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          2011深圳樓市漸入尾聲 這些趨勢購房者需關(guān)注

          2011深圳樓市漸入尾聲 這些趨勢購房者需關(guān)注

          2011-12-28 17:11:26

            從美聯(lián)物業(yè)全國研究中心在全國幾大城市的研究來看,普通住宅是最為保值和具有投資價值的產(chǎn)品,我們不提倡購買豪宅尤其是別墅產(chǎn)品,因為和普通住宅相比它們的投資價值差得比較多。

            一個物業(yè),在目前的市場行情下,短期以投機為目的的獲利很難,這就需要考慮其長期的持有投資回報,對于住宅來講就是租金。以上海為例,2007年普通住宅的租金標準是20元/平方米,而現(xiàn)在是50元/平方米;而高檔住宅,2007年的租金標準是100元/平方米,現(xiàn)在仍是100元/平方米,前者的投資收益明顯高于后者。

            市場上一直有豪宅保值的說法,誠然在市場行情好的時候,豪宅可以獲得更大的升值空間,而部分普通住宅則有降價貶值的案例,但需注意的是普通住宅的樣本量大,豪宅的市場份額少,從整體比較普通住宅投資價值高于高檔住宅。

            “特大豪宅和小公寓比較保值”

            蘇春皓:關(guān)鍵還是地段。地段的位置、交通、吃住方便程度都直接影響到物業(yè)保值。現(xiàn)在有很多開發(fā)商在降價,大家都明白,要緊緊抓住剛需購房者,因為這些人是買一個少一個。所以很多開發(fā)商都打著降價的旗號,讓人感覺整個市場在下跌,但是實際上購房者實地一看就會發(fā)現(xiàn),降了的都是龍崗、寶安、龍華等比較偏遠的項目。而市區(qū)內(nèi)的項目價格都比較穩(wěn)定,每平方米2.5萬至2.8萬左右,我們看好的是后市。

            現(xiàn)在有兩種物業(yè)比較保值,一種是特大的豪宅,這類低容積率、少數(shù)人享受較多資源的物業(yè)會保值,另一種就是有地段優(yōu)勢的小戶型公寓,這類物業(yè)門檻低,出租方便,周邊的配套好的話,租金回報會很高。

            “投資趨勢從住宅轉(zhuǎn)向綜合體”

            宋丁:目前深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)朝向相對綜合的方向發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了持續(xù)10年的住宅價格飆升,到目前已經(jīng)不斷地向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)是僅次于住宅的,尤其是在此輪調(diào)控中,住宅相對低迷的同時商業(yè)地產(chǎn)反倒持續(xù)升溫。

            商業(yè)物業(yè)到今年下半年有所降溫,這個階段雖無任何針對商業(yè)物業(yè)的政策限制,但其物業(yè)價格依然有所回落,這說明持續(xù)的升溫后,市場本身已經(jīng)意識到其存在的不平衡,市場嗅到了其潛在的風險,從而做出了反應。

            在物業(yè)形態(tài)上,未來房地產(chǎn)的開發(fā)投資趨勢是從單一住宅走向復合,走向綜合體。綜合體在規(guī)模上形成了產(chǎn)業(yè)互補,同時不少城市更新項目也都是改造成為綜合體。并且,在這種有政策扶植綜合體的背景下,其開發(fā)投資的風險也將被降低,這代表了房地產(chǎn)開發(fā)的方向。

            議題4

            2011年最有升值空間和最有降價趨勢片區(qū)

            “看空價格被透支的區(qū)域”

            徐楓:簡單來說,深圳房地產(chǎn)市場哪里是價格洼地,哪里的收益就會比較大,哪里的升值空間就會比較大。如果說周邊項目的均價是2萬元,那洼地內(nèi)項目1萬元的均價就會吸引很多投資者抄底。在以往的市場里,很多片區(qū)的均價就是由于非理性的盲從而被抬高的,在2009年寶安中心區(qū)每新開一個樓盤,一定比前一個樓盤貴2000元/平方米。當時大家可以閉著眼睛買房,而現(xiàn)在做不到了。

            寶安西鄉(xiāng)、龍華、龍崗中心城這些片區(qū)都出現(xiàn)了房價下行的跡象,除了這些片區(qū)新建商品房比較多、新增供應比較多以外,這些片區(qū)在我們看來都是價格被高估了的區(qū)域,或者是價格被拔起來了的,比如前海、坪山新區(qū)、光明新區(qū),可以說價格是被有形的手拔起來的,未來會有比較大的一個調(diào)整。

            傳統(tǒng)意義上說,原關(guān)外的區(qū)域都不是經(jīng)濟特區(qū),開發(fā)、發(fā)展、配套都遠遠不能和關(guān)內(nèi)相比,但現(xiàn)在關(guān)外的新房房價卻比肩關(guān)內(nèi)新房。服務、配套方面的差別是特區(qū)一體化、地鐵開通這些利好短時間內(nèi)都無法改善的。

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