以房養(yǎng)老屬于一個自我選擇,也就是說,你的基本養(yǎng)老應該政府來提供,政府不能說提出以房養(yǎng)老以后,就推卸你的基本養(yǎng)老責任。我想這個絕對不行、不可以,但是你要你的養(yǎng)老生活要過得好一點兒的話,那么你可以去自主地選擇,你可以跟金融機構去談,每個月給你多少錢,我覺得這是可以去做的。劉戈:以房養(yǎng)老還是需要政府出面做中間人
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實金融就是解決現(xiàn)在和未來在不同時段里面的一個交易方式。像養(yǎng)老用金融這種方式,通過一種倒按揭的方式,它的確是提供了一種多樣的選擇。有一部分老人,如果他的觀念比較前衛(wèi),或者他根本就沒有孩子,那他就可以采取這樣的方式。如果現(xiàn)在這樣的一個政策,我們納入到國家支持鼓勵的政策里面,就可以提供一些基礎性的條目,讓這些金融機構有據(jù)可查,也按照這樣的一種思路去設計他們的金融產(chǎn)品,讓一部分老年人在老了以后,他可以不愿意把錢留給孩子,或者留給他的繼承人,那么他過更體面,或者更好一點兒的退休生活,那么這就可以選擇。
這里面需要政府出面,為什么叫政府出面?就是在這個過程當中有很大的風險,對銀行也有很大的風險。如果房價一直在漲,那沒有問題。如果房子不斷地在跌價怎么辦?比如說日本,如果他在九十年代中期在東京買一套房子,幾千萬日元,那么后來只能賣到它的六分之一、七分之一,甚至十分之一的價格,那么這個時候銀行不是虧了嗎?那么銀行不敢做。另外,那么對于貸款人來說,他也存在著比如利息提升的風險。你利息提高了以后,那我最后要付很多的利息。其實倒按揭也好,以房養(yǎng)老也好,說到底它就是一個住房抵押貸款的問題。像美國采取的辦法是有一個相關的住宅部門,建立一個機構,如果在這個過程當中,銀行和貸款人的互相之間產(chǎn)生不信任的時候,那么這個機構會出面,作為一個擔保人。如果你活了太長的時間,那么最后銀行虧大了,那么最后這部分可能政府會給銀行一些補貼。另外,如果老人死了以后,房產(chǎn)權在這個政府部門里面,那么他把這個房子變賣了以后,再還銀行的那一部分,剩下的錢給他的繼承人,那么有一個中間人在里面做保障,銀行和其他的金融機構就愿意做這件事。
現(xiàn)在來說,對銀行來說,風險太大。如果銀行有很多的現(xiàn)實業(yè)務可做,他為什么要做這樣的一個風險很大的生意?而且如果還有法律風險,比如說中國老人死了以后,孩子不履行這個約定怎么辦?這個房子他不交給你,怎么辦?所以在沒有一系列的法律規(guī)定出臺之前,銀行是不會去辦這個事情的。
馬光遠:國外的以房養(yǎng)老都建立在房價非常穩(wěn)定的基礎上
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上,我們有了基本養(yǎng)老保險以后,你可以去探索過得更好的養(yǎng)老生活。那么以房養(yǎng)老是一個私人產(chǎn)品,私人產(chǎn)品事實上設計關鍵在細節(jié),銀行愿意做,那么老人也愿意做,誰也不要算計誰,但是有一個風險的問題。比如加拿大設計的時候,62歲以后的老人才可以,而且他規(guī)定了風險的分擔問題。比如如果老人去世,那么去世以后這個房子肯定有余值,這個余值怎么辦?那么他規(guī)定,如果有繼承人的話,它可以繼續(xù)繼承。不像我們現(xiàn)在有些老人擔心的,萬一我兩年以后就走了,那不把房子留給金融機構了?對金融機構來講,如果這個老人活得太長了,活到一百歲,一百二十歲,那么對金融機構來講,它可能不合算,那怎么辦?有沒有一個專門的機構、中間機構出來,為這個風險做一些分擔。如果沒有審批問題,那讓機構自己去判斷。
我覺得政府如果這里邊涉得太深,這個東西可能會變樣。因為銀行沒風險,老人也沒風險了。比如說金融產(chǎn)品本身需要有關機構來審批,再比如說產(chǎn)權70年的問題,也是獨立去考慮的問題。再加上如果這個房子漲價,那對金融機構來講是一個好事,因為它越來越值錢。但一旦房子跌價怎么辦?所以我們去考察國外的以房養(yǎng)老,一般都是建立在一個價格非常穩(wěn)定的基礎上,就是房價相對比較穩(wěn)定,那么大家都沒有漲價或者價格下跌的這種風險。