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          樓宇與信心一起“長高”

          2024-09-19 09:03:00

          來源:證券日報

          原標(biāo)題:樓宇與信心一起“長高”

          “盼星!盼月!終于等到您回家”——這是鄭州一個“保交房”項目表達的對于業(yè)主到來的喜悅,而這份喜悅實則凝聚了各方的共識與努力。

          自2022年7月底召開的中共中央政治局會議提出“保交樓、保民生”的政策方向后,關(guān)于“保交樓”的各類支持舉措不斷推出。今年以來,政策支持力度“更上一層樓”,從“保交樓”到“保交房”,各地因城施策,金融機構(gòu)做好相關(guān)服務(wù),多方合力馳援房企,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

          近期,《證券日報》記者實地探訪河南省鄭州市兩個順利交付的“保交房”項目。記者了解到,正是政策支持、政府統(tǒng)籌、金融發(fā)力等因素共同促成了項目的順利交付,而交付也進一步鼓舞了當(dāng)?shù)貙τ跇鞘械男判摹?/p>

          事實上,作為保交房“一項目一策”處置模式在全國的首個試點城市,鄭州“保交房”工作的推進是全國“保交房”工作的縮影,也對其他城市繼續(xù)推進“保交房”具有一定程度的樣本意義。

          鄭州多樓盤順利交付

          市場整體信心增強

          走進被鄭州市民譽為“高新區(qū)品質(zhì)改善住房天花板”的金橋西棠小區(qū),現(xiàn)代式景觀園林、上千種綠植綠意盎然、互動式的水系與草坪映入眼簾,隨處可見的休閑沙發(fā)及座椅上坐滿了前來看房以及咨詢的購房者,該樓盤的火熱程度可見一斑。

          與此形成巨大反差的是,該樓盤曾是鄭州市高新區(qū)“保交樓”重點項目。記者在采訪中了解到,金橋西棠項目原由當(dāng)?shù)貎纱蠓科蠼饦蚝陀劳?lián)合開發(fā),2021年底,先因股東之間糾紛被曝“永威退出”,隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來,一時之間,金橋西棠項目陷入巨大爭議中。

          為做好“保交樓”工作,鄭州市高新區(qū)成立了“永威西棠”專班組。針對業(yè)主擔(dān)心的資金保障問題,2022年7月2日,該專班組表示,在多方協(xié)調(diào)下10.115億元被股東挪用資金已追回,將由鄭州市高新區(qū)管委會委派國資公司監(jiān)管項目資金使用,10.115億元追回的資金、后續(xù)銷售收入全部轉(zhuǎn)入國資名下監(jiān)管賬戶,用于保障后續(xù)項目建設(shè),??顚S?、封閉運行。

          最終,在多方共同努力下,金橋西棠項目于2024年7月15日正式交付。該項目銷售中心工作人員透露,項目共規(guī)劃房屋2500套左右,目前已售出近90%。

          鄭州某房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴《證券日報》記者,金橋西棠項目風(fēng)波事件代表著一類“保交房”項目存在的問題,也給市場起到了警示作用,即如何加強對預(yù)售資金的監(jiān)管。

          “目前,河南省已經(jīng)實行預(yù)售資金專項監(jiān)管。為確保預(yù)售資金安全,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等,均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍?!痹摲慨a(chǎn)中介經(jīng)理進一步介紹,包括工商銀行、建設(shè)銀行、中原銀行、鄭州銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行分支機構(gòu)具備承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。

          鄭州市一家商業(yè)銀行工作人員告訴記者,為了確保專項資金落到實處、取得實效,該行積極配合“保交房”工作安排,嚴(yán)格按照資金監(jiān)管協(xié)議,做好資金監(jiān)管和支付工作,保障資金使用的合規(guī)性。

          在多位業(yè)主以及從事房地產(chǎn)工作的人士看來,金橋西棠項目的順利交付,為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用,也在一定程度上增強了市場的整體信心。

          今年9月份,鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區(qū)啟福城項目也終于實現(xiàn)交房?!蹲C券日報》記者在現(xiàn)場看到,啟福城·慧苑小區(qū)門口人頭攢動,水電、吊頂、裝修、封陽臺等各類商家及裝修隊聚集在此,招攬生意。小區(qū)內(nèi),一幅寫著“盼星!盼月!終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。

          “歷經(jīng)十年,終于交房了,心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策,救活了啟福城,保障了我們購房者權(quán)益?!毙^(qū)內(nèi)一位業(yè)主表示。

          金橋西棠項目、啟福城項目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個縮影。8月23日,在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示,指導(dǎo)各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點探索,將向全國推廣。

          金融支持房地產(chǎn)有力有效

          “白名單”項目融資加速推進

          “保交房”需要多方合力,其中,資金是關(guān)鍵一環(huán)。

          自今年年初城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正式建立后,一系列政策陸續(xù)推出,各地“白名單”項目加速落地。與此同時,商業(yè)銀行落實盡職免責(zé)要求“應(yīng)貸盡貸”,為房企融資打開新渠道。

