杭州樓市調(diào)查：當(dāng)初降價(jià)是假摔現(xiàn)在是真跌

　　年初，有人說(shuō)“降價(jià)潮”將席卷全國(guó)，年中，又有人站出來(lái)大膽預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將跌破50％，臨近年底，救市、還是回暖。成為2014年樓市爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。一時(shí)間，泡沫說(shuō)、崩盤說(shuō)、降價(jià)說(shuō)、救市說(shuō)眾說(shuō)紛紜，這些說(shuō)法的背后，到底隱藏這什么真相呢？

　　【樓市動(dòng)態(tài)】杭州商品房銷售降幅收窄 小戶型住宅投資加速

　　　【專家分析】任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)至少還要漲十多年 北京房?jī)r(jià)不會(huì)跌

　　十月底的房博會(huì)，就如同杭州樓市的一面鏡子，廣場(chǎng)早已變成促銷員們的T臺(tái)秀，優(yōu)惠、降價(jià)、打折廣告，一一亮相，促銷似乎是拉動(dòng)銷售最有效的“偏方”。

　　上官劍，已經(jīng)連續(xù)8年參加杭州房博會(huì)。今年，由于主辦方將場(chǎng)館縮小了近一半，他們自己的展位只能擺在了過(guò)道。這屆房博會(huì)參展商不僅比以往減少了三分之一，而且，參展的近30家開(kāi)發(fā)商全是杭州本地企業(yè)。

　　樂(lè)居杭州公司副主編上官劍在房博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)告訴我們，在這次的房博會(huì)上，參展商們帶來(lái)了80多個(gè)樓盤中，就有20多個(gè)樓盤在降價(jià)，我自己在會(huì)上問(wèn)了一圈，基本上沒(méi)有看到漲價(jià)的樓盤，更多的是通過(guò)降價(jià)，以價(jià)換量為主。參展的83個(gè)樓盤，帶來(lái)約1.5萬(wàn)套房源，杭州城區(qū)占34個(gè)，這中間，蕭山區(qū)有4個(gè)，僅余杭區(qū)就推出了30個(gè)樓盤，這些區(qū)域供應(yīng)量的充足，預(yù)示著價(jià)格戰(zhàn)在所難免。

　　最讓上官劍覺(jué)得饒有興味的，是他發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)企業(yè)的身影。

　　這次房博會(huì)上，最大的兩個(gè)變化就是，大家一直關(guān)注的杭州德信地產(chǎn)，把招聘會(huì)搬到了房博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。而今年上半年宋衛(wèi)平把綠城地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給融創(chuàng)中國(guó)的孫宏斌，十月，宋衛(wèi)平又組建了一個(gè)新的公司，將農(nóng)副產(chǎn)品搬到房博會(huì)是為了助陣自己的養(yǎng)老樓盤，賣掉企業(yè)退出市場(chǎng)的綠城地產(chǎn)，只不過(guò)現(xiàn)在改頭換面，叫了一個(gè)新名字“藍(lán)城地產(chǎn)”，看來(lái)他們并沒(méi)有停下房地產(chǎn)生意。而曾經(jīng)打響杭州樓盤降價(jià)第一槍的德信地產(chǎn)，眼下不是忙著降價(jià)賣房子，而是打起了廣告招募人才。

　　關(guān)注到這些現(xiàn)象的，不止是上官劍，還有十幾年來(lái)一直從事房地產(chǎn)研究的虞曉芬，她正帶著博士生做樓市調(diào)研。

　　中介門店，是虞曉芬調(diào)研的重點(diǎn)。在她的帶領(lǐng)下，我們來(lái)到了這家二手房門店。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黎軍，已經(jīng)在這里做了五年的生意。對(duì)拱墅區(qū)這片的房源了如指掌。即使沒(méi)有成交，黎軍每天也會(huì)不停地約客戶看房，只要客戶能來(lái)，就多一點(diǎn)希望。這大半年，客戶看得多，真出手的卻很少，黎軍有點(diǎn)著急。

