張繼剛介紹，本次出臺(tái)的政策主要是宏觀引導(dǎo)，也就是說，政府只是在設(shè)定價(jià)格區(qū)間時(shí)，對(duì)樣本進(jìn)行成本核算。在政策執(zhí)行中，管理部門不會(huì)要求備案項(xiàng)目提供成本數(shù)據(jù)。并且，考慮到建筑類型不同、品質(zhì)不同和環(huán)境差異，區(qū)域合理價(jià)格也會(huì)設(shè)置較大的區(qū)間。此外，商品房?jī)r(jià)格成本利潤核算不會(huì)在全省全面推行，只會(huì)選取一些區(qū)域作為試點(diǎn)，例如西安市選擇曲江、浐灞和開發(fā)區(qū)等地區(qū)，寶雞市選擇中心城區(qū)和陳倉區(qū)。
新政或?qū)⒁种聘叻績(jī)r(jià)
在出臺(tái)商品房?jī)r(jià)格成本利潤核算政策前，陜西省建設(shè)廳進(jìn)行了細(xì)致的前期調(diào)研，選取了全省21個(gè)商品房項(xiàng)目作為樣本。
一位官員介紹，本次調(diào)研涉及全省所有地級(jí)市，采取了匿名的方式，不公開具體項(xiàng)目名稱，但要求提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。一份西安某開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)資料包含了土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金、所得稅、凈利潤和銷售利潤率等16個(gè)科目。
該官員表示：“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涵蓋了商品房開發(fā)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，基本反映了真實(shí)的成本投入和盈利情況。整體來看，陜西省省內(nèi)開發(fā)商的銷售利潤率并不高，不過自有資金利潤率可以達(dá)到20%-40%的水平。”
記者在21個(gè)項(xiàng)目樣本的匯總數(shù)據(jù)表中看到，陜西省楊凌市某項(xiàng)目的銷售利潤率最高，達(dá)到了15.45%；而寶雞市鳳翔縣某項(xiàng)目銷售利潤只有0.85%?？傮w來看，陜西省多數(shù)樣本的銷售利潤率低于10%，這也成為了本次政策“商品房利潤率控制在10%左右”的依據(jù)。
一位陜西省本地開發(fā)商介紹，分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本政策的象征意義遠(yuǎn)高于實(shí)際效果，因?yàn)樵陉兾魇≡S多地方，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平已經(jīng)降到了10%以下。“這幾年土地成本、建筑成本都增長較快，尤其是勞動(dòng)力成本更是飛漲。以我在咸陽的一個(gè)項(xiàng)目為例，銷售價(jià)格勉強(qiáng)維持在3600元/平米，全部銷售完畢的收入大概是2.1億元，利潤約5000萬元。這是不包含融資成本的。由于房地產(chǎn)信貸收緊，項(xiàng)目資金許多來自社會(huì)融資，如果剔除這些‘高利貸’，只能剩下1000多萬了。”
不過，西安某品牌開發(fā)商認(rèn)為，像曲江區(qū)這樣高房?jī)r(jià)的區(qū)域有可能受“限利令”沖擊明顯。“西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局非常不平衡，東城、西城居住人群收入水平偏低，以剛性需求為主，開發(fā)商利潤水平不高。曲江區(qū)則是西安市典型的高品質(zhì)、高房?jī)r(jià)區(qū)域，開發(fā)商在高投入的同時(shí)，必然要求更高的回報(bào)。因此，曲江區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤率普遍在20%以上。如果政府將商品房利潤率控制在10%左右，曲江區(qū)商品房項(xiàng)目的開發(fā)將受到很大的影響。”（中證網(wǎng)）