本報(bào)記者 亢 舒
2024年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了不平凡的一年。特別是2024年第四季度以來，在歷經(jīng)3年左右的調(diào)整后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。展望2025年，我國將扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
打好政策組合拳
“2024年，多部門合力打出‘四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加’政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。具體體現(xiàn)在2024年10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示。
據(jù)介紹，“四個(gè)取消”，包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。“四個(gè)降低”，是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“兩個(gè)增加”，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是2024年底前，將房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。
2024年，我國城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套(間)。
2024年，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國介紹，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同金融監(jiān)管總局推動(dòng)合規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，已審貸款應(yīng)貸盡貸，資金撥付能早盡早。截至2024年11月末，全國“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額已達(dá)3.6萬億元。
各地積極開展商品房促銷活動(dòng)，150多個(gè)城市開展“商品住房促銷月”“百城千企促銷”“方便看房”等活動(dòng)。2000多家房企、4000多個(gè)項(xiàng)目參與活動(dòng)，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)市場到訪量、帶看量、簽約量提升。
在一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，市場信心得到增強(qiáng)。目前，一線城市帶動(dòng)二線城市、三線城市商品房成交量增長。房地產(chǎn)市場的積極變化，證明一系列增量政策措施卓有成效。
供需兩端齊發(fā)力
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
據(jù)了解，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對高品質(zhì)住房形成新期待，這為充分釋放需求潛力提供了支撐。
2025年，要著力打通卡點(diǎn)堵點(diǎn)，更好滿足居民住房需求。倪虹介紹，要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。
同時(shí)，要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目給予重點(diǎn)支持。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，應(yīng)因城施策調(diào)減限制性措施，落實(shí)好已出臺的住房信貸、稅收政策，切實(shí)降低購房成本。
此外，要著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。我國將合理控制房地產(chǎn)新增用地供應(yīng)，大力實(shí)施城市更新，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)有效盤活存量用地和房產(chǎn)。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，積極發(fā)展配售型保障房，幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，建設(shè)“好房子”，需要進(jìn)一步深化改革。深化住房供給體系改革，更好滿足多層次多樣化的剛性需求和改善性需求；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“好房子”“好小區(qū)”建設(shè)與改造、房屋全生命周期安全管理等制度；加快相關(guān)條例的立法工作。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在優(yōu)化供給方面，去庫存將是重要一環(huán)。專項(xiàng)債收購存量閑置土地有望繼續(xù)推進(jìn)，將加速土地去庫存；預(yù)計(jì)存量商品房收儲(chǔ)也將繼續(xù)，促進(jìn)存量商品房去化；盤活商辦用房改為租賃住房等工作也將繼續(xù)開展。
在改善供給方面，“好房子”建設(shè)是重要內(nèi)容。倪虹表示，要著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。要支持房企特別是大型房企打造一批“好房子”樣板，把保障房率先建成“好房子”；推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成“好房子”；大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。
推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展
黨的二十屆三中全會(huì)提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是進(jìn)一步全面深化改革的任務(wù)，也是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式的要求。未來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式該從哪些方面發(fā)力？
董建國表示，要在高質(zhì)量發(fā)展上發(fā)力。行業(yè)層面將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化。企業(yè)層面將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項(xiàng)目品質(zhì)，有序形成以項(xiàng)目為核心的開發(fā)經(jīng)營模式。產(chǎn)品層面從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，下大力氣建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。“好房子”是民生工程，也是大方向、新賽道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在從抓樣板、建體系、強(qiáng)科技等方面加快推動(dòng)“好房子”建設(shè)。
要在協(xié)調(diào)發(fā)展上發(fā)力。房地產(chǎn)發(fā)展要與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新階段，要科學(xué)編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃；建立實(shí)施好“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢；市場和保障兩個(gè)體系要協(xié)調(diào)，加快完善住房供應(yīng)，保障城鎮(zhèn)住房困難、工薪群體剛性住房需求，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求；租和購要協(xié)調(diào)，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展，形成租購并舉的合理格局。
還要在安全發(fā)展上發(fā)力。商品住房銷售制度將改革完善，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化項(xiàng)目公司獨(dú)立法人地位，提高項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展。建立房屋全生命周期安全管理制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決存量房屋安全隱患問題，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)有保障。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年要著力推動(dòng)轉(zhuǎn)型。要扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端、促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
“總的來看，我國房地產(chǎn)問題是在前進(jìn)中、轉(zhuǎn)型中遇到的問題，隨著各項(xiàng)政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會(huì)加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)?！敝醒胴?cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示。