　　“國(guó)慶之前可能真的是賣不動(dòng)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候受政策的影響，連掛牌的客人都不會(huì)有”。黎軍所在的拱墅區(qū)和相鄰的余杭區(qū)，是杭州商品房供應(yīng)量最大的片區(qū)。這個(gè)片區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)最敏感、市場(chǎng)波動(dòng)也最強(qiáng)烈。目前的話整個(gè)房?jī)r(jià)的話也開(kāi)始復(fù)蘇了。

　　黎軍騎著他自稱為“開(kāi)單神器”的電瓶車，領(lǐng)著我們，來(lái)到了門店附近的北海公園樓盤。這里曾經(jīng)是2014年杭州樓市最吸引眼球的降價(jià)樓盤。

　　黎軍指著前面的一個(gè)即將竣工樓盤說(shuō)：“這就是德信、北海公園，由小戶型、大戶型都有的，邊上是大戶型、中間一套是小戶型，89平方的戶型”。

　　在北海公園樓盤周邊，還有杭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶嘉譽(yù)峰等三、四個(gè)在建商品房項(xiàng)目。在黎軍眼里，北海公園選擇調(diào)價(jià)是迫不得已，因?yàn)檫@個(gè)地方新樓盤一股腦涌出來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)特別激烈。

　　黎軍坦言：當(dāng)時(shí)北海公園只是做一個(gè)營(yíng)銷手段而已，更多的是一個(gè)營(yíng)銷的噱頭，北海公園把房?jī)r(jià)從均價(jià)每平米18000元拉回到了每平米15800元，其實(shí)只是想把房子給賣掉。而不是外界媒體報(bào)道的，是一個(gè)跳樓大甩賣。

　　在黎軍的描述中，降價(jià)故事的版本是這樣的。

　　2012年北海公園一期開(kāi)盤價(jià)1.2萬(wàn)元/每平米，2013年旁邊的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)破土動(dòng)工，萬(wàn)達(dá)的高品質(zhì)高價(jià)格全國(guó)皆知，于是北海公園借著萬(wàn)達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)，將二期開(kāi)盤價(jià)提高到了1.8萬(wàn)元/每平米，當(dāng)時(shí)，恰逢杭州樓市最火爆的一年，北海公園二期1100多套房賣得特別好，到2014年初只剩下不到200套尾房。

　　然而此時(shí)，杭州樓市急轉(zhuǎn)直下，一河之隔的萬(wàn)科北宸之光，此時(shí)秉承萬(wàn)科一貫的薄利多銷策略，一口氣推出了400多套精裝修房，每平米開(kāi)價(jià)只有1.2萬(wàn)元，這讓北海公園感到了壓力，他們把價(jià)格壓到了每平米1580元，但其實(shí)，仍高于一期開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格。

　　降價(jià)清盤，資金及時(shí)回籠后抄底土地市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)商們經(jīng)常采用的策略。北海公園同樣如此，2014年他們成為杭州拿地最多的本地房企，連續(xù)拍得三塊土地，成交額近35億元。

　　北海公園的案例在虞曉芬看來(lái)，引出另一個(gè)問(wèn)題，就是樓市冷暖怎么看？在她的研究當(dāng)中，能夠真實(shí)準(zhǔn)確反映出樓市冷暖的，是二手房市場(chǎng)，完全依據(jù)一手房的成交情況來(lái)判斷樓市，容易存在偏差。二手房市場(chǎng)應(yīng)該講是最敏感的，它更真是體現(xiàn)市場(chǎng)的波動(dòng)，如果說(shuō)新建樓盤，開(kāi)發(fā)商可以做廣告宣傳，二手房交易是買賣雙方的交易價(jià)格，能更加準(zhǔn)確反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況，從二手房的成交量看樓市，更能真實(shí)反映市場(chǎng)的一個(gè)真實(shí)的成交量的變化，和市場(chǎng)的冷暖程度。

　　早在2006年虞曉芬就提出過(guò)“中國(guó)樓市只有平穩(wěn)增長(zhǎng)，才能使政府、百姓、開(kāi)發(fā)商多方受益”的觀點(diǎn)，呼吁對(duì)增速保持警惕。八年過(guò)去了，她的觀點(diǎn)沒(méi)變，并提醒我們，樓市究竟是調(diào)整，還是崩盤，關(guān)鍵是要看有沒(méi)有成交量來(lái)配合。

