“二套房”政策五年來(lái)遭遇四改

　　首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否變化引發(fā)業(yè)界熱議。針對(duì)“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息，昨日銀行方面并未否認(rèn)。

　　關(guān)于北京二套房的認(rèn)定問題，自2009年以來(lái)中央或北京層面曾出臺(tái)過(guò)4次相關(guān)政策，且一直在放松和收緊之間反復(fù)。不僅是關(guān)于二套房認(rèn)定，自2010年北京正式執(zhí)行樓市限購(gòu)政策以來(lái)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京已經(jīng)至少5次出臺(tái)調(diào)控政策。

　　從最早的限制購(gòu)房套數(shù)，到要求非京籍人士的社保納稅年數(shù)；從二套房界定只認(rèn)所有房屋套數(shù)，到現(xiàn)在的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京的樓市限購(gòu)政策在一次次的調(diào)整中不斷升級(jí)。

　　而每一次政策都引發(fā)了一系列市場(chǎng)反應(yīng)，如通州大興遭遇大跌、“假離婚”漸熱等。

　　“3套不放貸” 二手房成交降八成

　　政策背景：2009年，北京樓市漲聲一片。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年，北京商品房及二手房的成交總金額高達(dá)7100多億元，等同于北京全年GDP 11346億元的六成。

　　為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年1月和4月國(guó)務(wù)院連續(xù)下發(fā)兩則通知要求平穩(wěn)房?jī)r(jià)。4月30日，北京市政府出臺(tái)平穩(wěn)房?jī)r(jià)實(shí)施細(xì)則，包括“對(duì)第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款”，正式啟動(dòng)限購(gòu)。

　　故事：北京開始實(shí)施限購(gòu)之后，投資者的投機(jī)行為受到限制，市場(chǎng)成交反應(yīng)明顯。以二手房為例，5月1日、2日的日均簽約量?jī)H為211套，與4月份同期相比，降幅達(dá)82%。但對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房成為了老大難。2010年，林晶是北京一所高校在讀學(xué)生，本計(jì)劃當(dāng)年6月畢業(yè)后留在當(dāng)時(shí)的實(shí)習(xí)單位工作。由于之前北京樓市不限購(gòu)，家里已經(jīng)準(zhǔn)備在北京給她買一套小房子。

　　限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)后，林晶的工作和購(gòu)房計(jì)劃都被打亂了。畢業(yè)后，考慮到未來(lái)的生活質(zhì)量，她最終回到位于浙江的故鄉(xiāng)就職?！艾F(xiàn)在想起來(lái)，決定離開北京有多方面的原因，但住房卻是最重要的因素?！绷志Щ貞?。

　　“購(gòu)房需納稅5年” 通州大興領(lǐng)降

　　政策背景：2011年2月16日，北京樓市限購(gòu)升級(jí)，要求“外地人在京購(gòu)房需有5年連續(xù)納稅、社?！薄?/p>

　　2月16日，新國(guó)八條北京細(xì)則——“京十五條”出臺(tái)。細(xì)則要求對(duì)已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無(wú)住房的非北京市戶籍家庭，限購(gòu)1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

　　此舉一出，對(duì)于外地投資客和過(guò)度恐慌性購(gòu)房起到了剎車作用。隨后，北京通州、大興樓市相繼推出降價(jià)房源，此后這股降價(jià)潮也迅速蔓延至北京周邊。

　　故事：2010年的限購(gòu)，只是阻擋了部分外地購(gòu)房者在北京購(gòu)房的腳步。這次限購(gòu)加碼，則讓大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年，張明在北京一家經(jīng)營(yíng)電子設(shè)備的外資企業(yè)工作已有3年多了，年前妻子剛懷孕，兩人正在尋找合適的二手房迎接寶寶出生。

　　京十五條的出臺(tái)，令張明夫妻兩人的購(gòu)房之路受到阻礙，當(dāng)時(shí)也動(dòng)了離開北京的念頭。最終，經(jīng)朋友介紹，張明在大興購(gòu)買了一套不限購(gòu)的商住兩用房。“雖然孩子出生有個(gè)落腳地，但是離我們工作的地方很遠(yuǎn)，每天路上都十分耗費(fèi)精力?！睆埫鞣Q。

　　“非唯一征稅20%” 曾引發(fā)“假離婚”

　　政策背景：2013年3月30日，“非唯一住房交易征收20%個(gè)人所得稅”政策出臺(tái)，被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控。

