2007年,陸家嘴(600663,SH)與上海城投及上海建工共同出資成立項目公司開發(fā)Z3-2地塊(上海中心大廈項目),項目規(guī)劃面積約為20萬平方米。
此后據(jù)媒體報道,因為要建成“中國第一高樓”,上海中心需要增加容積率,建筑面積增加至38萬平方米。陸家嘴在財報中也證實了這一說法,但并未披露公司需為此補(bǔ)繳土地出讓金。
4月16日,陸家嘴在股東大會上透露,上海中心大廈因容積率超出規(guī)劃,于2012年補(bǔ)繳土地款32億元。超容積率折算下來的樓板價尚不足2萬元/平方米,項目投資商或?qū)闹蝎@得更大收益。
上海中心大廈擴(kuò)“容”后,為何直到2012年才補(bǔ)繳土地出讓金?昨日(4月17日),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向陸家嘴方面詢問,但截至發(fā)稿仍未得到回應(yīng)。
5年后補(bǔ)繳土地款32億元
在2008年,上海市環(huán)境科學(xué)研究院發(fā)布的一份 《上海中心大廈項目環(huán)境影響評價公示》中就指出,上海中心大廈的總體量并非20萬平方米,而將達(dá)到38萬平方米。這在陸家嘴隨后幾年的年報中也得到了證實,該公司2009年年報顯示,上海中心大廈的地上建筑面積為38萬平方米,總建筑面積為56萬平方米。
陸家嘴方面還在股東大會上透露,由于補(bǔ)繳土地出讓金,上海中心項目的自有資金投入由此前的54億元增加至86億元。而整個項目實際所需資金大約在155億~165億元之間,其余資金均靠借貸來籌集。
在2008年5月9日的一份公告中,陸家嘴以小陸家嘴區(qū)內(nèi)Z3-2土地作價24億元,以及3000萬元貨幣資金,在上海中心大廈項目公司54億元的總投資中占比45%。而在此次土地款的補(bǔ)繳過程中,陸家嘴也依據(jù)該股份占比拿出了14.4億元。
新增面積樓板價不足2萬元/平方米
2008年據(jù)媒體報道,上海中心大廈項目啟動之初便被定位為“中國第一高樓”,其高度將達(dá)到580米。因此有業(yè)內(nèi)人士指出,為實現(xiàn)這一目標(biāo),擴(kuò)大建筑面積勢在必行。
按照上述陸家嘴補(bǔ)繳的土地出讓金和增加的建筑面積計算,新增面積每平方米樓板價約17778元。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,加上土建、稅費(fèi)等最終成本,造價約為5萬元/平方米,相比目前陸家嘴地區(qū)寫字樓10萬元/平方米的售價,顯然有很大的利潤空間。
中房信研究總監(jiān)薛建雄指出,幾年前陸家嘴地區(qū)的寫字樓價格應(yīng)該在5萬元/平方米左右,2萬元/平方米左右的地價在當(dāng)時來說比較合理,但放到現(xiàn)在肯定是很便宜的。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn),陸家嘴旗下還有其他項目存在容積率調(diào)整后,補(bǔ)繳土地出讓金的案例。
2012年11月6日,陸家嘴發(fā)布公告稱,SN1地塊(浦東金融廣場)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn),地上總建筑面積由轉(zhuǎn)讓合同簽署時的131900平方米調(diào)整為313400平方米,增加181500平方米,公司向該地塊以前的擁有者陸家嘴集團(tuán)補(bǔ)繳土地轉(zhuǎn)讓金1270.5萬美元。
記者查詢近年來的土地拍賣情況發(fā)現(xiàn),2012年9月29日,上海申電投資有限公司以20.5億元底價競得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊,樓板價28983元/平方米。而該地塊離陸家嘴尚有一段距離,遠(yuǎn)不如上海中心所在的位置。
部分城市對于超容積率補(bǔ)繳土地出讓金有較為明確的規(guī)定,如常州市政府在2011年8月16日頒發(fā) 《常州市市區(qū)經(jīng)營性用地容積率調(diào)整補(bǔ)繳出讓金實施意見》中規(guī)定,補(bǔ)繳的出讓金以評估基準(zhǔn)日樓面地價乘超建的建筑面積計算;應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金應(yīng)在評估基準(zhǔn)日60日內(nèi)繳納,超出時限,應(yīng)按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率繳納滯納金;評估基準(zhǔn)日超過出讓成交日2年的,樓面地價應(yīng)重新評估,按照評估的凈地樓面地價計算。但在上海,記者暫時沒有找到相關(guān)的政策。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)