　　浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬分析說(shuō)：2014年1-9月份杭州市區(qū)商品房成交量已經(jīng)超過(guò)了五萬(wàn)套，這個(gè)應(yīng)該講是歷來(lái)來(lái)看，它的成交量水平還是比較大的、是比較高的一個(gè)水平。杭州應(yīng)該講它的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是有很多的有效需求在承接，但關(guān)鍵還是這個(gè)房?jī)r(jià)，前幾年呢，可能上升的幅度也過(guò)大，今年杭州樓市調(diào)整，不是一個(gè)樓盤的崩盤，或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)崩潰，它更多的其實(shí)是市場(chǎng)基于供求關(guān)系，當(dāng)前的整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)、宏觀金融環(huán)境做出的一種理性的一種調(diào)整。

　　為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，早在近幾年，杭州市加大了土地供應(yīng)量，以杭州余杭區(qū)北部新城板塊為例，目前在建在售的商品房供應(yīng)量達(dá)到約2.2萬(wàn)套，而2013年該區(qū)域新房銷售量只有2000套左右。在這個(gè)板塊里頭，有些開(kāi)發(fā)商是有錢賺，有些開(kāi)發(fā)商是沒(méi)錢賺，比如說(shuō)萬(wàn)通地產(chǎn)，它拿的土地就在萬(wàn)科旁邊，樓面價(jià)每平米9000多元，而9000多元現(xiàn)在，在這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)可以購(gòu)買一套每平米12000多元的精裝修商品房，萬(wàn)通的項(xiàng)目明擺著就要虧。包括越秀地產(chǎn)，它拿的樓面價(jià)也是每平米9000多元，也肯定要虧。所以這個(gè)市場(chǎng)，杭州的市場(chǎng)應(yīng)該講是充分競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)很充分的，有些項(xiàng)目可以賺錢，但是一不小心，你可能不對(duì)市場(chǎng)做準(zhǔn)確的分析和判斷，有可能就要虧本。

　　面粉價(jià)格決定著面包價(jià)格。土地價(jià)格同樣決定著商品房?jī)r(jià)格。

　　2012年，萬(wàn)科以樓面地價(jià)4000多元拍得這塊萬(wàn)科北宸之光商品房用地，兩年后的2014年，它以精裝修每平米1.2萬(wàn)元的價(jià)格入市。研究分析后虞曉芬發(fā)現(xiàn)，正是這個(gè)大樓盤的入市，逼著這片區(qū)域擠出了2013年瘋漲的泡沫，整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)正在被重新定位。

　　黎軍向我們透露，其實(shí)，要看清一個(gè)樓盤是“真跌”還是“假摔”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是看二手房掛牌價(jià)格是否出現(xiàn)倒掛，也就是看樓盤的二手房成交價(jià)，是否低于樓盤當(dāng)初的開(kāi)盤銷售價(jià)格。凱德視界和嘉泰馨庭這兩個(gè)樓盤，它們開(kāi)盤的時(shí)候，價(jià)格還是比較低的，1.3萬(wàn)元/每平米到1.4萬(wàn)元/每平米左右，等他們交付的時(shí)候，2010年，那個(gè)時(shí)候二手房轉(zhuǎn)賣價(jià)格比較高，差不多賣到了2.7萬(wàn)元/每平米，現(xiàn)在的話基本上只能賣到2萬(wàn)元左右，這就是真正的價(jià)格倒掛，這跟剛才相比的北海公園的房子，它們那個(gè)就不叫降價(jià)，它們那個(gè)是叫清盤。

　　激烈競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格下跌，泡沫被擠出，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是件好事，但卻讓購(gòu)房人陷入了迷茫。俗話說(shuō)買漲不買跌，整個(gè)2014年杭州樓市都被“降價(jià)潮”籠罩，購(gòu)房人觀望、猶豫，開(kāi)發(fā)商、特別是急于周轉(zhuǎn)資金的小企業(yè)，信心一再被擊穿。

　　虞曉芬，不止一次被購(gòu)房人問(wèn)起，現(xiàn)在能不能買？也不止一次有開(kāi)放商找她咨詢，是否到了該逃離撤出的時(shí)候，樓市未來(lái)究竟該怎么判斷？

