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          央企退房變數(shù):兩年內(nèi)全部退出目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)

          央企退房變數(shù):兩年內(nèi)全部退出目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)

          2012-10-29 10:11:10

            業(yè)內(nèi)人士指出,78家央企下面的227家房地產(chǎn)開發(fā)公司,由于很多央企目前已在A股市場(chǎng)上市,資產(chǎn)與股權(quán)早已盤根錯(cuò)節(jié),難以剝離。央企地產(chǎn)公司的股東關(guān)系太復(fù)雜,一般公司也不敢輕易接手;也有傳統(tǒng)的一些問題,比如有的土地可能質(zhì)量不高,想接手的人就不是很愿意,如果質(zhì)量很高,可能就會(huì)有利益方面的一些需求,這些地塊可能還有一些屬性變化。有一些央企,由于主業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯,或者產(chǎn)能過剩,而房地產(chǎn)利潤(rùn)高,而且政府資源優(yōu)、融資成本低的央企可以拿到大地塊、好項(xiàng)目,在退出上是能拖則拖,退出難度自然增加。

            央企退出房地產(chǎn)由于操作時(shí)間長(zhǎng)、一些進(jìn)行中的項(xiàng)目一時(shí)還很難退出,這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。

            “央企退房這本來就是一個(gè)很難操作的問題,資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓、以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓,以及涉及資產(chǎn)的分配、人員分流、誰來接盤,資產(chǎn)評(píng)估是否合理,是不是會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等一系列問題,都比較復(fù)雜。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。

            多方利益糾結(jié)

            說來容易做起來難。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,兩年前的“清退令”本身是出于一次新聞通氣會(huì)和中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議上國(guó)資委前主任李榮融的講話,但此后,國(guó)資委卻未及時(shí)編制央企如何清退地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。

            “央企退地難的核心因素是做價(jià)、估值。很多央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于拿地的價(jià)錢高,在當(dāng)前行情下很難出手。即使市場(chǎng)不好,成本在那兒,央企不會(huì)降到成本以下去承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任。即便是到交易所掛牌,也沒有人愿意接手。”陳寶存對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說,“再說國(guó)資委出臺(tái)的‘退房令’也比較靈活,若有項(xiàng)目運(yùn)作的可以不退,項(xiàng)目運(yùn)作完了以后再說。沒有項(xiàng)目運(yùn)作的,它本身可能解散。對(duì)于有項(xiàng)目的央企,整個(gè)企業(yè)并購(gòu)這塊也沒有這么快,讓非房地產(chǎn)主業(yè)的央企在做完手頭項(xiàng)目的時(shí)候再退出。而央企本身做地產(chǎn)的專業(yè)人才并不多,效率也比較緩慢,這也導(dǎo)致了退房進(jìn)程緩慢。”

            陳寶存表示,有些企業(yè)更愿意把內(nèi)部生活區(qū)、新城區(qū)等建設(shè)的需求交給自己的開發(fā)公司去做。還有一方面因素就是,部分央企公開掛牌地產(chǎn)項(xiàng)目后一直無人接盤,剛開始公司也會(huì)為無人接盤著急,尋找退出方案,但時(shí)間長(zhǎng)了也就只能繼續(xù)干下去。

            對(duì)于個(gè)別央企到交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)而遭遇“無人接盤”的情況,陳寶存認(rèn)為,這種情況肯定是該企業(yè)有些債務(wù)的,這個(gè)也就影響企業(yè)接盤。

            央企退出房地產(chǎn)陷入了多方利益糾結(jié)之中,其速度顯然不能令人滿意。

            “央企退出難度較原來的預(yù)想要高出很多,企業(yè)情況也都不一樣。有些央企都有自己的開發(fā)企業(yè),同時(shí)自己也有開發(fā)房地產(chǎn)的需求。你讓他把項(xiàng)目交給別人,他也不愿意。你讓這樣的央企徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)是非常有難度的。”陳寶存說。

            據(jù)悉,央企的地產(chǎn)清退分為兩大部分:一部分是股權(quán)退出,另一部分是地產(chǎn)項(xiàng)目退出。地產(chǎn)項(xiàng)目如何退出是其中的一個(gè)難點(diǎn)。如果涉及上市公司,還需要董事會(huì)的同意,牽扯到股東們的利益問題。

            “接不是問題,關(guān)鍵是放不放的問題。”張宏偉認(rèn)為,退出難和最后的收益情況直接掛鉤,因地產(chǎn)收益巨大企業(yè)往往不愿意放手,而接手方如果不考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系之類的問題,大多數(shù)項(xiàng)目還是可以接的。

            “在一些中小城市,地方政府為了招商引資,鼓勵(lì)央企到地方投資,同時(shí)還劃撥一些土地。這些土地除了建設(shè)工廠之外,也會(huì)建設(shè)一些職工福利房,那么在房?jī)r(jià)走高的情況下,自然也有一部分房子向社會(huì)出售。”上述業(yè)內(nèi)人士向記者透露。

            “央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的優(yōu)越性,首先他們?nèi)谫Y能力強(qiáng),利息低,這也成為央企不愿退出的理由。另外,這兩年開始的保障房建設(shè),地方政府完成不了,就和央企合作,換一種說辭,建職工安置房。這也是導(dǎo)致退房令不能落實(shí)的主要因素。”陳寶存對(duì)記者說,“央企為職工興建福利房,是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說清楚。央企退出房地產(chǎn)政策很難實(shí)行‘一刀切’,存在著很多實(shí)際待解決的問題。”

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