　　從2012年下半年開始，開發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)逐步起到實(shí)際作用，不斷有購(gòu)房者重新回歸樓市。再加上2012年央行多次降息、銀行八五折貸款優(yōu)惠重現(xiàn)江湖，北京樓市又進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。

　　2013年3月30日，北京市地稅局正式發(fā)布“國(guó)五條”。首次將二手房市場(chǎng)納入調(diào)控體系，并按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅。除此之外，禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房。

　　故事：在北京“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，一些急于換房，而手中房產(chǎn)并不是唯一住房的夫妻，不少選擇假離婚來(lái)避免非唯一住房出售時(shí)要繳納的20%稅費(fèi)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達(dá)39075對(duì)，同比增長(zhǎng)40%。

　　孫陽(yáng)（化名）和妻子有兩套滿五年住房，本計(jì)劃將通州一套市值170萬(wàn)元的房子賣掉，換套大房子。但新國(guó)五條出臺(tái)后，需交納將近30萬(wàn)元的稅。不論是他自己還是來(lái)看房的人，都不愿承擔(dān)這部分稅款。為了換房，最后兩人將兩套房分別記在個(gè)人名下，然后離婚，“以滿五年唯一住房”賣掉了通州的房子。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸” 換房成本提升

　　政策背景：在2011年發(fā)布的京十五條，明確對(duì)于二套房的認(rèn)定只看購(gòu)房者手中有無(wú)房產(chǎn)。但在2013年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，購(gòu)買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%；對(duì)于“無(wú)房有貸”申請(qǐng)者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前全市二手住宅成交中，公積金貸款占比約為26%。公積金政策調(diào)整直接影響了換房人群，其中多為以中低端為目標(biāo)的剛需和普通改善性需求。今年春節(jié)后，北京二手房市場(chǎng)處于持續(xù)低迷狀態(tài)。

　　故事：“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)于換房群體來(lái)說(shuō)，是一道巨大阻礙。陳晨住在北京朝陽(yáng)區(qū)一社區(qū)里，由于父母年齡大了，便計(jì)劃將父母兩人接到北京同住。

　　可是打聽下來(lái)，自己之前貸款購(gòu)買的70平米兩居室可以賣到260萬(wàn)元，而社區(qū)里的三居室總價(jià)在420萬(wàn)左右，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，二套房首付70%以上的規(guī)定，陳晨看中的三居室首付在300萬(wàn)元左右?！熬退惆熏F(xiàn)在的房子賣掉，首付還差很多。”陳晨無(wú)奈地表示。 新京報(bào)記者 方王洋

　　■ 觀點(diǎn)

　　刺激政策能否救市？

　　近期，在地方政府紛紛放棄“限購(gòu)”、首套房貸款放松的大背景下，未來(lái)房?jī)r(jià)走向何方，再次引發(fā)了地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)。

　　“大炮”任志強(qiáng)向來(lái)以預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)精準(zhǔn)而被稱為“任盈盈”。

　　9月22日，新浪地產(chǎn)刊發(fā)了一篇報(bào)道稱，任志強(qiáng)近日接受媒體采訪時(shí)表示，從目前的形勢(shì)看，今年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將是下降的趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)難復(fù)蘇。這篇文章被注明轉(zhuǎn)載自中國(guó)新聞網(wǎng)。該文是任志強(qiáng)罕見唱衰房地產(chǎn)的聲音，因此引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　9月22日下午，任志強(qiáng)就此在微博上稱，他沒有接受過(guò)中國(guó)新聞網(wǎng)的采訪。但對(duì)于究竟是否說(shuō)過(guò)唱衰房地產(chǎn)的話，任志強(qiáng)沒有直接回應(yīng)。

　　公開報(bào)道顯示，任志強(qiáng)最近一次公開談?wù)摲績(jī)r(jià)，是在9月14日中國(guó)金融四十人論壇內(nèi)部研討會(huì)上。任志強(qiáng)的看法是，如果國(guó)家采取的政策恰當(dāng)或者做適度調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入下行通道，而將在持續(xù)波動(dòng)中上行。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)幾位素來(lái)以“唱衰樓市”聞名的專家，也在近期闡述了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的看法。

　　9月21日，評(píng)論人士牛刀，就南京取消限購(gòu)一事在微博上稱，房子一錢不值的時(shí)候終將來(lái)臨。9月23日，一家網(wǎng)站刊登了署名為易憲容的評(píng)論。職務(wù)為社科院金融研究所研究員的易憲容認(rèn)為，“這些政策短期可能（也不一定）讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回光返照，市場(chǎng)最后一點(diǎn)能量耗盡后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問題會(huì)更大。”易憲容稱。（尹聰）