　　誰(shuí)在逃離樓市

　　除了余杭區(qū)，杭州蕭山區(qū)，也是今年樓市寒流中，杭州受影響最大的區(qū)塊。這里的樓盤，許多都已經(jīng)是半開(kāi)工或是停工的狀態(tài)。

　　這家商住公寓的售樓大廳里，只有3、4個(gè)銷售員，看房人不多。

　　邵林平，蕭山當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼十幾年，2008年樓市危機(jī)過(guò)后，他對(duì)房地產(chǎn)投資變得格外謹(jǐn)慎，堅(jiān)持底價(jià)拿地、理性定價(jià)、快速銷售，2013年當(dāng)別人為樓市瘋漲而興奮，他卻感到危機(jī)臨近。

　　2013年他們周邊的房?jī)r(jià)是兩萬(wàn)多的時(shí)候，邵林平把開(kāi)盤均價(jià)定在每平米13000元，邵林平說(shuō)，這兩年自己已經(jīng)就預(yù)見(jiàn)到這個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，如果當(dāng)時(shí)這個(gè)盤子自己心理價(jià)位，如果每平米再高2000元，今天自己就沒(méi)有這么一個(gè)銷售結(jié)果，因此，開(kāi)盤定價(jià)非常關(guān)鍵。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，虞曉芬他們今天來(lái)調(diào)研目的，就是要看看樓市的反映。而邵林平關(guān)心的，則是考慮是否要退出地產(chǎn)業(yè)，這些年，海外和國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛踏進(jìn)杭州，土地競(jìng)價(jià)日趨激烈，樓市擠壓也越來(lái)越明顯。

　　浙江新世界房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)邵林平說(shuō)：房地產(chǎn)我覺(jué)得還是，還是就是要謹(jǐn)慎，要謹(jǐn)慎。不是說(shuō)，不是說(shuō)是每個(gè)人或者是每一個(gè)，每家企業(yè)都可以來(lái)做這個(gè)行業(yè)，這個(gè)畢竟是就說(shuō)要有一定的前瞻性，十年前你只要有錢，土地買進(jìn)來(lái)以后，傻子都能賺錢。接下去，接下去沒(méi)有這種，沒(méi)有這種可能了。我覺(jué)得短期來(lái)看，就這個(gè)行業(yè)我一定不碰了，就短期來(lái)看。我所謂的短期我可能是三年、五年。

　　讓邵林平想打退堂鼓的另一個(gè)原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在某種程度上依然還算不上真正的市場(chǎng)。土地供應(yīng)量不確定、供應(yīng)信息不透明，是一直沒(méi)有解決的大問(wèn)題，樓市泡沫的形成，和土地出讓機(jī)制也有一定關(guān)系。土地市場(chǎng)你不應(yīng)該，把土地財(cái)政看做是政府的錢袋子，你缺錢了你就賣地，缺錢了賣地，你沒(méi)有個(gè)計(jì)劃那肯定是不行的。我覺(jué)得政府我覺(jué)得要控制好房?jī)r(jià)，我覺(jué)得要土地市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)有序推地。比如說(shuō)今年本地的市場(chǎng)你的消化率是一百萬(wàn)平方，那你這個(gè)土地你就推一百萬(wàn)平方，或者是110萬(wàn)平方米，你不能說(shuō)今天市場(chǎng)的容量是一百萬(wàn)平方米，我明年的土地推出量是五百萬(wàn)平方米或者是一千萬(wàn)平方米，那不是這個(gè)市場(chǎng)就亂套了。

