議題2
2011年樓市最值得注意的趨勢(shì)
“去住宅化將加劇商業(yè)物業(yè)供大于求”
徐楓：我覺得最主要的一個(gè)趨勢(shì)就是“去住宅化”，這包括開發(fā)商開發(fā)戰(zhàn)略的改變，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向到重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；市場(chǎng)需求導(dǎo)向改變；投資需求轉(zhuǎn)變，從投資住宅轉(zhuǎn)到投資工商鋪。
此輪調(diào)控給了市場(chǎng)一個(gè)導(dǎo)向，就是商品住宅市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模似乎是到頭了，這其中就包括1000萬套保障性住房的沖擊。對(duì)于開發(fā)商而言，如果要實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的話，“去住宅化”就是其要考慮的一個(gè)問題，萬科就是遭遇到整個(gè)行業(yè)的困境，所以被迫去做工商鋪，做社區(qū)商業(yè)，開發(fā)商們都認(rèn)識(shí)到商業(yè)物業(yè)是比住宅更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。不過特別需要注意的是，這種轉(zhuǎn)變和導(dǎo)向不是市場(chǎng)供求規(guī)律和行業(yè)發(fā)展到達(dá)某一階段帶來的，而是人為的影響，這種趨勢(shì)就會(huì)使未來工商鋪的供應(yīng)量大于真實(shí)市場(chǎng)的需求。
以寫字樓為例，深圳一年寫字樓市場(chǎng)的交易量大概是20萬平方米，而按照美聯(lián)物業(yè)的監(jiān)測(cè)，明年深圳寫字樓將有140萬平方米的物業(yè)入市，即使到時(shí)僅有50%最終入市，但那也是70萬平方米，是正常市場(chǎng)年消化量的3倍以上。
這種趨勢(shì)目前也在深圳市場(chǎng)有所體現(xiàn)，就是寫字樓的空置率相對(duì)上升，即使是在傳統(tǒng)的CBD商務(wù)區(qū)，從中介門店的反映來看，依然有寫字樓出現(xiàn)整層空置的現(xiàn)象，即目前的市場(chǎng)已經(jīng)有供大于需的跡象。而在前海以及關(guān)外不少片區(qū)都有大量的新建寫字樓項(xiàng)目，這些未來都會(huì)加劇供大于求的趨勢(shì)。而商鋪方面，從深圳工商鋪?zhàn)钔臇|門來看，一些物業(yè)內(nèi)的內(nèi)鋪空置的也很多，尤其在那些三四層的位置，更不要說關(guān)外不少片區(qū)空置的街鋪。
去住宅化下整個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)改變就是原來那些投資住宅的都轉(zhuǎn)移到投資工商鋪，這使得住宅的需求和成交下降，工商鋪的成交和需求上升。這種非市場(chǎng)的、人為的影響會(huì)導(dǎo)致工商鋪數(shù)量的增加，雖然住宅和工商鋪一般都是根據(jù)城市規(guī)劃的配比建設(shè)，但配比一般都根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)計(jì)算，是數(shù)字上的。未來在限購政策預(yù)期持續(xù)2—3年的情況下，市場(chǎng)對(duì)于工商鋪的投資還會(huì)增加。
“政策仍有調(diào)整趨勢(shì)”
蘇春皓：我注意到的趨勢(shì)是政策在適當(dāng)調(diào)整，不是讓房?jī)r(jià)跌，而是讓房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。因?yàn)閺恼麄€(gè)層面來看，如果房?jī)r(jià)跌過了30%—40%，就會(huì)有人斷供，影響銀行按揭，前幾天深圳某大開發(fā)商的樓盤就拍賣了一套。這可以看到，樓價(jià)持續(xù)下跌會(huì)直接影響到銀行安全，所以需要適度調(diào)整政策。近期商業(yè)銀行的利率回歸到了正常水平，行業(yè)里也有一些信號(hào)出來，保持樓價(jià)穩(wěn)定，而不是大漲或大跌。
“所有變化都是來自成交量低迷”
宋丁：2011年調(diào)控最直接的效果就是成交量下跌，可以說全年都是比較低迷的，而到年底這種低迷更有從一線城市蔓延到二線城市的趨勢(shì)。要注意到，此輪調(diào)控政策針對(duì)的是價(jià)格，而不是成交量，但影響房?jī)r(jià)只有通過限制需求、收縮成交、改變供需水平進(jìn)而迫使開發(fā)商來降價(jià)，直接針對(duì)價(jià)格的只有限價(jià)政策，但是其的影響又比較小。
中央的態(tài)度也從最一開始的防止房?jī)r(jià)過快上漲，到房?jī)r(jià)穩(wěn)定到合理水平，再到迫使房?jī)r(jià)下行，這種遞進(jìn)說明成交量的變化一直沒有有效地傳導(dǎo)到對(duì)價(jià)格的影響，一直到第四季度，在一些主要城市才出現(xiàn)了價(jià)格的下行。
對(duì)于中央調(diào)控而言，降價(jià)是目標(biāo)，收縮成交量才是調(diào)控必須的策略，調(diào)控讓大家不能、不想、不敢買房，所以今天看到的現(xiàn)象和變化都是來自于成交量的低迷。
議題3
2011年哪些物業(yè)最保值
“普通住宅最具投資價(jià)值”
徐楓：過去二十年，尤其是過去的十年，商品房市場(chǎng)總體上是一直上行的，這期間只要你買房，所有的客戶都獲得了增值。這很明顯是房地產(chǎn)市場(chǎng)初期發(fā)展的表現(xiàn)，而接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將不會(huì)是所有人都能獲得增值收益的市場(chǎng)，何種物業(yè)可以獲得增值需要更多的研究和判斷。住宅投資的黃金十年已經(jīng)過去，但不是說住宅就不能投資了，從全球來看，住宅在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都是作為投資和保值商品的一種。