人民網(wǎng)北京7月1日電 (余燕明)日前，上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司斥資5億元參股上海實(shí)銀資產(chǎn)管理有限公司，基金首期募資25億元將用于上實(shí)的自有項(xiàng)目融資。
而在這之前，以越秀地產(chǎn)為代表的知名房企就已經(jīng)開展或參股了地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，越秀地產(chǎn)也借助旗下的基金公司在業(yè)內(nèi)活得“風(fēng)生水起”。在越秀地產(chǎn)捆綁旗下基金的開發(fā)模式里，部分項(xiàng)目甚至從拿地到開發(fā)的整個(gè)周期，貫穿始終都有基金公司的身影，這使得越秀地產(chǎn)能夠獲得低成本的資金和適宜的負(fù)債水平。
不過，多位受訪人士介紹，房企控股或成立基金公司為自有項(xiàng)目或自身“輸血”，依然是監(jiān)管的空白區(qū)域，再加上基金公司對(duì)項(xiàng)目的選擇和把關(guān)也較為薄弱，這將使得基金的敞口風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，個(gè)別擁有或參股基金公司的房企，甚至不會(huì)將旗下基金對(duì)標(biāo)所屬房企的自有項(xiàng)目，以此來規(guī)范基金業(yè)務(wù)和規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
自有項(xiàng)目融資
6月29日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱上實(shí)發(fā)展)公告稱，上實(shí)發(fā)展董事會(huì)同意公司全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司出資5億元，與上海阜華投資管理中心、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司作為有限合伙企業(yè)的有限合伙人共同出資，參股公司上海實(shí)銀資產(chǎn)管理有限公司作為普通合伙人，發(fā)起設(shè)立“上海實(shí)銀城市發(fā)展投資基金I期”，首期募集資金規(guī)模為25億元。
值得注意的是，上海實(shí)銀城市發(fā)展投資基金首期募集的25億元資金，將以股權(quán)投資和委托貸款的形式用于上實(shí)“優(yōu)質(zhì)股權(quán)類項(xiàng)目、市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、舊區(qū)改造項(xiàng)目和外部并購項(xiàng)目”等所需資金，意味著首期募資是在為上實(shí)的自有項(xiàng)目融資。
在募集首期資金的配比上，上實(shí)發(fā)展與阜華投資的認(rèn)繳金額均為5億元，而通過信誠資管發(fā)行專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式籌措的社會(huì)資金將不低于15億元。
“為了實(shí)現(xiàn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向金融產(chǎn)業(yè)鏈拓展，依托合作金融機(jī)構(gòu)資源優(yōu)勢(shì)募集社會(huì)資金?！鄙蠈?shí)發(fā)展對(duì)此解釋到，未來上海實(shí)銀基金將以投資上實(shí)發(fā)展及外部項(xiàng)目為目標(biāo)。
“現(xiàn)在部分房企可以成立或者控股基金公司及其子公司，然后通過基金公司的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃針對(duì)這類房企或項(xiàng)目做基金融資，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的投資領(lǐng)域確實(shí)包括房地產(chǎn)?！庇靡嫘磐醒芯繂T帥國讓分析，“這里上海實(shí)業(yè)是通過有限合伙的形式控股子公司?！?/p>
而據(jù)另一位房地產(chǎn)信托基金分析師對(duì)記者介紹，實(shí)際上，能夠通過控股或者成立基金公司的形式給房企及其自有項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是少數(shù)，“要么是有官方背景的國企央企，比如保利、遠(yuǎn)洋，要么就是知名房企，比如萬科、越秀。或者兩者沾邊?！?/p>
以越秀地產(chǎn)為例，其通過旗下獨(dú)立設(shè)立基金公司為自己提供的融資便利，在業(yè)內(nèi)足以讓那些困于資金的開發(fā)商們眼紅。
在今年4月初，全國土地市場(chǎng)遇冷的情況下，越秀地產(chǎn)逆市以43.5億元的總價(jià)拿下位于廣州的地王項(xiàng)目，不過，越秀地產(chǎn)此次拿地依然選擇的是與越秀地產(chǎn)旗下的投資基金合作，越秀地產(chǎn)與投資基金分?jǐn)偼恋乜畹谋壤秊?：9，越秀地產(chǎn)為此支付的土地款也不過4.35億元。
