本報記者 胡喆
經(jīng)紀(jì)公司
成交量可能再陷低谷
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁 胡景暉
下半年，北京樓市整體將是供大于求，“以價換量”依舊是絕大部分開發(fā)商將要采取的銷售策略。在市場整體需求乏力的背景下，房價很難出現(xiàn)暴漲或暴跌的市場行情，預(yù)計北京房價將整體穩(wěn)定在20000元/平方米左右的水平。
此次央行繼在2010年至2011年期間連續(xù)五次加息之后，首次下調(diào)基準(zhǔn)利率，會對房地產(chǎn)市場下半年的走勢有著很大的影響。
面對日益增長的購房需求和降息等優(yōu)惠措施，將有助于剛需在下半年的持續(xù)釋放。而降息又對目前北京異常冷清的土地市場或有促進(jìn)，房企拿地意愿會有所回升。如此一來，北京房地產(chǎn)市場將在下半年迎來新一輪的供應(yīng)高峰。
但在供應(yīng)量增加的過程中，北京樓市依舊面臨著一個較大的風(fēng)險。如果下半年改善性購房需求不能得到釋放，那么上半年已經(jīng)加速釋放的剛需意味著下半年有資格的購房需求量將嚴(yán)重匱乏，樓市交易量很有可能將再度陷入低谷。
本報記者 徐楠
還將繼續(xù)“以價換量”
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān) 郭毅
6月北京將有33個項目入市，因此預(yù)計6月成交量繼續(xù)上升的可能性較大。并且由于高端項目扎堆入市，價格可能出現(xiàn)小幅反彈。
目前，市場主體還是首次置業(yè)者和二次置業(yè)者，他們對價格比較敏感。因此，定價是否合理，將準(zhǔn)確地體現(xiàn)在成交量上。開發(fā)商現(xiàn)在會把去庫存和回籠現(xiàn)金放在首位上，通過“以價換量”的方式售房，價格方面不會有大幅波動。
我認(rèn)為，房價調(diào)控已經(jīng)達(dá)到了一定程度，對市場已經(jīng)產(chǎn)生了比較大的影響，但其作用不可能是立竿見影的，房價正在合理回歸。如果房企的現(xiàn)金流遇到問題，虧本也要賣房回款的；當(dāng)然，能賺100%利潤的時候，開發(fā)商是不會賺20%的。
因此，看房價是否下降，要用市場比較法。如果這個市場的價格降到一定程度以后，成交量出現(xiàn)回升，供求關(guān)系讓開發(fā)商不需要再降價來維持成交量，那么就探底成功了。如果降價之后，還是沒有人買，那么要不就繼續(xù)扛著，要不就要繼續(xù)下降。如果當(dāng)樓市房價在底部維持了一定時間，那么房價就不太會大幅反彈。反之，調(diào)控政策就會加碼。
此外，目前的保障房開發(fā)建設(shè)量已到了一定的階段，實現(xiàn)了一定的保障目標(biāo)。而這也是讓控制北京下半年出現(xiàn)高價盤上市的手段之一。
本報記者 徐楠
經(jīng)濟(jì)學(xué)家
調(diào)控不太可能放松
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任 曹建海
近日住建部就再次強調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，并稱將繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策情況，制止地方不合理松綁政策。
要謹(jǐn)防房地產(chǎn)的微調(diào)政策轉(zhuǎn)化成救市政策，由此而走向房價重新回調(diào)的局面。像今年年初以來，大約有40多個城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，比如公積金、契稅、普通商品房標(biāo)準(zhǔn)、限購范圍等。有些城市因輿論反應(yīng)太過激烈而叫停了微調(diào)，但是還有很多城市沒有被叫停，正在實行調(diào)整后的政策。
房地產(chǎn)刺激政策對地方政府土地財政是有利的，但對于整個經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大局非常不利。如果房地產(chǎn)刺激政策長期實行，不僅成交量大幅上漲，價格也將上漲，投機需求將重新回歸市場，房價將重新走上價漲量增的不良局面。加上我國近期為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長適度放松了貨幣政策、信貸政策，使新增信貸很有可能被火熱的房地產(chǎn)市場所吸收。實體經(jīng)濟(jì)不僅不可能因為房價上漲而得到發(fā)展，大量的社會資金反而進(jìn)一步流向房地產(chǎn)市場，這樣的后果非常危險。
此外，住建部目前正在進(jìn)行全國40個城市的房屋信息聯(lián)網(wǎng)工作，這為房產(chǎn)稅的推出創(chuàng)造了技術(shù)條件，不過，下半年全國推行房產(chǎn)稅的可能還比較小，房產(chǎn)稅或成為明年的主要工作。