自黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，住房租賃市場備受關注，監(jiān)管部門及各地政府陸續(xù)出臺了一系列促進租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策。在此背景下，2021年租賃市場供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，產品日益多元化。業(yè)內專家表示，2022年，住房租賃市場有望開啟2.0發(fā)展模式，將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢。
供應爆發(fā)式增長
住房租賃產業(yè)研究院近日發(fā)布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》顯示，2021年以來，重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長。貝殼研究院日前發(fā)布的《2021年住房租賃市場報告》也顯示，2021年租賃企業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高，住房租賃企業(yè)已達2萬家左右，其中八成為近兩年成立。
貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，自去年以來，中央和地方陸續(xù)出臺監(jiān)管政策，有效降低了租賃企業(yè)的經營風險，住宅租賃企業(yè)迎來了良性的市場競爭環(huán)境，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。
許小樂進一步分析指出，住宅租賃企業(yè)在分布上按“東-中-西”依次減弱，由于東部地區(qū)的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中在沿海區(qū)域，超六成的租賃企業(yè)分布在長三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)。城市分布上，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近三成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市，超過五成的企業(yè)分布在TOP4的城市。
克而瑞研究中心分析師房玲認為，22城集中供地政策極大地擴大了租賃用地的供應規(guī)模，多主體、多元供給的方式促進了保障性租賃住房的加速發(fā)展。比如，北京通過集體用地建設大型租賃社區(qū)；上海供應大量純租賃住房，建設大型租賃社區(qū)；深圳通過城中村改造加大租賃住房供應；杭州通過大量配建和自持用地建設租賃住房；成都推出銷售型人才公寓。
據(jù)克而瑞租售對2021年22城集中供地數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，總計推出545塊涉租賃住宅用地，規(guī)劃建筑面積約1096萬平方米。
產品更加多元化
《2021年住房租賃市場報告》顯示，從租金水平來看，2021年全國重點40城平均住宅月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金下跌。
許小樂認為，未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租戶租住時間的延長，預計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩(wěn)定。
房玲對《中國消費者報》記者表示，隨著租戶對于租房品質要求不斷提升，預計2022年機構化運營的集中式租賃房源漸受青睞，市場接受度開始提高。她認為，大型租賃社區(qū)是租賃產品的新生力量，隨著大項目源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經驗不斷積累，其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場向社區(qū)化、品質化、生活化的方向發(fā)展，而且還能讓存量住宅發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長點。
此外，作為細分賽道的企業(yè)員工宿舍、藍領公寓也將受到關注，運營商不僅僅為企業(yè)員工提供住宿產品，還從開始的運營“空間”逐漸走向運營“人”，為城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗，在城市產業(yè)升級的推動下，潛力巨大，有望迎來新的發(fā)展契機。
發(fā)展模式升級
對于2022年的住宅租賃市場，許小樂認為，市場整體將日漸活躍，并逐漸向“買方市場”轉變，品質化租住需求持續(xù)釋放。隨著租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成，預計2022年行業(yè)將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢，開啟行業(yè)發(fā)展2.0模式升級。
“在模式方面，住宅租賃企業(yè)發(fā)展模式將呈兩極化，要么更輕、重?！痹S小樂進一步解釋說，一方面，包租模式在疫情期間顯示出極度的脆弱性，輕資產-分散式和中資產-集中式企業(yè)開始由包租轉向輕資產托管模式。另一方面，由于政策鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產-集中式企業(yè)會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。
許小樂認為，不論更“輕”還是更“重”，租賃企業(yè)都將不再盲目拓展房源，而是開始致力于打造專業(yè)化的租賃服務和精細化的運營能力，將步入穩(wěn)健發(fā)展時期。隨著住房租賃行業(yè)頂層設計完善，租賃監(jiān)管政策趨嚴，住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境已基本形成，同時，政策支持全方位突破，租賃企業(yè)迎來土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導下，住宅租賃領域將更多發(fā)揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發(fā)展。
住房租賃產業(yè)研究院院長趙然也認為，未來住宅租賃市場發(fā)展將走向成熟化，住房租賃市場機構化比例將繼續(xù)提升，并提供專業(yè)化、精細化的租賃產品和服務。此外，預計2022年會有住宅租賃不動產信托投資基金產品推出，將有效解決住宅租賃企業(yè)重資產模式退出的難題，租賃行業(yè)將迎來發(fā)展模式的創(chuàng)新。
(本報記者 孫蔚)