當(dāng)然，越秀地產(chǎn)借力旗下基金公司也絕非滿足于個(gè)別項(xiàng)目。根據(jù)2013年越秀地產(chǎn)財(cái)報(bào)披露，去年全年越秀地產(chǎn)在廣州、杭州、佛山和武漢四地購入7塊土地，總金額超過200億元，不過其中4塊土地越秀地產(chǎn)均是通過與其下基金公司合作取得，越秀地產(chǎn)去年為此支付的土地款不到60億元。另外，截至到2013年底，越秀地產(chǎn)的資本負(fù)債率為43.8%，維持在較為合適的負(fù)債水平，財(cái)務(wù)成本也同比下降1成左右，而這也與越秀地產(chǎn)取道旗下地產(chǎn)基金獲得低成本資金不無關(guān)系。
監(jiān)管空白區(qū)
事實(shí)上，房企與基金、基金公司的結(jié)合已成常態(tài)，不過多數(shù)時(shí)候，房企均是通過與并無關(guān)聯(lián)的基金公司合作成立基金產(chǎn)品進(jìn)行融資，而能夠直接參股甚至是成立基金公司的房企并不多見。不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括萬科、金地、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等在內(nèi)的多家知名房企旗下已經(jīng)擁有自己品牌的基金公司。
“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起基金公司，其實(shí)主要有兩個(gè)目的。一個(gè)是出于房企的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的整體考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，比如要延長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，布局發(fā)展房地產(chǎn)金融?！蹦炒笮头科笾鞴芙鹑诤唾Y本的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“另一個(gè)目的，就是房企和項(xiàng)目融資的需要，房企會(huì)通過成立和控股基金公司的形式解決其在財(cái)務(wù)上的資金需求。”
該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步介紹，其實(shí)對(duì)很多房企來說，都會(huì)是通過控股和參股基金公司的形式與基金公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，而對(duì)能夠直接在旗下發(fā)起和成立基金公司的房企門檻要求會(huì)比較高。
“因?yàn)槲覀冎坝兄肫蟊尘?，所以能夠成立擁有旗下品牌的房地產(chǎn)基金公司?！痹撠?fù)責(zé)人對(duì)記者透露，“不過，我們的房地產(chǎn)基金公司不會(huì)針對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行融資，而是出于集團(tuán)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略考慮?！?/p>
不過，對(duì)這些房企來說，解除財(cái)務(wù)上的“近渴”，相比長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃上的“遠(yuǎn)憂”，取舍自明。以越秀地產(chǎn)為例，據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2013年地產(chǎn)基金的資金成本約在20%左右，而同一時(shí)期越秀地產(chǎn)選擇從旗下基金公司回購項(xiàng)目股權(quán)的成本則只有12%左右，幾乎只是從其他基金公司獲得資金成本的一半，而這也直接促成了越秀地產(chǎn)在集團(tuán)戰(zhàn)略上選擇將房地產(chǎn)開發(fā)與基金合作模式的持續(xù)加碼。
“爭(zhēng)取獲得金融行業(yè)的‘全牌照’，一直就是以越秀地產(chǎn)為代表意欲開拓房地產(chǎn)金融的房企們的志向所在，而不論其目的如何。”上述房地產(chǎn)信托基金分析師介紹說。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)已經(jīng)獲得包括銀行、證券在內(nèi)等多種金融業(yè)務(wù)平臺(tái)，而旗下早已完成上市的基金公司，更是為其提供了源源不斷的“血漿”供應(yīng)。
不過，房企參股或成立基金公司同樣存在隱憂與風(fēng)險(xiǎn)敞口。“房企利用旗下的基金公司為自己融資，因?yàn)樵诒O(jiān)管上是存在空白的，所以程序上是沒有問題的?！鄙鲜龃笮头科笾鞴芙鹑诤唾Y本的負(fù)責(zé)人指出，“一方面，基金選擇項(xiàng)目的話必須要有嚴(yán)格的選擇和考察，這是防范風(fēng)險(xiǎn)，但是為自己的項(xiàng)目融資的話，基金就沒辦法選擇，這是風(fēng)險(xiǎn)之一。另一方面，這種類型的基金是以房企的融資和利益為導(dǎo)向的，只是為房企和項(xiàng)目提供融資便利，而不是將投資人的利益放在首位。”