從7個人、56萬資金、27平方米的簡陋辦公環(huán)境開始創(chuàng)業(yè),到88個樓盤遍及全國近20個城市,到國內(nèi)綜合實力排名第二的房地產(chǎn)上市公司,保利地產(chǎn)用了16年的時間。
從2006年7月底上市的年營收40億元,到2010年實現(xiàn)銷售簽約661億元,保利地產(chǎn)只用了4年的時間,這是其他企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。
2010年1月,保利地產(chǎn)提出:“用三年再造一個保利”。在這個野心勃勃的目標(biāo)的鼓舞下,保利表現(xiàn)出了更加凌厲的激進(jìn)攻勢。然而保利再造目標(biāo)的提出,恰逢史上再嚴(yán)厲的調(diào)控政策,“新國十條”、“京十二條”、“深十三條”陸續(xù)轟炸,嚴(yán)厲程度空前。
激進(jìn)必有代價,因為走得太快,保利存貨大幅攀升,現(xiàn)金流也開始繃緊。據(jù)Wind資訊,2011年第一季度,保利的存貨1270.61億元,同比增長58.01%,現(xiàn)金流為-111.12億元。
似乎為了順應(yīng)市場的改變,保利也在進(jìn)行著調(diào)整,2011年,保利地產(chǎn)拿地的速度比去年同期有所放緩,與此同時,保利開始加碼商業(yè)地產(chǎn)。
保利變保守了嗎?或許,保利希望通過內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工程,在激情四射的同時,為公司注入“穩(wěn)健”的基因,使得再造之路變得更為平坦。
落地生根戰(zhàn)術(shù)
4月28日下午3點,廣州市土地交易中心,現(xiàn)場所有人的目光幾乎都集中在當(dāng)天競拍的芳村舊龍溪高爾夫球場地塊上,但最后參與現(xiàn)場競價的只有保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)。
結(jié)果卻讓人沒有料到,短短幾分鐘時間,保利地產(chǎn)便順利拿下了這一地塊。事實上,這一次拍地的規(guī)則有所不同,是按照“限地價,競配建”的規(guī)則來進(jìn)行。
而按照廣州市國土部門的解釋,房管局對公開出讓的商品住宅用地設(shè)定公證保密的最高限制地價,競買人報價不超過最高限制地價的,價高者得;當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價后,競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積,報出配建面積最大者為競得人。
正是在這種情況下,保利地產(chǎn)僅僅以高出底價500萬元的總價拿下該地塊,報價為7.89億元,如果扣除3萬平方米的保障房建筑面積,該地塊折合樓面地價僅約5294元/平方米。
這是保利最新拿下的一塊地。與去年相比,保利地產(chǎn)在今年前面幾個月拿地不再像去年那樣生猛。拿地速度有所放緩,另一個明顯的變化是,其拿地的成本也低了很多。
數(shù)據(jù)顯示,今年保利地產(chǎn)新增8幅地塊,新增權(quán)益建筑面積291.28萬平方米,地價款為78.24億元,同比分別下降了10.51%和43.12%。同時,保利地產(chǎn)的開工面積同比大幅增長,數(shù)據(jù)顯示,一季度其新開工面積320.31萬平方米,比去年同期增長154.66%。
這是否意味著保利地產(chǎn)面對調(diào)控正在做一些戰(zhàn)略調(diào)整?對此,保利相關(guān)人士向時代周報記者表示,拿地比去年同期有所減少,并不是公司所做出的戰(zhàn)略調(diào)整,公司在各區(qū)域會對可能購得的土地或者項目進(jìn)行評估,也需要看具體情況,但就開工面積而言,保利今年的確會重點做大做強現(xiàn)有區(qū)域。這與去年,保利在土地市場的激進(jìn)風(fēng)格形成了不小的反差。去年,保利進(jìn)入到了很多新的城市,截至2010年底,保利地產(chǎn)已進(jìn)入全國34個城市。在今年一季度,保利只進(jìn)入了合肥、慈溪以及德陽等城市。
但是,進(jìn)入一個新的區(qū)域市場,并不簡單意味著拿地、建房、賣房如此簡單,也還需要品牌的支持。也就是說,目前保利會深耕之前進(jìn)入的新城市,落地生根。
二級城市保利旋風(fēng)
放慢擴張腳步的同時,并不意味著發(fā)展速度的放緩。
相反,保利每到一地,總是能刮起一股“保利旋風(fēng)”。
保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊曾在公開場合表示,“保利地產(chǎn)的模式是‘今年拿地,今年開工,明年銷售’的快銷模式”。此種追求現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的模式在央企當(dāng)中極少,事實上,例如招商、華僑城這樣的央企往往在近年的發(fā)展過程當(dāng)中選擇了較為保守的發(fā)展模式,而保利的發(fā)展模式則頗顯激進(jìn)。
2010年,保利成為了成都樓市的銷售冠軍,離2008年保利初到成都僅過去了三年。2009年9月及11月,低調(diào)的保利地產(chǎn)通過相當(dāng)長時間的調(diào)研,終于在龍盤虎踞的南京城連連攻城拔寨,取得了兩幅地王,令業(yè)界驚詫。
然而,更讓業(yè)界驚詫的是,保利突破了南京原有的慢節(jié)奏開發(fā)模式,從拿地到面市居然在短短8個月內(nèi)實現(xiàn)。保利這樣的速度,是很多其他企業(yè)所望塵莫及的。
軍企和國企的背景為保利地產(chǎn)蒙上了一層神秘的色彩。保利整個企業(yè)中的軍隊基因給保利地產(chǎn)注入了強大的執(zhí)行力,保利奉行雷厲風(fēng)行的作風(fēng)。
這也確保了保利能夠迅速轉(zhuǎn)身。
2007年,包頭保利花園作為保利地產(chǎn)的第一個二線城市項目開售,這吹響了保利進(jìn)軍二線城市的號角。隨后,保利地產(chǎn)逐漸進(jìn)入全國多個城市。保利2009年全年銷售業(yè)績中,一線城市占47%,二線城市占53%,這是保利上市以來,二線城市收入首次超過一線城市。
