第三類是前幾年拿到項(xiàng)目開發(fā)的中小型企業(yè),還有一些其他行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)初戰(zhàn)告捷的企業(yè),剛賺了第一桶金,這些企業(yè)的共性是資金充裕,在房地產(chǎn)市場不長,沒有經(jīng)過嚴(yán)酷的下跌周期。在調(diào)控的暴風(fēng)雨中,這些舵手正在乘風(fēng)破浪。
主持人:現(xiàn)在的房企,包括萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、保利等,都在強(qiáng)調(diào)快速開發(fā),這是否意味著,在調(diào)控的背景下,開發(fā)商的盈利模式要發(fā)生變化?
趙卓文:現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入到高成本時(shí)代:包括土地成本、資金成本,還有稅費(fèi)、建筑費(fèi)用、人工成本都在上升。國內(nèi)的開發(fā)商可以分為三類:一類是民營的,第二類是外資背景的,第三類是帶有國有背景的房地產(chǎn)開發(fā)公司,這幾類企業(yè)發(fā)展模式有非常大的差別和差異。過去幾年發(fā)展最快是民營開發(fā)商,采取的策略就是快速開發(fā)、快速拿地、快速銷售、回籠資金。這些企業(yè)成立時(shí)資本都很少,借著人家的母雞,就要趕緊把自己的蛋給孵出來,好把母雞給還了。比如富力,以前一年銷售額3億元,現(xiàn)在一年300多億元。外資房企主要是香港企業(yè),他們的特點(diǎn)是有一定資本積累,也有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。他們首先認(rèn)為,土地是升值的,中心區(qū)的物業(yè)會(huì)增值,所以他們愿意持有物業(yè),做的是母雞型物業(yè)。第三類企業(yè)是帶有國資背景的開發(fā)企業(yè),企業(yè)的性質(zhì)決定了它的效率不會(huì)太快。
胡剛:中央對(duì)房地產(chǎn)會(huì)長期調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮在這幾個(gè)方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型。第一,開發(fā)郊區(qū);第二、開發(fā)商進(jìn)入大區(qū)城市,比如說沈陽、長沙、武漢等;第三,開發(fā)城市綜合體,例如在地鐵旁邊開發(fā)上班、住宿、購物的綜合體。