國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，下降的城市有24個(gè)，持平的城市有3個(gè)，房?jī)r(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)不再，隨著未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)政策的完善，房?jī)r(jià)將最終回歸理性下跌的通道中。
房?jī)r(jià)回歸理性
首先，房地產(chǎn)擴(kuò)張和價(jià)格膨脹的資金供給機(jī)制正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過(guò)去的10多年，投資一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α．?dāng)年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%，而消費(fèi)比重一直維持在39%左右。同期投資規(guī)模從32918億擴(kuò)大到311022億，同期外匯占款導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放也從14291億擴(kuò)大到253587億，外匯占款占投資資金來(lái)源比重從43%提高到81%，最高的2008年達(dá)到97.46%。但是，2011年11月以來(lái)，尤其是2012年4月14日擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)范圍以后，人民幣匯率單邊升值預(yù)期消失，外匯儲(chǔ)備增加遲緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況，貿(mào)易順差也在縮小，境外投資規(guī)模擴(kuò)大，這意味著未來(lái)的國(guó)際收支不會(huì)像2000-2010年那樣保持大規(guī)模順差并導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備增加。外匯儲(chǔ)備不再增加，基礎(chǔ)貨幣投放減少，社會(huì)流動(dòng)性供給將大幅度降低，基數(shù)已經(jīng)擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模高增長(zhǎng)需要的流動(dòng)性規(guī)模更大，但市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足，這必然導(dǎo)致對(duì)土地和房地產(chǎn)的投資速度下降，房?jī)r(jià)也將趨向下降。
其次，土地財(cái)政困難將推動(dòng)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。過(guò)去的10多年里，土地財(cái)政成為地方財(cái)政的重要來(lái)源，也是地方基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的資金來(lái)源。土地財(cái)政也得益人民幣匯率升值預(yù)期下的國(guó)際收支順差和外匯儲(chǔ)備增加，這個(gè)因素消失以后，土地價(jià)格上漲也失去了資金供給動(dòng)力。此外，地方政府出售的土地使用年限為50-70年，而且大部分土地基本被開(kāi)發(fā)，在未來(lái)30-40年內(nèi)，政府難以獲得土地回收的好處，可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地，工業(yè)用地采取的是30年，而且國(guó)土開(kāi)發(fā)到目前只有40%，60%依然禁止開(kāi)發(fā)。地方政府土地銷(xiāo)售到達(dá)一定水平后，未來(lái)繼續(xù)保持土地財(cái)政收入將趨向困難，這將迫使地方政府選擇汽車(chē)牌照拍賣(mài)以及開(kāi)征房地產(chǎn)及交易稅等新稅種來(lái)增加財(cái)政收入。這對(duì)住房開(kāi)發(fā)商和住房投資人都不是利好，也將抑制住房?jī)r(jià)格上漲。
第三，城市化的重點(diǎn)是保障房建設(shè)而不是商品房建設(shè)。很多人認(rèn)為中國(guó)的城市化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，覺(jué)得房地產(chǎn)依然具有長(zhǎng)期的潛力，因而繼續(xù)在三、四線(xiàn)城市投資房地產(chǎn)。但中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化，可能不會(huì)像一般人理解的那樣。未來(lái)10年，解決民生將處于更加重要的地位，收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看，未來(lái)政府的住房建設(shè)政策更多考慮的是大量建設(shè)保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶(hù)區(qū)改造，這樣可以緩解城鎮(zhèn)化的矛盾，緩解進(jìn)城人員的居住困難。這樣的住房建設(shè)和發(fā)展方向，會(huì)改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，將抑制商品房的價(jià)格上漲趨勢(shì)。
未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的管理政策將越來(lái)越完善，相關(guān)的稅費(fèi)也會(huì)增加，那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人，將面臨沉重負(fù)擔(dān)。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場(chǎng)，通過(guò)改變市場(chǎng)供求，抑制價(jià)格上漲。當(dāng)住房?jī)r(jià)格調(diào)整和下跌時(shí)，可能形成連鎖效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格將回歸理性。
房?jī)r(jià)下跌不利影響有限
應(yīng)該看到，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)逆向調(diào)節(jié)和產(chǎn)能過(guò)剩，不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)，延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間。當(dāng)今鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩以及虧損之痛，與2008年以來(lái)的房地產(chǎn)膨脹關(guān)系密切。2007年以后我國(guó)開(kāi)始實(shí)施緊縮貨幣政策，但金融危機(jī)打亂了這一部署，2009-2010年的信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，房地產(chǎn)價(jià)格膨脹吸引了大量投資。例如，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)了鋼鐵產(chǎn)量的40%。結(jié)果鋼鐵工業(yè)等產(chǎn)業(yè)逆向調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)膨脹和鋼鐵業(yè)產(chǎn)能逆向調(diào)節(jié)，導(dǎo)致前幾年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格持續(xù)大幅度上漲，國(guó)內(nèi)產(chǎn)能擴(kuò)張，落后產(chǎn)能淘而不汰，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)。