而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問(wèn)題時(shí)，國(guó)土部門(mén)承認(rèn)該問(wèn)題“比較復(fù)雜，既關(guān)系到社會(huì)公共利益，也關(guān)系到土地所有者和土地使用者的權(quán)益”。
2007年8月30日，第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，并自公布之日起施行。
該法將期限屆滿的情形分為兩大類(lèi)：土地使用者申請(qǐng)續(xù)期和未申請(qǐng)續(xù)期。再將申請(qǐng)續(xù)期的分為準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)兩大類(lèi)。準(zhǔn)予續(xù)期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請(qǐng)續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)的則要收回使用權(quán)，至于補(bǔ)償與否，該法未提及。
這與2007年10月1日施行的《物權(quán)法》又有出入。《物權(quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期，并不要求土地使用者申請(qǐng)續(xù)期。
08文本正是基于這兩部法律，其第25條到27條，既承認(rèn)《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，又采用了《城市房地產(chǎn)管理法》的分類(lèi)處理方式。但顯然，08文本里面“申請(qǐng)續(xù)期”的土地使用權(quán)不包括住宅建設(shè)用地。
上海市規(guī)土局在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知上出現(xiàn)“出讓人無(wú)償收回”的字樣，顯然不合法。
住宅房存在多久，地的期限就存在多久
在1988年的憲法修正案之前，憲法對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一直持否定態(tài)度。
在1990年實(shí)施的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（即國(guó)務(wù)院55號(hào)令）中，還規(guī)定了“出讓年限屆滿，出讓人有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得。”
“這樣的規(guī)定是因?yàn)?，在那之前并沒(méi)有把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素充分引入土地利用中去。”王軼介紹說(shuō)。而且，雖然出讓人無(wú)償收回并取得地上建筑物的所有權(quán)，但也一定會(huì)采用別的方式對(duì)使用人進(jìn)行安置。“文獻(xiàn)中，這樣的例子很多。那個(gè)時(shí)候都是通過(guò)政策，通過(guò)一事一議的方式解決。比如一所大學(xué)的土地使用權(quán)被無(wú)償收回，其地上建筑物及附著物所有權(quán)也會(huì)被無(wú)償收回，但政府會(huì)通過(guò)財(cái)政投入的方式在另外的地方重新建起一所大學(xué)。”
住宅用地使用權(quán)出讓最高年限為70年這一規(guī)定的最初來(lái)源也是國(guó)務(wù)院55號(hào)令。為什么是70年？即便是物權(quán)法草案起草人之一的王軼也并不非常清楚。
目前的一個(gè)傳說(shuō)是：70年期限是把土地作為一種資產(chǎn)，考慮其經(jīng)營(yíng)、回報(bào)情況，并結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而制定的。另一個(gè)說(shuō)法是與人的壽命長(zhǎng)度有關(guān)，因?yàn)橐话阒袊?guó)人的預(yù)期壽命是70歲左右。
這一期限限制與房產(chǎn)所有權(quán)的永久性形成了一個(gè)可預(yù)期的沖突，到期土地怎么辦？
1994年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了國(guó)務(wù)院55號(hào)令“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得”的規(guī)定，對(duì)于土地使用權(quán)年限屆滿的處理方式強(qiáng)調(diào)了“提前一年申請(qǐng)續(xù)期”的方法。
而《物權(quán)法》更進(jìn)一步，“房地產(chǎn)住宅用地”的期限屆滿以后可以“自動(dòng)續(xù)期”。且續(xù)期沒(méi)有條件限制，在任何情況下都可以續(xù)。
“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物權(quán)法草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明在《物權(quán)法》通過(guò)時(shí)曾這樣公開(kāi)表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。
何以保證“國(guó)不與民爭(zhēng)利”
“七議其稿”的《物權(quán)法》雖然艱難地寫(xiě)上了“自動(dòng)續(xù)期”，但到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費(fèi)、怎么收費(fèi)等問(wèn)題都沒(méi)有規(guī)定細(xì)化。
70年大限的概念并沒(méi)有被完全消除。