楊紅旭
席勒
這幾天，與羅伯特·席勒獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)齊名的新聞，是他關(guān)于“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重”的觀點(diǎn)。昨天，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭發(fā)微稱：“愿意與席勒打個(gè)賭，5年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)崩盤。”
“席勒預(yù)測(cè)不一定準(zhǔn)確”
席勒成功地預(yù)測(cè)過美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌。席勒對(duì)于中國(guó)樓市過熱的判斷，立論關(guān)鍵點(diǎn)就是分析房?jī)r(jià)和收入比。楊紅旭則同樣拿出一組數(shù)字進(jìn)行反駁，認(rèn)為不宜拿中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比直接與歐美國(guó)家對(duì)比。
楊紅旭因此認(rèn)為，席勒對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)測(cè)不一定準(zhǔn)確。在楊紅旭看來，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)在國(guó)際上常用的指標(biāo)，但其合理范圍卻無嚴(yán)格界定。“我國(guó)目前只有一手住宅的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)是按平方米計(jì)算的，房?jī)r(jià)和家庭收入都是按平均數(shù)計(jì)算的；而且居民家庭收入統(tǒng)計(jì)無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在低估現(xiàn)象。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉同樣認(rèn)為，中國(guó)樓市早已分化，比如在已經(jīng)公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，雖然大部分城市上漲，但也有溫州等城市房?jī)r(jià)下跌。“平均房?jī)r(jià)就如同中國(guó)的平均氣溫一樣，既沒有實(shí)踐意義，也沒有理論意義。”
“2025年后房?jī)r(jià)才會(huì)跌”
提到打賭標(biāo)準(zhǔn)，楊紅旭解釋道：“未來五年內(nèi)，如果中國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超過三成，連續(xù)下跌時(shí)間超過兩年，我即告輸。”通過對(duì)泰國(guó)、日本、美國(guó)和中國(guó)香港等國(guó)家與地區(qū)的樓市周期對(duì)比， 楊紅旭認(rèn)為，“房?jī)r(jià)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)下跌時(shí)間至少會(huì)持續(xù)2年。如果5年內(nèi)房?jī)r(jià)沒崩盤，就說明現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫并不嚴(yán)重。”
楊紅旭認(rèn)為，未來10年中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，直到2025年后才會(huì)出現(xiàn)大跌(需要具備外部貨幣條件)。而席勒早在兩年前就預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。
然而在張大偉看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能算是完全市場(chǎng)化，因此這個(gè)賭約連標(biāo)準(zhǔn)都沒法統(tǒng)一，更談不上輸贏。
預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)難在哪兒？
預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)一直是個(gè)引人關(guān)注的話題，不過卻鮮少有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。
房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)難在哪兒？楊紅旭認(rèn)為，房?jī)r(jià)主要由供求決定，供應(yīng)數(shù)據(jù)多能查到或估算，但需求卻不易把握。“現(xiàn)在需求旺，半年后可能變冷；現(xiàn)在冷，半年后可能變熱。中介人員與售樓員，可以早先感受到來電來人的變化，卻難辨別是偶發(fā)性的超短期波動(dòng)？還是兩三年的短周期拐點(diǎn)？結(jié)合微觀面與宏觀面，綜合研判需求，會(huì)更靠譜些。”楊紅旭指出，“中國(guó)式購房”，相比成熟市場(chǎng)國(guó)家，存在從眾心理強(qiáng)、羊群效應(yīng)顯著的特點(diǎn)。其結(jié)果，會(huì)加劇市場(chǎng)波動(dòng)頻率與幅度。
晨報(bào)記者 王麗婭
■背景
席勒三次強(qiáng)調(diào)
中國(guó)樓市泡沫嚴(yán)重
在今年的三位經(jīng)濟(jì)學(xué)諾獎(jiǎng)得主中，席勒與中國(guó)關(guān)系密切，曾多次到訪中國(guó)，并多次提及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。
第一次是在2009年12月，席勒出席深圳某企業(yè)活動(dòng)時(shí)表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)高居不下。”席勒說，“我們?cè)诩又萦秒娔X分析房?jī)r(jià)和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們覺得太高了。”
之后，席勒到上海出席由上海交大高級(jí)金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，又一次對(duì)上海的房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂。“要工作100年才能用他的全部收入買一套房子，預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升，這是非理性的。”