錢(qián)眼
記者從業(yè)內(nèi)多方人士處獲悉，近日，上海銀監(jiān)局對(duì)轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)了“關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的通知”，其中提到，截至今年9月，上海各商業(yè)銀行對(duì)149個(gè)城市綜合體發(fā)放貸款余額已破700億，較去年同比增長(zhǎng)30%-40%。
“地產(chǎn)商從拿地開(kāi)始就靠金融手段撬動(dòng)資金，開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，資金鏈也被越拉越長(zhǎng)?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴記者，部分商業(yè)地產(chǎn)房企的資金杠桿，很可能已經(jīng)超出了銀行的控制能力。
地產(chǎn)商如何撬動(dòng)金融杠桿？某股份制銀行的一名支行行長(zhǎng)舉了一個(gè)“2億資金套出10億房產(chǎn)”的模型案例，其中地產(chǎn)商前后三次融資，資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。
第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統(tǒng)做法，拿地資金應(yīng)當(dāng)是房企自有。但上述支行行長(zhǎng)表示，“現(xiàn)在已經(jīng)有銀行可以做創(chuàng)新的‘土地過(guò)橋’業(yè)務(wù)”。
“地產(chǎn)商也可能通過(guò)信托、基金、風(fēng)投等方式融資?！敝x逸楓說(shuō)。而銀行也可能以某種方式參與其中。
以上述支行行長(zhǎng)所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能只需要一半，即2億；余下的2億，可以通過(guò)銀行完成?！坝械你y行可以發(fā)放一種投行性質(zhì)的融資，銀行不以債權(quán)形式，而是以股權(quán)形式參與其中?！?/p>
在上述融資模型中，房企實(shí)際已欠債2億。后續(xù)開(kāi)發(fā)成本高企，這筆高額借貸要怎么還？“再借一筆錢(qián)來(lái)還?！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)如是說(shuō)。
拿到地后房企即可將土地證抵押后向銀行正式進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)貸款。在上述模型中，該支行行長(zhǎng)說(shuō)，憑借4億拿地價(jià)格一般可向銀行貸出3億開(kāi)發(fā)貸，房企即可還上上一筆融資，大數(shù)上還余下1億，進(jìn)入后續(xù)開(kāi)發(fā)。
在此時(shí)接近“空手套白狼”狀態(tài)的房企靠什么造樓？一名地產(chǎn)商告訴記者其業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密：“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設(shè)；材料供應(yīng)商無(wú)論是和建筑方簽合同，還是和房企直接達(dá)成意向，都需要墊資供貨。
上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產(chǎn)證，就可還上模型中3億的開(kāi)發(fā)貸款，只不過(guò)方法依然是：新貸還舊賬。
“物業(yè)封頂驗(yàn)收結(jié)束后就可領(lǐng)產(chǎn)證，假設(shè)房企賣(mài)樓，則靠銷(xiāo)售回籠資金，假設(shè)房企自己經(jīng)營(yíng)，則可向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款?！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)稱(chēng)。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)