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          理財專家建議:四類消費者不宜提前還房貸

          2010-03-17 20:46:26

            房貸新利率將于2008年1月1日起正式施行,利率由5.81%調(diào)整到6.6555%,今年以來5次加息的累積效應(yīng)集中體現(xiàn),因此許多消費者紛紛打算提前還貸。但是,理財專家建議——

            今年5次加息而產(chǎn)生的房貸負(fù)擔(dān),將從明年1月1日起體現(xiàn)在月供中。盡管距離新利率的施行還有一個多月的時間,但由于多數(shù)銀行要求提前還貸的業(yè)主須提前30天申請,因此11月中旬以來提前還貸已經(jīng)開始升溫。面對這種現(xiàn)狀,鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為,提前還貸雖然能節(jié)省利息,但消費者不應(yīng)盲目隨大流,并不是所有人都適合提前還貸。

            縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵

            “我打算提前還款10萬元,到底是每月還款額度不變,縮短還款期限合算,還是減少每月的還款額度,保持貸款期限不變比較好?”在北京建行阜成路分理處大廳,工作人員已經(jīng)接待了數(shù)位像楊先生這樣前來咨詢提前還貸問題的購房人了。

            按照目前最新調(diào)整的利率計算,如果貸款50萬元,以等額本金方式20年還清,到明年年初,每月按揭約增至3774元,20年還款總額約為905760元,其中利息約405743元。而按同樣的貸款比例和方式,2006年的月按揭僅為3528元,20年總還款額約為846720元,其中利息約346616元。由此可見,今年5次加息后,每月多還200多元,20年下來多還利息近6萬元,對于工薪階層來說負(fù)擔(dān)著實不小。

            并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購房人負(fù)擔(dān),縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。以想提前還貸10萬元的楊先生為例,有四種提前還貸的方式可供選擇,到底哪種方法更合算?經(jīng)過計算,楊先生選擇了“月供增加,縮短還款期限”的方法。

            提前還貸要因人而異

            面對消費者紛紛提前還貸的現(xiàn)狀,鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為,提前還款雖然能節(jié)省利息,但消費者不應(yīng)盲目隨大流,至少以下四類消費者并不適合提前還款。

            第一類:資金緊缺,使用應(yīng)急資金甚至借錢還款的消費者。面對央行不斷加息,有的消費者不假思索,動用未來用于就醫(yī)、孩子上學(xué)等應(yīng)急資金甚至借錢提前還款。鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為,加息所累積的利息雖然較多,但是由于是分布在整個還款期內(nèi),消費者還是能夠承受每月增加的額度,對于資金短缺、經(jīng)濟能力有限的消費者,使用應(yīng)急資金還貸會增加未來生活的風(fēng)險,有可能因小失大。

            第二類:使用等額本息還款法,且已進入還款階段中期的消費者。等額本息是指在整個還款期內(nèi),每月還款的金額相同。在還款期的初期,月供中利息占據(jù)了較大的比例,所還的本金較少,而提前還款是通過減少本金來減少利息支出,因此在還款期的初期進行提前還款,可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款,那么所償還的其實更多的是本金,實際能夠節(jié)省的利息比較有限。

            第三類:使用等額本金還款法,且還款期已經(jīng)達(dá)到1/4的消費者。等額本金還款法是指每月償還的本金相等,然后根據(jù)剩余本金計算利息。如果還款期已經(jīng)達(dá)到1/4,在月供的構(gòu)成中,本金開始多于利息,如果這個時候進行提前還款,那么所償還的部分其實更多的是本金,這樣就不利于有效地節(jié)省利息。如果是進入還款期后期,那么更沒有必要用一筆較大數(shù)額的資金進行提前還款了。

            第四類:資金運作能力強,有更好投資理財渠道的消費者。如果消費者的資金有更好的投資理財渠道,比如投資于基金、外匯等理財產(chǎn)品,而且資金運作能力比較強,可以獲得更高的回報率,資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息,那么,從發(fā)揮流動資金的效用看,這部分消費者沒有必要把資金用于提前還款。

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