潘石屹在其朝外SOHO的小會(huì)議室里，談起房地產(chǎn)的趨勢(shì)時(shí)說(shuō)，“大家都很慌。未來(lái)房地產(chǎn)格局一定大變?？梢韵胂蟮氖牵?0%以上開(kāi)發(fā)商將被淘汰，而3年后市場(chǎng)卻可能出現(xiàn)供不應(yīng)求”。
在潘石屹與記者私聊的一個(gè)多小時(shí)里，記者能深刻感受到這一輪調(diào)控開(kāi)發(fā)商們的恐慌。按照潘石屹和其他開(kāi)發(fā)商的看法，如果調(diào)控能夠堅(jiān)持，制度持續(xù)改善，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越健康。
《21世紀(jì)》：先判斷一下房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)心的限購(gòu)會(huì)持續(xù)多久吧。
潘石屹：我覺(jué)得限購(gòu)令至少會(huì)持續(xù)3年。因?yàn)檫@一次政府采用的是休克療法，或者說(shuō)是麻醉療法。政府需要在兩年之內(nèi)把房地產(chǎn)市場(chǎng)全都調(diào)整過(guò)來(lái)，所以只能先把房?jī)r(jià)給凍結(jié)，把外地人購(gòu)買需求凍結(jié)。這就跟人做手術(shù)一樣，先打上麻藥，讓你沒(méi)有知覺(jué)，隨后市場(chǎng)上就沒(méi)有反應(yīng)了。
《21世紀(jì)》：麻藥什么時(shí)候能醒來(lái)呢？
潘石屹：至少最早一批保障性住房建成以前絕對(duì)不能讓麻藥醒來(lái)，起碼2013年中之前絕對(duì)不能?，F(xiàn)在保障性住房建設(shè)已成為政治任務(wù)?？梢韵胂蟮氖?，未來(lái)70%土地都會(huì)用作保障性住房，商品房規(guī)模會(huì)縮小，在這個(gè)冬眠期內(nèi)要保證保障住房建起來(lái)。限購(gòu)令是為了解決人口矛盾。而住房的投資性，會(huì)隨著限購(gòu)令出臺(tái)徹底消失?，F(xiàn)在投資性購(gòu)房比例占到購(gòu)房需要比例是很大的，有些開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)他們的房子中投資性住房占到30%，這個(gè)數(shù)據(jù)是比較準(zhǔn)確的。
《21世紀(jì)》：您認(rèn)為此輪調(diào)控的終極目標(biāo)是否以降房?jī)r(jià)為目的？
潘石屹：這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來(lái)商品房占市場(chǎng)90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限價(jià)的辦法抑制房?jī)r(jià)，只是用休克療法，先凍結(jié)房?jī)r(jià)、甚至市場(chǎng)來(lái)爭(zhēng)取時(shí)間，等50%以上保障性住房的結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，普通商品房的價(jià)格政府就沒(méi)有必要去控制。當(dāng)然，看到一些城市在限制外地人購(gòu)買的過(guò)程中還有一個(gè)房地產(chǎn)之外的目標(biāo)，就是限制人口，解決城市中人口資源環(huán)境的矛盾。這就另當(dāng)別論了。
《21世紀(jì)》：這一次調(diào)控有新的改變嗎？
潘石屹：以前調(diào)控成效不顯著，主要是地方政府與中央政府目標(biāo)不一致。以往的調(diào)控方向、計(jì)劃都下了決心，6年前政府就下了調(diào)控的決心。但中央政府和地方政府的出發(fā)點(diǎn)不一樣，地方無(wú)論如何都要把土地財(cái)政搞起來(lái)。而中央給地方分的稅太少，所以地方政府就去拆遷，賺錢。2007年就是一個(gè)臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)最火爆的銷售年份。但市場(chǎng)規(guī)律是到了一定極限就會(huì)回復(fù)。所以發(fā)生了2008年我說(shuō)的“百日劇變”。本來(lái)一大批地產(chǎn)商瀕臨生死存亡，大家就等政府救我們，結(jié)果政府真的出手救了。那一年，有些地方政府不但不催繳房地產(chǎn)出讓金，還幫助地產(chǎn)商。因此又出現(xiàn)了如今的房地產(chǎn)調(diào)控。不過(guò)，可以看出來(lái)，這一次政府的決心很大。相信土地財(cái)政等問(wèn)題也會(huì)慢慢觸及。
《21世紀(jì)》：中央政府調(diào)控如此堅(jiān)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響有多大？未來(lái)的市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言還有機(jī)會(huì)嗎？
潘石屹：“十二五”規(guī)劃要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山。我認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒(méi)有太多差距的企業(yè)，以及沒(méi)有特點(diǎn)的房企。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實(shí)力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。民企現(xiàn)在都希望政府在保障住房市場(chǎng)對(duì)他們開(kāi)放個(gè)活口。