中國樓市或?qū)⒃?012年崩盤

　　文/謝國忠

　　中央政府已經(jīng)出臺了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，明顯地調(diào)高了按揭貸款的門檻。首次購房者的按揭貸款利率優(yōu)惠減少，購買第二套房首付比例提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對于購買90平米以上的房屋，首付比例提高到30%以上，銀行可以自行調(diào)高利率。

　　經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者者獲益  而不是努力工作的人

　　過去，中央政府多次推出過房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，但每次市場稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方和中央政府，都靠房地產(chǎn)獲得財政收入。如今，市場已不相信政府會切斷它們的財源。地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都坐擁大量現(xiàn)金，這是2009年賣地賣樓及貸款得來的。在刺激經(jīng)濟(jì)的名義下，有一個什么項目都能上的時間窗口，可以輕易獲得貸款。中央政府會在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價，而只是靜靜地等待。

　　按揭門檻提高后，購買第二和第三套房的人被排在門檻之外。如果房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在要賣房給收入低、財富少的首次購房者，只能降價到他們負(fù)擔(dān)得起。但這樣的降價沒有任何意義，因為中央政府可能很快會再次放松政策。在中央政府能對它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會結(jié)束。中央政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開發(fā)商把錢用完。

　　中國的房地產(chǎn)市場是一個巨大的泡沫。住宅物業(yè)，房地產(chǎn)商的庫存，地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價值是中國GDP的3倍以上。在大多數(shù)城市，租金收入連折舊費用都覆蓋不了。衡量購房負(fù)擔(dān)的價格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購買一套平均價格的房子。泡沫將繼續(xù)，中國的銀行體系流動資金充裕，部分原因是由于熱錢，因為政府有許多杠桿讓銀行資金進(jìn)入市場。中國經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者獲益，而不是努力工作的人們。這也是為什么越來越多的公司和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場�？焖僦赂坏挠�望，控制了中國社會的各個階層、每個角落和每個人。經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯是貨幣一定要流通；當(dāng)某些人的錢多時，另外一些人的錢必定要減少。虛高資產(chǎn)價格滿足了人們的心理，人們手里似乎拿到更多的錢。泡沫暫時使人們忘記了這個邏輯。這就是為什么一旦條件允許，中國就有資產(chǎn)泡沫。

　　目前，中國經(jīng)濟(jì)最大的危險是為保持高增長而將房地產(chǎn)投資最大化，而房地產(chǎn)并非生產(chǎn)型資產(chǎn)。地方政府的政績主要通過GDP和財政收入體現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)可以幫助地方政府迅速提高這兩項指標(biāo)。由于價格和面積均快速增長，房地產(chǎn)在中國資本分配的份額中大幅提高。這是由于政治因素而導(dǎo)致的泡沫，而且這個泡沫已經(jīng)很大。除非通過改革地方政府的評估機(jī)制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢，中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而目前的狀況已相當(dāng)危險。

　　資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)階級成為房奴

　　東亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)體，如日本、韓國和中國臺灣地區(qū)，都無法擺脫對出口的依賴。階段性的消費上升通常是由于資產(chǎn)價格上升，難以長期維持。一旦由于成本增加而失去出口市場，它們都會陷入經(jīng)濟(jì)停滯的困境。因為高增長時期的資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)階級成為房奴，無法進(jìn)行其他消費。中國或許正在同一道路上：一年又一年，人們在談?wù)撝�增加消費，消費在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的份額卻一直下跌。

　　筆者擔(dān)心，中國在未來兩年中泡沫將越變越大，但泡沫總是要破的，沒有例外。越想推遲其破裂，破裂的后果就越嚴(yán)重。過度供應(yīng)是美國泡沫破裂的原因，中國香港地區(qū)則是利率上調(diào)。在市場低迷時，中國的銀行似乎永遠(yuǎn)拒絕向開發(fā)商提供資金，供應(yīng)將減少，價格調(diào)整無法進(jìn)行。這一人為操控制造了投機(jī)心理：政府將永遠(yuǎn)不會讓價格下跌。當(dāng)投資者認(rèn)為價格不會下跌時，且銀行有足夠的流動性來支持，投機(jī)的需求是無限的。中國的泡沫將在流動性短缺和利率上調(diào)中破裂。

　　最終的殺手就是通脹，原因是印了太多鈔票。在印鈔和通脹之間有一個時間差。在美國，這個時間差是18個月。中國政府利用補(bǔ)貼來遏制通脹，這個時間差或許更長。它可以是兩年。2012年中國會經(jīng)歷像上世紀(jì)90年代早期那樣的通脹。

　　在全球化的時代，通脹也是全球性的。美國的通脹開始抬頭。在未來兩年，這一趨勢將加速。到2012年，美國可能面臨通脹危機(jī)，美聯(lián)儲將不得不迅速提高利率。如果中國為支持房地產(chǎn)市場而不提高利率，資金會從中國外流，銀行發(fā)生流動性危機(jī)，利率最終還是會上升。很有可能，中國的房地產(chǎn)泡沫將在2012年破裂。