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          專家熱議樓市走勢(shì) 下半年將現(xiàn)全攻全守

          專家熱議樓市走勢(shì)

          2012-06-14 17:16:35

            2012年已經(jīng)過(guò)半,下半年北京樓市將會(huì)是什么樣?政策是否會(huì)調(diào)整?房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何?開發(fā)商會(huì)推出什么樣的新產(chǎn)品?哪些新板塊會(huì)大放異彩?《樓宇周刊》分別采訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和開發(fā)商代表,且聽他們?cè)鯓宇A(yù)測(cè)下半年的樓市變化,或許對(duì)購(gòu)房人是否出手有所啟發(fā)。

            開發(fā)商

            堅(jiān)持按“百姓價(jià)”賣房

            萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理 毛大慶

            2012年調(diào)控仍不會(huì)放松,主要的置業(yè)人群仍集中在首次置業(yè)與首套改善人群。針對(duì)于今年上半年調(diào)控所帶來(lái)的客觀影響,切實(shí)貼近剛需市場(chǎng)是房企重中之重。北京萬(wàn)科能保持穩(wěn)定,主要措施就是“堅(jiān)持”和“調(diào)整”。

            所謂的“堅(jiān)持”措施,是堅(jiān)持開發(fā)普通住宅的定位,發(fā)掘首次置業(yè)剛需類客戶的核心需求和價(jià)值。其中在主推產(chǎn)品方面以地鐵交通、完善配套、戶型優(yōu)化、小區(qū)服務(wù)等作為提升點(diǎn),以此贏得市場(chǎng)。

            而在“調(diào)整”方面,一方面是整合片區(qū)營(yíng)銷模式,以片區(qū)為單位,采取多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷,也為客戶提供了多方位的置業(yè)選擇;另一方面也會(huì)加大非住宅類產(chǎn)品的研究和推廣產(chǎn)品創(chuàng)新力度,并作為培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)和主流住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充。

            下半年,萬(wàn)科在京南市場(chǎng)將有多個(gè)項(xiàng)目開盤,對(duì)此萬(wàn)科仍會(huì)堅(jiān)持符合購(gòu)房人需求的價(jià)格策略。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,京南是北京市最主要的人口導(dǎo)入地區(qū)之一,而萬(wàn)科的項(xiàng)目也全部針對(duì)這一特點(diǎn),在產(chǎn)品定位方面以首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品為主,加強(qiáng)生活配套的完善和片區(qū)環(huán)境的改善。

            改善型住宅已經(jīng)成為萬(wàn)科在下半年的主力項(xiàng)目,這也是基于萬(wàn)科對(duì)于下半年推盤片區(qū)價(jià)值和市場(chǎng)主力置業(yè)人群的判斷。

            對(duì)于下半年的銷售策略,萬(wàn)科企業(yè)仍會(huì)堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不惜售”的經(jīng)營(yíng)策略,堅(jiān)持按購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格售出房屋。同時(shí),在法律許可的范圍內(nèi),萬(wàn)科也會(huì)積極嘗試各種新型營(yíng)銷渠道,萬(wàn)科通過(guò)電商渠道進(jìn)行的銷售在上半年取得一定效果,下半年也會(huì)繼續(xù)嘗試。

            本報(bào)記者 甘放

            剛需產(chǎn)品進(jìn)一步優(yōu)化

            路勁地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān) 溫立偉

            下半年整體市場(chǎng)進(jìn)一步趨于平穩(wěn),如果政策面不出現(xiàn)大的變動(dòng),就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴漲和暴跌。

            對(duì)于剛需和首套改善型產(chǎn)品的需求是否被釋放完這一問(wèn)題。我的看法有三:其一,剛需還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放完,因?yàn)橘?gòu)房資格和工作年限掛鉤緊密,許多27歲到35歲之間剛需客群的購(gòu)房資格是逐年獲得的,因此剛需不可能在短期內(nèi)釋放完;其二,僅僅靠剛需是無(wú)法支撐起整個(gè)市場(chǎng)的,因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品的類型和價(jià)格都有嚴(yán)格的區(qū)間,而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身應(yīng)該是多樣化、多層次的,所以僅靠剛需是不夠的。目前許多房地產(chǎn)商都把目光放在首套改善型需求的用戶身上,但目前限購(gòu)政策讓這部分需求釋放的很不充分;其三,改善型產(chǎn)品的需求釋放需要政策面的適度松綁。

            對(duì)于下半年市場(chǎng)的產(chǎn)品趨勢(shì),首先是剛需產(chǎn)品的進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化。我眼中的剛需產(chǎn)品,應(yīng)該是地處五環(huán)到六環(huán)之間,面積在90平方米到100平方米之間的二到三居室,總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)。

            現(xiàn)在有一種現(xiàn)象就是把高端物業(yè)的局部熱賣和改善型產(chǎn)品需求釋放進(jìn)行概念上的偷換。其實(shí),真正的改善型產(chǎn)品,應(yīng)該針對(duì)35歲到45歲的群體,地理位置在五環(huán)邊或五環(huán)內(nèi),面積120平方米或略高,總價(jià)在400萬(wàn)元以內(nèi)。超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的,和主流的改善型需求就不太匹配了。對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè),與其看短期的市場(chǎng)數(shù)據(jù),不如看更多的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù);與其看個(gè)別人的觀點(diǎn),不如看具體企業(yè)、特別是大型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況。目前我們很難得出一個(gè)宏觀而準(zhǔn)確的通論。這其中的核心原因是,大家都在各自為戰(zhàn),根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)情況謀求生存和發(fā)展。

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