　　邵林平提到的這個(gè)問(wèn)題，虞曉芬很認(rèn)同。如果土地出讓建立成熟有序的機(jī)制，市場(chǎng)供求關(guān)系也能捋順。有序的土地供應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也可以形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，比如杭州市每年大概有八千畝地。開(kāi)發(fā)企業(yè)今年不買，也可以明年買，也可以后年買，然后他對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系，都有個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的一個(gè)估計(jì)，而不會(huì)出現(xiàn)今年上半年拿地的時(shí)候，覺(jué)得供求關(guān)系，這個(gè)區(qū)域的供求關(guān)系是基本匹配的。但是到下半年，政府在這個(gè)區(qū)域，或者在這個(gè)城市里面大規(guī)模供地了，一下子就是改變了整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　通過(guò)追蹤研究虞曉芬發(fā)現(xiàn)，杭州的土地，每年并沒(méi)有一個(gè)基準(zhǔn)供應(yīng)量。樓市熱，土地投放量、成交量有時(shí)候能達(dá)到正常的2到3倍，樓市冷，投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地產(chǎn)冷的時(shí)候，土地的成交量也很小。那么土地的成交量少了以后，我們其實(shí)又可能出現(xiàn)，等房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的時(shí)候，商品房的供給量又減少了。這個(gè)其實(shí)就出現(xiàn)，其實(shí)形成了一種錯(cuò)配。

　　從2010年起，杭州市平均每年新增住宅用地近667萬(wàn)平方米，每年可建商品房規(guī)劃面積達(dá)到1600萬(wàn)平方米，而杭州平均每年商品房銷售面積卻只有700多萬(wàn)平米。虞曉芬說(shuō)，過(guò)去幾年其實(shí)已經(jīng)證明了這樣子一個(gè)關(guān)系，商品房的成交量和土地的供給量完全是成正比的。那么這個(gè)情況呢，我們覺(jué)得就是加劇了市場(chǎng)的一種波動(dòng)性。

　　市寒流中的暖流

　　在杭州，我們看到了樓市里截然不同的風(fēng)景。而寒風(fēng)中的樓市，此時(shí)也開(kāi)始出現(xiàn)了意想不到的分化。根據(jù)記者了解到的數(shù)字，杭州市今年共有近600個(gè)樓盤在售，可提供14.2萬(wàn)套房源，如果按照今年第三季度，杭州月均成交量6000套房源計(jì)算，至少得需要23個(gè)月來(lái)消化庫(kù)存。繼續(xù)調(diào)整，修正價(jià)格，擠出泡沫，幾乎已成定局。

　　然而就在此時(shí)，房博會(huì)上也在降價(jià)銷售的同時(shí)，傳出了另一種信號(hào)。短短三天，杭州房博會(huì)吸引了25萬(wàn)人，比去年的參觀數(shù)增加近5萬(wàn)人。

　　不僅如此，久違了的溫州、臺(tái)州購(gòu)房團(tuán)的身影，又一次出現(xiàn)在了杭州房博會(huì)上。

　　樂(lè)居杭州公司副主編上官劍說(shuō)：來(lái)參加房博會(huì)的觀眾，比較喜歡展會(huì)上尋找一些性價(jià)比比較高的一些樓盤，他就需要一個(gè)比較。因?yàn)楝F(xiàn)在的話，很多都是在近郊的一些樓盤，那他要去近郊的話，需要一定的時(shí)間，他集中可以在一次性的房交會(huì)上就看。

　　房博會(huì)上，買房講座人氣很旺，專家賣力地解答著看房人的疑惑。隨后的整個(gè)十月份，杭州商品房銷售達(dá)到1.2萬(wàn)套，回應(yīng)著房博會(huì)上的熱度。市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，逃不過(guò)開(kāi)發(fā)商的眼睛。但重新被修正的競(jìng)爭(zhēng)格局，已經(jīng)讓他們調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略。

　　原計(jì)劃今年四月份推出期房新盤，然而，賈鵬翔卻沒(méi)有急著推出，而是把期房建成了準(zhǔn)現(xiàn)房。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理賈鵬翔回憶說(shuō)：今年年初，由于杭州個(gè)別樓盤的降價(jià)，引起整個(gè)杭州市場(chǎng)的一個(gè)連鎖反應(yīng)，所以我們把一些開(kāi)盤的節(jié)點(diǎn)都往后推遲了。那么事實(shí)上證明這幾個(gè)月來(lái)，客戶原來(lái)中意我們的客戶，他還是在等待，還是在觀望，所以我們到了9月底開(kāi)盤的時(shí)候，客戶還沒(méi)跑掉。雖然推遲到9月開(kāi)盤，但當(dāng)天200多套房源全部售罄。

