插圖 王金輝H120
華女士沒(méi)想到自己同時(shí)成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價(jià)補(bǔ)償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)。而這套房此時(shí)已經(jīng)被她賣(mài)掉。四方爭(zhēng)房，這套房該是誰(shuí)的呢？
案情回放
丈夫出走妻賣(mài)房 離婚訴訟追加買(mǎi)房人
隨著趙先生當(dāng)上部門(mén)經(jīng)理，應(yīng)酬與日俱增。半年前因趙先生的晚歸，妻子華女士與他大吵一架，不料丈夫便離家出走了。
之后，趙先生便不接妻子的電話了。華女士去單位找他，卻總碰到他出差。半年多沒(méi)見(jiàn)到丈夫的華女士突然收到法院送達(dá)的開(kāi)庭傳票，趙先生竟起訴離婚了。法庭上，趙先生態(tài)度堅(jiān)決。聽(tīng)到連她一年前因兒子高燒不退而急得歇斯底里，都成了丈夫離婚的理由，華女士心灰意冷，當(dāng)庭同意離婚。
雙方同意由華女士撫養(yǎng)孩子，趙先生每月支付生活費(fèi)，但對(duì)于婚后取得房產(chǎn)的分割卻達(dá)不成一致意見(jiàn)。原來(lái)，婚后在華女士姐姐的資助下，夫妻倆買(mǎi)了一套房，趙先生同意房產(chǎn)可歸華女士所有，但必須按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)給他房屋折價(jià)款400萬(wàn)元。華女士則認(rèn)為不公平，自己以后還要撫養(yǎng)孩子，最多能給趙先生80萬(wàn)元房屋折價(jià)款。
兩人對(duì)房屋價(jià)款分歧較大，做評(píng)估較慢，法官建議先看看網(wǎng)上同地段報(bào)價(jià)。趙先生遂點(diǎn)開(kāi)一家中介公司網(wǎng)站，輸入同地段相似戶(hù)型房屋，第一條顯示的房?jī)r(jià)就是800萬(wàn)。但趙先生越看這房源越覺(jué)得不對(duì)勁，忙問(wèn)華女士：“這房子的戶(hù)型、裝修、家用電器跟咱家的一模一樣，你是不是把房子掛到網(wǎng)上開(kāi)始賣(mài)了？”華女士點(diǎn)頭，“你出走半年多，擺明不想跟我過(guò)日子了，我為什么不能賣(mài)？”
見(jiàn)被告當(dāng)庭承認(rèn)自己私自處分房產(chǎn)，法官立刻中止了案件審理，告知原告先去房屋過(guò)戶(hù)主管部門(mén)辦理夫妻房產(chǎn)的異議登記，防止被告私自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
趙先生立即趕到建委房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)大廳，要求辦理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的異議登記，卻得知華女士已將房子賣(mài)掉，現(xiàn)在房屋所有權(quán)人是劉曉力。這樣，趙先生就無(wú)法辦理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的異議登記了。他隨即向法院申請(qǐng)將劉曉力作為案件第三人，追加到訴訟中。
妻子姐姐起訴 討要借妹妹名買(mǎi)的房
一波未平一波又起。此時(shí)，華女士的姐姐華雅茹又起訴主張房屋所有權(quán)。華雅茹因幾年前忘記房屋還貸時(shí)間，進(jìn)了銀行信貸黑名單，后來(lái)房?jī)r(jià)走低，她想購(gòu)房，便找妹妹商量借名買(mǎi)房。華女士與趙先生結(jié)婚后無(wú)力買(mǎi)房，一直在外租房住。華雅茹表示，自己手頭的余錢(qián)足夠支付首付款，借妹妹的名買(mǎi)房后，也由自己實(shí)際支付每月銀行按揭款，但要通過(guò)妹妹的銀行賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)支付；而這房子買(mǎi)來(lái)后，妹妹和妹夫趙先生可以無(wú)限期居住。
華女士同意了。但她沒(méi)告訴丈夫，趙先生一直以為是華女士借姐姐錢(qián)買(mǎi)的房子。
就在趙先生離家出走后不久，房屋貸款都已還清，華雅茹找到妹妹，要求將房子過(guò)戶(hù)到自己名下。但華女士不同意，稱(chēng)丈夫離家出走杳無(wú)音信，如果房子過(guò)戶(hù)了，自己和孩子將無(wú)處居住。
無(wú)奈姐姐催得緊，華女士情急之下，就私自賣(mài)掉了房子。她怕姐姐責(zé)怪，所以一直沒(méi)敢說(shuō)。華雅茹多次催促妹妹過(guò)戶(hù)未果之后，于是近日一紙?jiān)V狀將華女士告上法庭，要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有。
華女士沒(méi)想到自己同時(shí)成了兩案被告：一是丈夫起訴離婚，索要房屋折價(jià)補(bǔ)償款；一是姐姐起訴，要求將房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)。華女士只好將此事向法官和盤(pán)托出。
法官了解案情后，告知趙先生因華女士賣(mài)房時(shí)并未向購(gòu)房人如實(shí)陳述婚姻情況，所以購(gòu)房人屬于善意取得，應(yīng)該得到法律保護(hù)，房屋不會(huì)被追討回來(lái)。
華女士表示愿意將全部賣(mài)房款交給姐姐。華雅茹得知全部情況后，表示原諒了妹妹的行為，在華女士交還全部售房款后，她撤回了起訴。
在案件審理過(guò)程中，趙先生也認(rèn)識(shí)到自己離家出走給妻子帶來(lái)的傷害，因此表示不再主張離婚，最終撤回了離婚訴訟。
