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11月24日,央視《每周質量報告》援引北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的分析稱,全國有45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅,自2005年1月1日至2012年12月31日這8年間,應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。在其列出的45家名單中,深圳的萬科、招商地產、華僑城地產、金地集團等房企赫然在目。深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍對南方日報記者稱,深圳并未發(fā)現拖欠土地增值稅。他表示,土地增值稅是一個很復雜的征稅項目,央視報道的概念顯然搞錯了。
“深圳沒發(fā)現拖欠土地增值稅”
據央視《每周質量報告》報道,長期關注我國房地產業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松,根據國家統(tǒng)計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據,對沒有征收到位的土地增值稅做出分析測算,結果發(fā)現,自2005年1月1日至2012年12月31日,全國各類房地產企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元,而實際上,這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著,全國房地產開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
在報道中,央視列出了45家房企欠繳名單,其中雅居樂(83億元)、SOHO中國(64億元)、富力地產(58億元)、萬科(58億元)、華僑城(49億元)、招商地產(44億元)、合生創(chuàng)展(42億港元)、融創(chuàng)中國(27億元)、金地集團(26億元)、新世界中國地產(24億港元)。
在央視列出的45家名單中,深圳的萬科、招商地產、華僑城地產、金地集團等房企赫然在目。
記者隨后撥通了深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍的電話:“我注意到了深圳幾家大型房企被央視點名。深圳一直把土地增值稅的征收作為一個重要的工作在抓,到目前為止,深圳還沒有發(fā)現拖欠土地增值稅的情況?!?/p>
楊龍表示,土地增值稅對房企資金鏈影響重大,土地增值稅被國稅總局屢次發(fā)文要求加強征管,寬松的監(jiān)管在調控上是不允許的。深圳市嚴格按照國家層面制定的預征率與稅率征收土地增值稅,在清算的方式和手段方面,也根據國稅總局的要求在做,“當然,我們也會考慮企業(yè)和城市的實際情況?!?/p>
據悉,今年1—10月份,深圳征收土地增值稅總額97億元,比去年同比增長14.8%。楊龍稱,“深圳市的土地出讓招拍掛越來越少,稅收總額將會有所下降,但我們的管理力度在增加?!?/p>
“土地增值稅不同于營業(yè)稅”
記者了解到,土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預繳,當房企開發(fā)的項目增值達到20%以上時,就必須預繳土地增值稅,目前深圳的普通住宅按銷售收入2%征收,別墅按4%征收。其次是在項目銷售進度達到70%以上時進行清算,符合清算條件的,由房企自行申報,在中介機構的鑒證下,提交給項目所在地的稅務機關,待稅務機關審核過后,再進行補繳。
楊龍告訴記者,由于房地產項目開發(fā)周期長,土地增值稅是一個很復雜的征稅項目,征繳的難度大?!吧钲诮⒘硕愂招畔⒒脚_,對符合清算條件的項目按照規(guī)定進行征繳,但有些房企相當大部分的項目在全國各地,因此不好做整體的評價?!?/p>
針對央視的報道,楊龍認為,“土地增值稅與傳統(tǒng)的營業(yè)稅的概念完全不一樣,央視報道的概念顯然搞錯了?!彼嬖V記者,“土地增值稅不像企業(yè)所得稅或營業(yè)稅,必須在當月或每年度中的期限內申報。對于土地增值稅的清算,征管方面沒有嚴格的期限?!?/p>
記者了解到,現在地產項目開發(fā)的形式內容不一樣,有的項目有一期、二期、三期,還有一些配套的公共設施,房地產項目開發(fā)周期長。此外,一些房地產公司的項目涉及全國,這個征繳的過程就更復雜,稅務部門征繳的時間跨度也比較長。
楊龍表示,“不能按營業(yè)稅的標準去看土地增值稅,只要房地產企業(yè)還沒有最后申報清算,你就不能說企業(yè)是在拖欠?!?/p>
■房企
央視的報道源于誤解
央視報道一出,立刻引起各界嘩然,并遭到地產人士的炮轟和房企的否認。
任志強在他的微博上表示,一個集團中單獨結算的項目,分別在不同的稅務局管轄下,每個項目的進度不同,必然有大量的項目未達到稅法的結算時間,就必然匯總為一個巨大的應繳未繳數,但分散到各個項目也許只剩下的是結算的收尾數。不排除項目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應結算的條件,如將預售的條件結點拖后,大項目分別領取預售證,等待現房或準現房時才開始銷售等,但不違背稅法就行。
深圳被點名的幾大龍頭地產開發(fā)商應對這一“欠稅門”事件,做出了基本一致的反映。對于央視的報道,萬科認為是“源于誤解”,是把會計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現時納稅義務”。萬科稱,“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念,房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅,在此之前,按照會計上配比和謹慎性原則,企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。招商地產董事會秘書劉寧也表示,之所以還沒有繳納土地增值稅,是因為尚未達到繳納的條件?!澳陥笊系耐恋卦鲋刀愔皇怯嬏幔瑢嶋H該繳納多少要項目賣完清算時才能納稅,因此會有一定的延后”。華僑城地產則稱,“正在調查,梳理清楚后會公告”。
■律師、專家
“現有稅法太傾向開發(fā)商”
有專家稱,央視的報道也映射了土地增值稅背后的問題,即一些知名房企利用稅法漏洞,會成立一堆馬甲項目公司,樓盤賣完不結算,由于項目尚未清盤,土地增值稅便有了合理拖欠的理由。
清華大學深圳研究院特約管理培訓專家常亮認為,土地增值稅應繳未繳或者拖延不交,房企占了大便宜。土地增值稅已經打入住房成本,成為高房價的組成部分,由消費者埋單。但巨額資金卻沒有交給稅務部門,停留在房企賬面上,不但可以獲得銀行存款利息收入,甚至作為短暫性開發(fā)資金使用。
“客觀地說,開發(fā)商鉆空子使用手頭閑置資金沒有錯,這是企業(yè)追求利潤最大化的本性驅使的。但這暴露出土地增值稅在征管、征繳中的漏洞和不力?!背A寥缡钦f。
深圳律師金焰認為,我國的稅法關于土地增值稅的規(guī)定存在幾方面漏洞,一是稅率偏高,這一方面拉高住房成本,助推房價走高,另一方面也導致房企寧愿拖欠稅款,也要把錢投到其它領域謀取更大的利益,這是企業(yè)追求利潤的天性使然;其次是土地增值稅的規(guī)定明顯偏向房地產開發(fā)商,比如項目的銷售進度要達到70%才清算。金焰認為,這個比例定得過高,開發(fā)商很容易鉆空子?!斑@實際上暴露出稅法制度的漏洞,這部稅法多年前制定,應該與時俱進,在稅率、樓盤銷售比例、時間期限等問題上,進行重新考量。我認為,一級市場的土地增值稅就應該分期交納,每期銷售達到稅法規(guī)定的比例就應及時繳納土地增值稅,而不是等到項目的一期、二期、三期全都銷售到70%后才清算。現有稅法對于土地增值稅的清算,在征管方面沒有嚴格的期限,這太傾向開發(fā)商了。”
■名詞
土地增值稅
是指房地產經營企業(yè)等單位和個人,有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入,扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分,要按一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征,例如增值額大于20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征稅。稅項于物業(yè)擁有權轉移時產生。
南方日報記者 譚冰梅