從去年開始,保利拿地的區(qū)域有了非常明顯的策略調(diào)整。即從以往的專注于一線城市,延伸到了二線城市,而且比重正在逐漸增大。其中,重慶、成都、武漢、佛山等二線城市的土地儲備已經(jīng)占據(jù)了重要位置,武漢地區(qū)的土地儲備更是趕超了總部廣州。
二三線城市的布局已經(jīng)成為保利地產(chǎn)業(yè)績和利潤的重要增長點。從2010年全年的銷售額地區(qū)結(jié)構(gòu)來看,保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州三個一線城市的簽約額約占三分之一,二三線城市的份額占到三分之二。
一方面完善自身的全國布局,另一方面降低了一線城市“搶地”的成本,而且在一定程度上,還避開了調(diào)控的中心區(qū)域。同時也是保利的必要策略,因為早前便有業(yè)內(nèi)專家向時代周報記者表示,一線城市的市場已經(jīng)趨于飽和,如果企業(yè)希望保持持續(xù)發(fā)展,必須進(jìn)入到二三線城市。
此前,保利副總經(jīng)理胡在新就向時代周報記者表示,保利地產(chǎn)今年推出的很多項目都在二三線城市,將在很大程度上化解限購令對保利的影響。
但是,保利仍然感受到了調(diào)控所帶來的陣痛。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在此前的股東大會上提到,之前開盤當(dāng)日的去貨量平均達(dá)到90%以上,去年下半年,更是一開盤達(dá)到100%的去貨量,但是,今年一季度公司平均去貨量只有68%,她認(rèn)為,70%是一個比較合理的水平。
“到目前為止,還沒有感覺到比2008年還冷。”宋廣菊在股東會上,向提問者這樣回答道。這種說法不無道理,因為當(dāng)時的金融危機突然襲來,業(yè)內(nèi)都措手不及,而目前的保利與當(dāng)時相比,已經(jīng)進(jìn)行了很多的戰(zhàn)略布局,能夠打更狠的硬仗。
在快速發(fā)展的同時,保利不得不面對融資難度變大的難題。在資金方面,保利地產(chǎn)除了在資本市場“排隊”等候相關(guān)部門開閘放行以外,也在開拓新的融資渠道,比如房地產(chǎn)基金。2010年,保利地產(chǎn)就已發(fā)起設(shè)立了信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司,年內(nèi)完成募集資金24億元,完成6個項目投資。據(jù)此前保利相關(guān)人士透露,2011年計劃進(jìn)一步擴充基金整體規(guī)模。
商業(yè)物業(yè)投資或達(dá)30%
下一步,如何發(fā)展,保利也在反思。一個重大的變化就是,保利在保持激進(jìn)風(fēng)格的同時,開始悄然布局較“穩(wěn)”的商業(yè)地產(chǎn)。
按照保利的計劃,在3-5年內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資比例將達(dá)30%,持有型物業(yè)面積由目前的100萬平方米增加到300萬平方米。宋廣菊曾公開表示:“縱觀國際大型地產(chǎn)公司的發(fā)展,到后期都是持有一定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè),這樣住宅的銷售可以加速資金的回籠,而商業(yè)物業(yè)的持有則是一種穩(wěn)定的發(fā)展,對公司抗風(fēng)險有一定的好處。”
宋廣菊曾在之前的股東大會上提到,在“十一五”的時候,保利是說要“適當(dāng)增持商業(yè)地產(chǎn)”,當(dāng)時有主動也有被動,并沒有完全排斥,到了“十二五”的時候,公司是說要“有計劃增持商業(yè)地產(chǎn)”,主動為主,當(dāng)然也接受了被動項目。公司商業(yè)地產(chǎn)拿地的成本比較低,且作為綜合項目,商業(yè)地產(chǎn)貸款相對比較容易。
2010年年報顯示,保利地產(chǎn)投資性房產(chǎn)金額為42.39億元,同比增長425.1%,主要原因是廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營性物業(yè)投入使用。此外,保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)營收入也突破5億元,光保利世貿(mào)中心就達(dá)2.5億元。
可以看到的是,保利的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。今年2月,保利地產(chǎn)通過了成立商業(yè)管理經(jīng)營中心的提議。這一部門的設(shè)立,同樣標(biāo)志著保利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到了一個新的階段。
據(jù)時代周報記者了解,該部門由保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新分管,主要工作是對保利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更專業(yè)的投資和運營方面的指導(dǎo)。
此前,保利的商業(yè)地產(chǎn)項目主要由項目公司分管,每個項目公司都會有自己的團隊,在很多方面無法形成標(biāo)準(zhǔn)化,而且,在其商業(yè)地產(chǎn)項目日益增多的情況下,需要進(jìn)行集中的調(diào)配。
“未來將形成‘雙輪驅(qū)動’。”保利相關(guān)人士告訴時代周報記者,住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)未來都是保證保利發(fā)展的業(yè)務(wù),今年將重點推動商業(yè)地產(chǎn)的運營,未來可能會將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資本化。
實際上,據(jù)媒體報道,在2006年,保利就曾透露過計劃將旗下商業(yè)物業(yè)打包成REITs(房地產(chǎn)投資信托)上市的想法。而該人士則表示,目前仍在計劃當(dāng)中,但現(xiàn)在還沒有確定選擇哪種方式。(本文來源:時代周報)