汪利娜告訴記者，我國(guó)的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開(kāi)發(fā)商最重要的融資來(lái)源。最高時(shí)，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款要占到開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的49%。
“這已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋買(mǎi)賣(mài)行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略的問(wèn)題，而是中國(guó)特定市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇。”汪利娜說(shuō)。
是什么讓預(yù)售制在中國(guó)變成開(kāi)發(fā)商的融資工具？
在胡景暉看來(lái)，主要就是1998年我國(guó)開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)開(kāi)發(fā)商力量弱，資金實(shí)力不足，不借助這種方式很難打開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“當(dāng)年推出公房改革的時(shí)候，1萬(wàn)多元1套的房子大多數(shù)人都買(mǎi)不起，推出商品房后大家更買(mǎi)不起。”汪利娜說(shuō)，開(kāi)發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開(kāi)工建設(shè)，而國(guó)家當(dāng)時(shí)又特別缺房子。政策就向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了傾斜。
正是這種傾斜讓開(kāi)發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來(lái)。“地方政府忙著跟開(kāi)發(fā)商一起經(jīng)營(yíng)城市，對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注更加少了。”汪利娜說(shuō)。
于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)這種變異的預(yù)售制轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者和銀行。
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一些開(kāi)發(fā)商挾預(yù)售款潛逃的事情也時(shí)有發(fā)生。
“商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問(wèn)題只有到購(gòu)房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)�？傻劝l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，商品房常常又過(guò)了保修期。”汪利娜說(shuō)，這類(lèi)曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見(jiàn)不鮮。
預(yù)售制到了該廢止的時(shí)候
正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上不誠(chéng)信行為比比皆是。近年來(lái)，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭(zhēng)論從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)。今年還一度傳出要廢除商品房預(yù)售制度的消息。
在汪利娜看來(lái)，這個(gè)制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺(tái)體系建設(shè)等。
“最關(guān)鍵的就是要把游戲規(guī)則做好。”汪利娜說(shuō)，法律層面如果強(qiáng)化了對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，開(kāi)發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問(wèn)題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對(duì)稱(chēng)和相對(duì)弱勢(shì)的地位，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。
在汪利娜看來(lái)，預(yù)售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標(biāo)準(zhǔn)。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預(yù)售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預(yù)售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設(shè)等。
“對(duì)那些無(wú)視預(yù)售合同不按期交房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)(對(duì)這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說(shuō)，相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。
按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了名不符實(shí)的商品房時(shí)，有權(quán)拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求開(kāi)發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者向開(kāi)發(fā)商索賠基本不可能。
應(yīng)該說(shuō)，在現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商獲得了快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，與1998年時(shí)相比，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。
“這么多年下來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都上市了，融資渠道越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也很高。”胡景暉說(shuō)，目前已經(jīng)具備了對(duì)預(yù)售制叫停的條件。于情于理，取消預(yù)售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。
不過(guò)，胡景暉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供不應(yīng)求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預(yù)售制，可能會(huì)導(dǎo)致短期供應(yīng)量不足、價(jià)格上漲的局面。廢止這個(gè)制度，需要更多的準(zhǔn)備。