主持人：珊瑚天峰單價(jià)直降了5千元，原價(jià)接近2萬(wàn)元，好像降價(jià)不止5%？
趙卓文：不同的樓層，不同的戶型、朝向，價(jià)格是有差異的，開(kāi)發(fā)商在某一個(gè)階段推出的產(chǎn)品位置、景觀比較好，產(chǎn)品比較精致，價(jià)格就比較高，到第二期朝向等不好，然后說(shuō)單價(jià)直降5千元。我覺(jué)得對(duì)于樓價(jià)的觀察，看二手房?jī)r(jià)的變化更為準(zhǔn)確一些。
現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)往下走的幅度比業(yè)內(nèi)的預(yù)期小，但相對(duì)于老百姓預(yù)期的價(jià)格卻又差不多要達(dá)標(biāo)了。很多的投資性買家和剛性買家，看到樓價(jià)下降5%，感覺(jué)已經(jīng)很有吸引力，如果下降10%，估計(jì)就會(huì)搶購(gòu)了。
人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒(méi)變
胡剛：五月我也看過(guò)幾個(gè)樓盤，人氣很火爆，也有人說(shuō)，房?jī)r(jià)好像沒(méi)降。調(diào)控到現(xiàn)在，人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，這一點(diǎn)沒(méi)有變。再加上“五一”開(kāi)發(fā)商有一些打折，有一些優(yōu)惠，剛性需求就進(jìn)去了，成交量就提高了，特別是廣州比較明顯。北京、上海、深圳都是，降價(jià)比較大，而廣州只是降了一點(diǎn)點(diǎn)。
政府對(duì)住宅的調(diào)控會(huì)長(zhǎng)期化，開(kāi)發(fā)商也會(huì)繼續(xù)觀望，這對(duì)他們的營(yíng)銷有影響。而地方政府大部分依靠土地財(cái)政，債務(wù)壓力大。有的開(kāi)發(fā)商拿的地很早，所以根本沒(méi)有資金壓力。我估計(jì)各方博弈還會(huì)不斷地進(jìn)行，現(xiàn)在的形勢(shì)也沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商非降價(jià)不可，估計(jì)10月份會(huì)有比較明朗的形勢(shì)。
房?jī)r(jià)：
廣州一手房成交均價(jià)已觸成本線
主持人：近期數(shù)據(jù)顯示，一些樓盤的價(jià)格在上升，廣州四月的房?jī)r(jià)也顯示比上月漲了幾個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)到底是降還是升了呢？
趙卓文：總體趨勢(shì)往下走，這是非常明確的方向。但具體到一個(gè)城市，一個(gè)樓盤，也會(huì)有漲的樓盤。當(dāng)前的樓市已經(jīng)不是單邊上升或者單邊下降的情況了。
有一個(gè)情況是普遍降，個(gè)別漲，這是假的漲。原因在于，一是去年下半年到今年上半年開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤定價(jià)普遍偏低，比如亞運(yùn)城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]土地成本是4700~4800元/平方米，現(xiàn)在每平方米賣1萬(wàn)元左右，肯定虧。比如時(shí)代外灘，所有人都估計(jì)這樣的項(xiàng)目肯定是“2字頭”，現(xiàn)在賣“1字頭”。像這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)在價(jià)格升一些，這也是假上升，因?yàn)楸緛?lái)定價(jià)偏低。
胡剛：房地產(chǎn)的價(jià)格是圍繞價(jià)值線波動(dòng)的，而房地產(chǎn)的價(jià)值不是平走的，而是往上走的。這幾年GDP不斷增長(zhǎng)，價(jià)值線是往上走，周期性比較長(zhǎng)，這種情況下，中心城區(qū)樓盤比較稀缺，大量的地鐵建在中心城區(qū)，所以價(jià)格不會(huì)下降。而郊區(qū)樓盤一調(diào)控就會(huì)往下走。
趙卓文：從地價(jià)來(lái)看，廣州的房?jī)r(jià)水平還是合理的。2011年廣東經(jīng)營(yíng)性土地的價(jià)格是五年前的3.9倍，等于升了3倍左右。而廣州2011年住宅用地的拍賣均價(jià)是每平方米7200元。拿到地，加上建設(shè)費(fèi)用、精裝修，還要交各種各樣的利息、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、各種稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商至少要每平方米賣到1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元才能保本。而這幾個(gè)月網(wǎng)簽一手房的成交單價(jià)也在1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元左右，已經(jīng)觸及成本線。如果開(kāi)發(fā)商2012年拿地，用每平方米7千多元的均價(jià)獲得土地資源，開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品還賣這樣的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)出現(xiàn)大面積虧損。
房企：
誰(shuí)在暴風(fēng)雨中前行
趙卓文：房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，現(xiàn)在非常明顯是市場(chǎng)的買家分化了，有人看漲，有人看跌。開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和判斷也逐步開(kāi)始分化，有的開(kāi)發(fā)商是悲觀的，覺(jué)得賣完了就不做了；有一些開(kāi)發(fā)商非?？春?，現(xiàn)在還在逆市拿地，不同開(kāi)發(fā)商做法很矛盾，大概可以分為幾類：
第一類是大型開(kāi)發(fā)商。他們普遍的態(tài)度比較審慎、穩(wěn)健，特別是今年第一季度，全國(guó)前十名銷售額靠前的開(kāi)發(fā)商拿地的數(shù)量和比例同比大幅度下降。
第二類是從其他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)的企業(yè)。新增的這類企業(yè)的資金比以往相比大幅度減少。