律師解析
辦理房產(chǎn)異議登記 防止一方私處房產(chǎn)
法官在審理離婚案件時(shí)，發(fā)現(xiàn)一方存在私自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為時(shí)，為何告知另一方去進(jìn)行異議登記呢？北京市銘滔律師事務(wù)所的孫濤律師說(shuō)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。此案中，法官建議趙先生所進(jìn)行異議登記的法律依據(jù)就是該法第十九條，這里申請(qǐng)異議登記指的是不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人，不限于親屬關(guān)系。
此案庭審中，趙先生誤打誤撞發(fā)現(xiàn)了妻子已將房子掛到網(wǎng)上出售。但他在網(wǎng)上查到的是滯后信息，實(shí)際情況更糟，華女士早已將房子賣(mài)掉了。就此孫濤律師提醒廣大讀者，如果遇到離婚案件，在離婚訴訟期間擔(dān)心對(duì)方擅自低價(jià)轉(zhuǎn)讓登記在其名下的夫妻共同房產(chǎn)，損害自己利益時(shí)，可以盡早去房屋產(chǎn)權(quán)交易主管部門(mén)辦理房屋異議登記，使房屋交易暫時(shí)處于凍結(jié)的狀態(tài)，防止另一方私自處分房產(chǎn)。
妻子賣(mài)房未如實(shí)說(shuō)明 買(mǎi)方為善意取得
買(mǎi)房人劉曉力被作為第三人追加到訴訟中，但為何該房產(chǎn)不能被追討回來(lái)？孫濤律師認(rèn)為，劉曉力為善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是交易行為同時(shí)具備三個(gè)要件，才能被確認(rèn)“善意取得”，其中核心要件是第三人“善意”。
根據(jù)該條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：其一，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；其二，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄淙D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。而受讓人依照這款規(guī)定取得了不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
此案中，因?yàn)槿A女士并未如實(shí)向買(mǎi)方劉曉力說(shuō)明自己的婚姻情況，導(dǎo)致在該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題上，買(mǎi)方誤判了。劉曉力已盡到一個(gè)普通購(gòu)房人的善良注意義務(wù)，只不過(guò)因?yàn)槿A女士的欺騙使他誤判。而且該房屋已過(guò)戶(hù)，劉曉力的利益應(yīng)該優(yōu)先得到保護(hù)。
要證明借名買(mǎi)房 書(shū)面證據(jù)最為有利
華女士的姐姐因自己貸款誠(chéng)信記錄進(jìn)入黑名單，無(wú)法正常辦理貸款手續(xù)，只能借用華女士的名義買(mǎi)房。孫濤律師說(shuō)，對(duì)于這一類(lèi)案件，很多人都有一種誤解，認(rèn)為房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)單據(jù)、通過(guò)銀行付款的憑證都在自己手里，甚至自己也一直都在房屋內(nèi)居住，這些就能證明自己是實(shí)際的房屋所有權(quán)人。然而，從民事證據(jù)的角度分析，這些都不足以證明當(dāng)事人是房屋的所有權(quán)人。
因?yàn)閺摹段餀?quán)法》的角度分析，產(chǎn)權(quán)證是直接證明房屋所有權(quán)屬于誰(shuí)的證據(jù)，只有出資人也就是借名人出示了證明借名關(guān)系存在的證據(jù)后，才會(huì)得到法院支持，將房屋所有權(quán)過(guò)到自己名下。在司法實(shí)踐中，法官最為看重的是“是否存在證明‘借名’事實(shí)存在的證據(jù)”，比如能證明雙方存在“借名”的書(shū)面證據(jù)，像被借名人寫(xiě)的書(shū)面承諾，承諾產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等。
如果此案中華雅茹能夠提供書(shū)面協(xié)議等證據(jù)，證明她是借妹妹之名，由自己出資買(mǎi)房，在房屋所有權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，那么她就可以獲得法院支持，該房屋應(yīng)當(dāng)歸姐姐所有；但由于姐妹倆當(dāng)時(shí)只有口頭協(xié)議，在妹妹不承認(rèn)的情況下，姐姐的訴訟請(qǐng)求則很難被法院支持。另外該房已賣(mài)給了善意第三人，實(shí)際已經(jīng)無(wú)法追回。
在此孫濤律師提醒大家還要注意：對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，由于這類(lèi)房屋本身的特殊性，即使出資人有證據(jù)證明存在借名事實(shí)，也不會(huì)被法院支持，因?yàn)榻杳?gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋與國(guó)家住房政策相違背。
(文中當(dāng)事人均為化名)