今年全國兩會期間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹，目前，31個省份312個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，報送“白名單”項目6000多個。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。
今年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》（以下簡稱《通知》），提出因城施策用好政策工具箱，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制提出的背景是什么？有哪些值得關(guān)注的內(nèi)容？各地如何開展相關(guān)工作？日前，記者進行了采訪。
有助于校正部分金融機構(gòu)過度避險行為，支持房地產(chǎn)項目交付
2023年，我國二手房成交面積同比增長40%以上；新建商品房銷售面積同比則下降8.5%。專家分析，新建商品房銷售面積下降，部分原因在于房企融資存在困難、一些在建項目逾期難交付，部分購房人不敢買新房特別是期房，轉(zhuǎn)向購買二手房。
針對房地產(chǎn)融資中存在的問題，兩部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制：由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位；定期組織各方會商，根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，推送金融機構(gòu)，做好融資支持。
上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛認(rèn)為，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準(zhǔn)對接，有助于校正部分金融機構(gòu)過度避險行為，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，維護金融市場穩(wěn)健運行；也有助于支持房地產(chǎn)項目交付，做好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，提振市場信心。
以項目為載體給予融資支持，因城施策、因項目施策
“精準(zhǔn)支持”，是《通知》的一大亮點。
精準(zhǔn)，體現(xiàn)在以城市為單元建立協(xié)調(diào)機制。不同于以往金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對接推進融資，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制充分發(fā)揮了城市政府牽頭協(xié)調(diào)作用。
“房地產(chǎn)具有很強的區(qū)域特性，需要‘一城一策’‘因城施策’?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，將有助于城市政府與金融部門提升協(xié)商效率、共享信息，更好實現(xiàn)因城施策。
精準(zhǔn)，體現(xiàn)在以項目為載體給予融資支持。此次城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的建立，并非以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體作為支持對象，而是以項目為載體給予融資支持。
據(jù)了解，我國房企一般是集團公司加項目公司的架構(gòu)，均是獨立法人。集團公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項目公司停止運轉(zhuǎn)，集團風(fēng)險與項目風(fēng)險并不能畫等號。虞曉芬認(rèn)為，以項目為載體給予融資支持，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期和市場預(yù)期。
精準(zhǔn)，還體現(xiàn)在對不同情況項目分類給予融資支持。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹，對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目，《通知》突出一個“快”字，提出建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，《通知》提出不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時，加強貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資，從源頭上避免融資資金被挪用風(fēng)險。
“對暫時遇到困難的項目給予融資支持，是這次政策的關(guān)鍵所在，意味著針對供給側(cè)融資需求的力度較以前有所加大?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強說。
各地抓緊形成“白名單”和細(xì)化方案，加快政策落地見效
目前，各地加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，支持項目開發(fā)建設(shè)交付，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“江西推動銀企戰(zhàn)略合作，實行信息共享?！苯魇∽〗◤d房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長杜泰洪介紹，江西已經(jīng)建立“一個機制”，即省、市兩級的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施細(xì)則；搭建“兩個平臺”，即部門會商平臺和政銀企合作平臺。
重慶市住建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處處長黃玉官介紹，重慶第一時間出臺《重慶市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制實施細(xì)則（試行）》，推進項目融資加速落地。1月30日，當(dāng)?shù)匾研纬墒着康禺a(chǎn)項目“白名單”，向轄區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)推送項目314個。
金融機構(gòu)也在積極行動。中國工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將按照協(xié)調(diào)機制要求，進一步加大與政府部門溝通力度，加強與各類房企精準(zhǔn)對接，完善行內(nèi)綠色審批通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，加大對“白名單”內(nèi)項目的融資支持力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
近期，中國建設(shè)銀行總行派出6個小組前往12個省份調(diào)研，并結(jié)合市場形勢、調(diào)研情況，起草了專門的工作方案，將“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”落實落細(xì)。
值得關(guān)注的是，《通知》還提出，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，要保障金融機構(gòu)合法權(quán)益。比如，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構(gòu)審慎開展授信。
《通知》同時強調(diào)，要進一步壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產(chǎn)負(fù)債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進一步增強銀企互信?！斑@有利于遏制房企經(jīng)營決策中的道德風(fēng)險和盲目擴張。”虞曉芬說。
《 人民日報 》（ 2024年03月17日 02 版）