　　賈鵬翔充滿信心地說(shuō)：杭州市盡管是在一個(gè)叫冬天踢了一場(chǎng)甲級(jí)聯(lián)賽，房地產(chǎn)甲級(jí)聯(lián)賽，我們還是認(rèn)為這是一個(gè)成熟的市場(chǎng)。成熟的市場(chǎng)就表現(xiàn)為幾個(gè)，第一個(gè)杭州我們非常穩(wěn)定的三高，第一高就是房?jī)r(jià)是高了，第二高存量是高了，存量高不是壞事，存量高表明市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)了，不是一個(gè)稀缺的，充分競(jìng)爭(zhēng)了，充分競(jìng)爭(zhēng)情況下就看誰(shuí)有競(jìng)爭(zhēng)力。那么第三個(gè)高就是市場(chǎng)的需求也是高了。那好，供應(yīng)高、需求也高、價(jià)格也高，整個(gè)甲級(jí)聯(lián)賽就處在一個(gè)很高的水平上來(lái)踢。全國(guó)的鏡頭、頻道都調(diào)到杭州的房地產(chǎn)來(lái)。

　　進(jìn)入十月，杭州濱江區(qū)，被杭州人稱為售樓“尖刀”的這些小伙子又活躍了起來(lái)。在一家售樓處旁，我們遇見(jiàn)了幾位從浙江金華來(lái)看房的客人。我們這幾天一直都在杭州看房，但房?jī)r(jià)好像并沒(méi)有跌下，綠城等許多樓盤價(jià)格依然保持在原來(lái)的價(jià)格上。

　　我們走進(jìn)這家售樓處，沙盤前地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)小沈，今天已經(jīng)接待了15組看房的客人，他不得不加快自己的腳步。這里的情景，讓人很難與年初杭州樓市“降價(jià)潮”聯(lián)系在一起。九月份的時(shí)候，小沈他們的新盤還沒(méi)有拿到銷售許可證，都說(shuō)金九銀十，眼看著“金九”錯(cuò)過(guò)，小沈心里很著急。而9月30日央行宣布，對(duì)擁有1套商品房住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，將享受首套房貸款政策，如同天上掉下的餡餅。

　　小沈說(shuō)：杭州市政府，在這幾個(gè)月出臺(tái)的政策，其實(shí)都是利好的政策。包括說(shuō)截止到現(xiàn)在為止，已經(jīng)把限購(gòu)、限貸都已經(jīng)放開(kāi)掉了，這對(duì)杭州房市上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)非常強(qiáng)的強(qiáng)心劑。

　　不僅是杭州，進(jìn)入十月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售，都出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，10月北上廣深一線城市，上海新建商品房成交面積109萬(wàn)平米。環(huán)比上漲43％。廣州新建商品住宅成交面積78萬(wàn)平米，環(huán)比上漲45％。北京、深圳新建商品房成交面積，環(huán)比也分別上漲18％、52％。

　　有人說(shuō)，從解除限購(gòu)令，到解除貸款限制，都是政府在救市，但在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹看來(lái)，這些原本就只起短期調(diào)控作用的政策，調(diào)控目標(biāo)一旦實(shí)現(xiàn)，本就應(yīng)該退出，讓市場(chǎng)恢復(fù)本來(lái)的彈性。就好像我們生病了要打點(diǎn)滴，病癥消失就應(yīng)該撤掉點(diǎn)滴，但不能把撤掉點(diǎn)滴，解釋成“人病危了”一樣。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為：過(guò)去在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊的情況下，我們不得已出臺(tái)了一些行政性的手段來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。那么現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，這些行政性手段逐步在退出，回歸到市場(chǎng)本源的供求關(guān)系，這個(gè)是一個(gè)調(diào)整和優(yōu)化，我認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地看成是救市。應(yīng)該看到這個(gè)政策是一個(gè)根據(jù)變化了的市場(chǎng)情況，實(shí)事求是的一個(gè)政策的調(diào)整、優(yōu)化和具有未來(lái)改革方向的示范的信號(hào)意義。

