國五條新政出臺(tái)后，不少持有多套房子的業(yè)主和有意買房者為規(guī)避承擔(dān)20%個(gè)人所得稅，忙不迭買房賣房。數(shù)百萬元的房價(jià)不是小數(shù)目，如何買到有性價(jià)比的房子，如何把房子賣出一個(gè)比較好的價(jià)位，都有一本理財(cái)經(jīng)。
低開高走買家反感
楊小姐在3月初掛牌出售一套二室二廳，掛牌前她特意查詢了一下安居客，發(fā)現(xiàn)同小區(qū)有2套同房型住房掛牌，一套售價(jià)250萬元，一套售價(jià)280萬元。她打電話到這家房產(chǎn)中介公司，工作人員告訴她： 250萬元那套已經(jīng)出售， 280萬元那套因?yàn)閮r(jià)格太高已經(jīng)掛牌一個(gè)多月了還無買家。最終，她聽從中介建議掛牌260萬元。隔天即有客戶上門看房，轉(zhuǎn)身中介打來電話： “客戶不還價(jià)，快來簽合同。”這讓楊小姐頓生疑竇，是不是賣得太便宜了？
怕中介蒙自己，楊小姐自己到百姓網(wǎng)上自售住房，開價(jià)280萬元。當(dāng)天不下10多家中介公司來電，毛遂自薦為楊小姐推介。從第2天起，看房人絡(luò)繹不絕，最多一天有40多人看房。過后有意向的買家有10多人，楊小姐以為賣房是三只手指捏田螺穩(wěn)拿，誰知道，眾買家還價(jià)都低于260萬元，有的更還價(jià)到240萬元。中介也明里暗里指責(zé)她價(jià)格太高。
真高了嗎？楊小姐抽空到家附近的幾個(gè)中介公司想打探一下，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自家這套房都被這幾家中介公司貼在門口最醒目處，店長高調(diào)推介，理由五花八門，有的是 “業(yè)主移民，降價(jià)急賣”，有的是 “業(yè)主經(jīng)商缺錢，虧本賣房”，有的是 “業(yè)主為避稅大幅降價(jià)，原來在我處掛牌310萬元”……這些推介理由更讓她覺得自己的掛牌價(jià)不算高，但中介卻振振有詞道： “不這樣寫怎么幫你推介？”這下她有點(diǎn)明白了：中介公司推介的 “移民便宜賣房”、“經(jīng)商虧本賣房”等等都是忽悠買房者的，買房人還當(dāng)撿到了便宜。
后來，有幾個(gè)實(shí)誠的中介好心告訴楊小姐，同小區(qū)掛牌的250萬元那套房是去年10月成交的，中介沒有撤銷信息； 280萬元那套也已經(jīng)在上個(gè)月原價(jià)售出。這下，楊小姐更覺得自己的價(jià)位并不離譜。但奇怪的是，好幾個(gè)意向買家已經(jīng)準(zhǔn)備簽約了，中介都已經(jīng)打來電話約定第2天交訂金，但當(dāng)天早上又取消了，原因不約而同：知道楊小姐之前掛牌260萬元，如今又坐地起價(jià)到280萬元，買家心理不平衡，覺得買虧了，因此決定 “再看看”。
一位有經(jīng)驗(yàn)的中介告訴楊小姐， 280萬元的開價(jià)并不高，但她錯(cuò)在低開高走，除非是地段好、小區(qū)好、房型好的三好房子，一般來說，像她這樣已近20年房齡的老房子老小區(qū)，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗衛(wèi)等，買房人本來就容易產(chǎn)生動(dòng)搖心理，因此比較適宜的是高開低走，以誘人價(jià)格促使買家簽約，不然很容易引起買家的逆反心理，本來想買現(xiàn)在也不買了。
楊小姐之所以低開高走，緣于對(duì)市場(chǎng)行情不了解。其實(shí)她可以通過2種方法了解自己的開價(jià)是否合理。一是喬裝買房者，向中介機(jī)構(gòu)了解自家所在小區(qū)同房型的房價(jià)，一般而言，中介會(huì)稍報(bào)高一點(diǎn)，楊小姐可根據(jù)中介報(bào)價(jià)掛牌，也可以比中介報(bào)價(jià)稍低一點(diǎn)掛牌。二是看看房人多不多。即便楊小姐以280萬元掛牌，看房人還是紛至沓來，可見她的報(bào)價(jià)并不離譜，因?yàn)槿绻麍?bào)價(jià)離譜，這么多中介根本不會(huì)做無用功帶人來看房。如果不是低開高走， 280萬元很可能成交了。最后，楊小姐在掛牌一個(gè)多月后，有一個(gè)買家鍥而不舍與她談判，最終以263萬元成交。
對(duì)于買房人而言，也有類似招數(shù)可用，即喬裝賣房人咨詢多家中介，中介報(bào)價(jià)會(huì)稍低，買房人可以此確定自己買房的心理價(jià)位。
透露底價(jià)中介撬邊
掛牌賣房時(shí)，很多中介在帶買家看房前都會(huì)詢問： “如果看中了，價(jià)格還可以談嗎？你最低價(jià)是多少？”有些賣房者老老實(shí)實(shí)地把底價(jià)和盤托出。