“像霧”——在12月上旬舉行的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2011年年會上，不少業(yè)內(nèi)大腕表示看不清當下走勢。幾天后的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。會議同時提出要繼續(xù)加大對保障性住房的投入，推進房產(chǎn)稅改革試點。
中央經(jīng)濟工作會議釋放了怎樣的政策信號，房企在明年可能進行怎樣的順勢應(yīng)對？專家和業(yè)內(nèi)人士就此進行了探討。
政策信號符合預(yù)期
新京報：總的來看，你認為中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的有關(guān)表述釋放了怎樣的信號？你對明年樓市和企業(yè)處境有怎樣的總體判斷？
毛大慶：中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”這一表態(tài)，再度體現(xiàn)了調(diào)控的決心，也符合萬科此前的判斷。截至目前，本輪調(diào)控已經(jīng)取得明顯成效。預(yù)計未來，自住購房者將進一步成為市場主流。作為企業(yè)，萬科會順應(yīng)政策和市場的趨勢，繼續(xù)堅持面向城市普通購房者的產(chǎn)品定位，積極促進銷售。
范小沖：釋放的信號還是堅定調(diào)控，鞏固成果，保證經(jīng)濟增長。明年至少是上半年，會延續(xù)現(xiàn)在的調(diào)控政策。
遇繡峰：我覺得這次中央經(jīng)濟工作會議精神，和之前相比沒有太大的變化，未來調(diào)控政策會保持下去。談到預(yù)期，市場上的需求肯定還是真實存在的，但在限購政策下受到了比較大的影響，明年的市場情況并不樂觀。在價格方面，我認為不會出現(xiàn)很大幅度的波動，因為在今年很多項目已經(jīng)進行了較大幅度的調(diào)整，尤其是最近兩年拿地的項目，很多已經(jīng)接近成本價。明年市場上有可能會出現(xiàn)一些并購和項目轉(zhuǎn)讓的情況。
李國平：中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)方面的著墨不多，但是我覺得房地產(chǎn)的重要性還是非常高的，提的不多可能是因為比較敏感。這次講了要堅持調(diào)控，大的放松是不可能的，不過還是比較微妙的，并沒有說強化、深化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，可以說沒有好消息也沒有壞消息。但是對于開發(fā)商來講，沒有壞消息本身，可能就是個好消息了。
房企收縮趨勢明顯
新京報：萬科在今年率先提出“過冬論”。在中央經(jīng)濟工作會議之后，更多房企是否面臨過冬的問題，預(yù)計在拿地、融資、銷售等方面將有怎樣的策略？
毛大慶：本輪調(diào)控以來，行業(yè)的融資渠道明顯收緊，企業(yè)的資金來源更加依賴于銷售回款。由于主要城市的市場成交已經(jīng)大幅放緩，未來一段時期，行業(yè)的資金狀況確實不容樂觀。
過冬期間，萬科會堅持現(xiàn)金為王的原則，積極賣樓，謹慎買地。公司不會停止拿地，但在拓展新項目方面會更加嚴格，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針。具體的規(guī)模要取決于未來的市場成交、銷售回款以及土地市場的情況。全年銷售額的多少，很大程度上取決于市場環(huán)境。未來市場的不確定性較大，萬科的態(tài)度是應(yīng)對重于預(yù)測，所以，公司不會設(shè)定固定的年度銷售目標，而是會根據(jù)市場狀況不斷對經(jīng)營計劃進行動態(tài)調(diào)整。
范小沖：金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)肯定還會繼續(xù)嚴控。房企在拿地、融資等方面，從正常渠道獲得資金肯定會非常困難。資金會向投資回報率高的地方流動，也會有資金通過各種途徑流向房地產(chǎn)，但是成本會高得多，風(fēng)險也會更大。
目前樓市還處于走低的過程?，F(xiàn)在房企的應(yīng)對分為幾種，一種就是貓冬，盡快出貨以回籠資金，減少開支，熬到下一個周期再圖發(fā)展；另一類企業(yè)就是退出房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些資金實力比較雄厚的企業(yè)，在反周期運作，他們覺得這個時候土地的成本比較低，獲得項目的風(fēng)險相對較小。還有一些企業(yè)在進行轉(zhuǎn)型。
遇繡峰：如果明年市場持續(xù)低迷，那么企業(yè)收縮就是一個必然的趨勢。當需求出現(xiàn)較大幅度下降的時候，供應(yīng)肯定也要隨之調(diào)整。對于未來中長期市場的情況，我還是持謹慎樂觀的態(tài)度的。