　　第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)出來(lái)后，秦虹做了分析，她認(rèn)為，2014年樓市供求關(guān)系總體偏松，部分地區(qū)過(guò)剩。房源有適當(dāng)庫(kù)存并不可怕，一方面有利于約束房?jī)r(jià)不再瘋漲，另一方面，還有利于開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰。逐步取消短期行政調(diào)控手段后，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力目前都在增強(qiáng)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹透露：2014年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，明顯比一、二季度數(shù)據(jù)要好，這樣一個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)維持到四季度，大致可以保證2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2014年全年商品房銷售面積的總量，將會(huì)是歷史的第二高位。

　　放開(kāi)貸款限制等一系列政策退出后，杭州市場(chǎng)的購(gòu)房需求也悄然發(fā)生著變化，“改善居住需求“和”一次購(gòu)房需求”原本是“二八開(kāi)”，現(xiàn)在則變?yōu)椤八牧_(kāi)”，想要改善居住條件的人群增長(zhǎng)到四成。

　　小陳，就是其中之一。

　　小陳在杭州老城區(qū)有一套50平方米的兩居室，他想把父母接到杭州一起生活，就住不下了。他一直想再買一套三居室，但之前因?yàn)橄拶?gòu)，買不成。

　　而樓市的回暖速度，也超出了小陳的預(yù)期。今天他本來(lái)只是想看看，但現(xiàn)在決定先交10萬(wàn)定金，參加搖號(hào)。

　　讓小陳沒(méi)有想到的是，今天過(guò)來(lái)，其實(shí)本來(lái)也沒(méi)有想到，要排個(gè)號(hào)，因?yàn)檎f(shuō)明天要開(kāi)盤，小陳就排了個(gè)號(hào)，但排在1200位，小陳說(shuō)自己不一定說(shuō)，就要買到這個(gè)樓盤，但是確實(shí)是，自己感覺(jué)到價(jià)格可以承受，包括現(xiàn)在的政策等等，自己感覺(jué)現(xiàn)在出手買房是最佳時(shí)機(jī)。

　　看好這個(gè)樓盤的，還有旁邊這幾家二手中介的經(jīng)紀(jì)人。過(guò)山車似的行情，讓他們很是感慨。今年2月，在樓市并不樂(lè)觀的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商拍得了這塊土地，10月份政策放開(kāi)，樓市剛剛回暖，他們又踩上點(diǎn)開(kāi)盤了。開(kāi)盤價(jià)每平米22000元，基本與周邊二手房?jī)r(jià)格接近。

　　開(kāi)盤在即，樓盤銷售負(fù)責(zé)人孫維強(qiáng)很緊張。已經(jīng)有一年多，沒(méi)見(jiàn)過(guò)這樣的陣勢(shì)了。杭州龍湖房地產(chǎn)公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人孫維強(qiáng)說(shuō)： 房子賣成這樣的時(shí)候，已經(jīng)不是賣房子的事情，多賣一套少賣一套不重要，重要的是整個(gè)的選房子的過(guò)程當(dāng)中順順利利。今天到現(xiàn)場(chǎng)的有近2000個(gè)人，從開(kāi)盤的規(guī)模來(lái)講，應(yīng)該是杭州最大的一次，所以怎么能夠保證開(kāi)盤能夠順利，是自己現(xiàn)在最擔(dān)心的一個(gè)事情。

　　開(kāi)盤搖號(hào)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，讓孫維強(qiáng)有些后悔，覺(jué)得開(kāi)盤價(jià)偏低了。于是臨時(shí)決定，把開(kāi)盤房源從400套增加到839套，既然利薄，就多銷一點(diǎn)。對(duì)于年初杭州樓盤的降價(jià)銷售，孫維強(qiáng)說(shuō)出自己的看法，好的樓盤不存在降與不降的問(wèn)題，好的價(jià)格還是高的，一般的價(jià)格還是低的，如果說(shuō)把整個(gè)房產(chǎn)回歸市場(chǎng)屬性，價(jià)格的波動(dòng)是個(gè)必然的。任何一個(gè)好的市場(chǎng)也有賣得差的產(chǎn)品，任何一個(gè)差的市場(chǎng)也有賣得好的產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拼的是“優(yōu)等生”的問(wèn)題，就是“全優(yōu)生”的問(wèn)題。