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          住宅用地“70年大限”引爭議 政府規(guī)定自相矛盾

          住宅用地“70年大限”引爭議 政府規(guī)定自相矛盾

          2011-01-31 10:19:02

            住宅用地70年大限之惑

            《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》存在自相矛盾處

            《了望東方周刊》記者王開 | 上海、北京報(bào)道

            土地使用權(quán)的70年大限問題,因近日上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”規(guī)定再次引發(fā)熱議。

            在此前的媒體報(bào)道中,這些規(guī)定一度被稱為“滬版新規(guī)”,并因其看似與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相矛盾而遭受廣泛指責(zé)。

            上海市規(guī)劃和國土資源管理局對(duì)此做出了迅速反應(yīng)。1月14日消息傳出,之后的第二個(gè)工作日,上海規(guī)土局就在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知,對(duì)報(bào)道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出正式回應(yīng)。

            回應(yīng)說,“土地期滿后的處理方法”是針對(duì)《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第28條的內(nèi)容,該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。

            因?yàn)椤渡虾J袊薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條中,有體現(xiàn)《物權(quán)法》的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”相關(guān)規(guī)定,因此輿論認(rèn)為規(guī)土局的解釋應(yīng)意在說明所謂“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無償收回”這樣的字眼,其針對(duì)的對(duì)象不包括住宅用地。

            然而實(shí)際情況似與輿論認(rèn)識(shí)不同。在上海市規(guī)土局網(wǎng)站上,本刊記者查詢到一份涉及亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》上,看到該地塊土地用途為普通商品房,出讓年限為70年,而土地期滿后的處理方法則是“出讓人無償收回”。

            這也就意味著,《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條與該合同的第27條、28條自相矛盾。

            第26條強(qiáng)調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的“自動(dòng)續(xù)期”,而第27條、28條卻在強(qiáng)調(diào)土地使用者“申請(qǐng)續(xù)期”。三條看上去屬并列關(guān)系的條文,究竟應(yīng)該參照哪一條來執(zhí)行,并沒有明確表述。

            我們的房子“安全”嗎

            1月19日,上海市規(guī)土局辦公室副主任杭燕對(duì)本刊記者表示,關(guān)于土地到期收回事宜“一切以公告為準(zhǔn)”,不再接受任何媒體采訪,同時(shí)稱辦公室主任余亮針對(duì)輿論質(zhì)疑,也已做出了回應(yīng)。

            余亮在此前的回應(yīng)僅僅是再次提起網(wǎng)站公告,解釋說上海土地市場近期沒有“出大政策”,無償收回是針對(duì)該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)而言的。他的回應(yīng),并沒有消除公眾質(zhì)疑。

            人們?nèi)匀徊幻靼妆驹?ldquo;自動(dòng)續(xù)期”的住宅土地是不是還要“申請(qǐng)續(xù)期”?如果不需要,為何在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知上會(huì)有“出讓人無償收回的字樣”?

            由于出讓方與開發(fā)商簽訂的出讓合同不公開,實(shí)際上到期土地究竟該如何處理還是個(gè)未解之謎。

            “土地出讓合同對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者來說通常是見不到的,但如果合同內(nèi)容與相關(guān)法律違背,這些內(nèi)容就沒有法律效力。”人大法學(xué)院副院長、物權(quán)法草案專家建議稿起草人之一王軼告訴《望東方周刊》。

            《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確不是“滬版新規(guī)”,其依據(jù)是2008年4月29日,國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(簡稱08文本)。

            在國土資源部土地利用司對(duì)上述示范文本所做的詳解中可以看出,08文本的修訂正是基于《物權(quán)法》等法律制度的變化,修訂目的本質(zhì)上是為了適應(yīng)新法的要求。

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