據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公開發(fā)布數(shù)據(jù)，截至今年9月，全國(guó)百城新建商品住宅平均價(jià)格已經(jīng)環(huán)比上漲16個(gè)月，樓市泡沫繼續(xù)膨脹，或有失控風(fēng)險(xiǎn)。若房?jī)r(jià)上漲預(yù)期繼續(xù)增強(qiáng)，則未來(lái)樓市調(diào)控空間將會(huì)縮小。即使可能出臺(tái)強(qiáng)力住房調(diào)控措施，恐亦難使樓市泡沫平穩(wěn)縮減，刺破泡沫的風(fēng)險(xiǎn)極大。
樓市泡沫的形成，除資金與需求等因素推動(dòng)外，心理預(yù)期發(fā)揮了催化劑作用。由大眾心理預(yù)期演化成的羊群效應(yīng)，是本輪房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素，也促進(jìn)了樓市泡沫的繼續(xù)膨脹。北京、上海等一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域新房開盤即遭哄搶，羊群效應(yīng)下的恐漲心理應(yīng)是主要原因，與此同時(shí)又進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
最近一段時(shí)間，熱點(diǎn)城市土地成交價(jià)格頻創(chuàng)新高，由地價(jià)大幅上漲引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期正在日益強(qiáng)化，并加劇樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為一線城市“房?jī)r(jià)過(guò)高”的比例高達(dá)77%，僅有6.5%的人預(yù)期下季度房?jī)r(jià)下降。
隨著樓市泡沫繼續(xù)膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控空間將會(huì)日益縮小。這是因?yàn)?，無(wú)論從哪個(gè)角度分析，擠泡沫都是一個(gè)極其復(fù)雜且充滿風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。擠泡沫意味著要引導(dǎo)難以把握的大眾心理走向，這本身就不是一件靠譜、可以精確安排并確保成功的工作任務(wù)。若調(diào)控政策過(guò)分嚴(yán)厲，則房?jī)r(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌；若調(diào)控政策偏向柔和，不僅不會(huì)分化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，反而有可能成為下一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。因此，樓市調(diào)控政策時(shí)機(jī)把握與力度拿捏就顯得極為重要。
應(yīng)該看到，社會(huì)運(yùn)行遠(yuǎn)比自然運(yùn)轉(zhuǎn)要復(fù)雜。遍觀中外，很難有樓市調(diào)控政策可以做到擠泡沫又不會(huì)引發(fā)嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。
臺(tái)灣歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的樓市泡沫，特別是1987年后房?jī)r(jià)大幅飚升。為平抑樓市泡沫，臺(tái)灣當(dāng)局實(shí)行了全面信用緊縮政策，并杜絕資金進(jìn)入樓市炒作。從1989年開始，臺(tái)灣房?jī)r(jià)停漲，此后進(jìn)入下降通道。從臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況看，1991年房地產(chǎn)平均單價(jià)環(huán)比下降了六成，樓市泡沫徹底破滅。
在日本央行實(shí)施緊縮貨幣政策后，1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，住宅用地價(jià)格大跌46%，日本經(jīng)濟(jì)此后長(zhǎng)期陷入泥潭，進(jìn)入了“失去的二十年”。
這些情況表明，縮減樓市泡沫恐怕不會(huì)像技術(shù)活那樣，可以由決策層自由把握。大眾心理變化難以捉摸，以及政策出臺(tái)時(shí)機(jī)與力度的科學(xué)把握，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)當(dāng)局來(lái)說(shuō)，都是極為棘手的難題。從去年以來(lái)香港政府應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的各種嚴(yán)厲舉措，以及我國(guó)過(guò)去十年來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控歷史可以發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市泡沫，做到得心應(yīng)手、應(yīng)付自如比較難。
因此，在樓市泡沫繼續(xù)膨脹前就及時(shí)采取措施進(jìn)行平抑，會(huì)是一件風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的事情。如果任由樓市泡沫吹大，未來(lái)治理難度將呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)倍增。特別是當(dāng)前樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相關(guān)性增大，由地產(chǎn)推動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并不能真正解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾，也不會(huì)形成內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行固有矛盾，使未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行面臨更高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，還應(yīng)引起高度警惕。