          董建國在前述新聞發(fā)布會上表示:“目前,商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了‘白名單’項目5300多個,審批貸款金額近1.4萬億元,這些資金正在按照項目的工程進度陸續(xù)發(fā)放到位,有力支持了項目建設(shè)交付?!?/p>

          “現(xiàn)在大家常說的‘保交房’其實并非曾經(jīng)都爛尾過,而是當(dāng)?shù)卣崂沓鲆慌酌麊巍椖?,這些項目中的樓盤必須要保質(zhì)保量完成按時交付、交房,我們稱為‘保交房’,主要針對市場上那些讓客戶沒有太多信心的樓盤?!编嵵菔幸幻麖氖路康禺a(chǎn)銷售工作的人士告訴記者。

          《證券日報》記者從中原銀行獲悉,在鄭州市保交房、安置房建設(shè)攻堅戰(zhàn)中,中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷。該行積極落實國家政策,迅速成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作專班,逐個對接項目,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,全力推進鄭州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效,今年以來對“白名單”項目批復(fù)貸款近56億元,投放資金近29億元。

          從今年上半年商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況來看,其對房企的支持力度也在逐漸加大?!蹲C券日報》記者梳理6家國有大型商業(yè)銀行半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),其中有3家房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比(以集團公司類發(fā)放貸款和墊款為口徑)較2023年末有所增長,1家保持不變。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看,上半年,6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較年初呈現(xiàn)“5降1平”局面。

          在落實好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時,商業(yè)銀行把好了資產(chǎn)選擇關(guān)。工商銀行副行長王景武在該行中期業(yè)績會上表示,工行著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu),加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度,提高撥備提取比例,房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定。上半年,工行房地產(chǎn)業(yè)不良率較年初下降了2個基點。

          一系列支持舉措及穩(wěn)中向好的數(shù)據(jù)帶動了居民置業(yè)意愿。中指研究院近期發(fā)布的《2024年8月居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示,2024年以來,政府加力推進“保交房”,強化地方融資協(xié)調(diào)機制落地,對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”,推動項目持續(xù)建設(shè)、竣工,促進居民交付風(fēng)險預(yù)期持續(xù)下滑。8月份,居民購房觀望情緒出現(xiàn)一定下滑,占比約為24%,較高位下降2個百分點。

          “當(dāng)前,我國要加快建立租購并舉的住房制度,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,就是要建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的‘好房子’,更好滿足剛性和改善性住房需求?!鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長劉洪在中期業(yè)績會上透露了下階段該行重點工作,一是全面助力做好“保交房”工作。強化與政府溝通對接,創(chuàng)新運用多種方式,做好相關(guān)項目融資和風(fēng)險處置,跟蹤探索存量房消化金融服務(wù)有效模式。二是提升房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制服務(wù)質(zhì)效。持續(xù)跟進“白名單”項目,完善全流程服務(wù)機制,量質(zhì)并舉做好貸款投放。三是持續(xù)做好“三大工程”融資。動態(tài)對接“平急兩用”項目清單,推動保障性住房成熟項目審查審批,加快融資落地。

          中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示,推動需要融資支持的項目應(yīng)納盡納,有助于更多項目獲得融資支持,為項目建設(shè)交付提供了重要保障。未來,項目融資“白名單”有望進一步深入推進落實,也將在“保交房”、穩(wěn)定市場預(yù)期等方面發(fā)揮更大作用。

          AMC多措并舉紓困房企

          持續(xù)助力項目盤活

          除商業(yè)銀行外,在房地產(chǎn)項目風(fēng)險化解、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面,還有一類金融機構(gòu)有著豐富的經(jīng)驗,發(fā)揮著區(qū)別于其他金融機構(gòu)的作用,那便是資產(chǎn)管理公司(AMC)。

          “在鄭州,有一些爛尾樓的開發(fā)商沒有資金,公司宣布倒閉后,就會由AMC接手進行注資,通過代建的方式,繼續(xù)將樓盤蓋好?!鼻笆瞿撤慨a(chǎn)中介經(jīng)理說。

          當(dāng)前,在穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面,AMC已取得諸多積極成果?!蹲C券日報》記者在采訪中了解到,鄭州信達天樾九章、未來公元因原項目方現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致停工,影響近1500戶村民安置。2023年8月份,中國信達總部牽頭,旗下河南分公司、信達投資、信達地產(chǎn)、信達資本協(xié)同參與項目紓困,以“保交付、保品質(zhì)”為原則,協(xié)調(diào)解決業(yè)主、村民及供應(yīng)商等多方訴求,在地方政府的大力支持下,推動項目于當(dāng)年8月中旬復(fù)工。

          目前,未來公元一號院、二號院已成功交付,天樾九章預(yù)計今年年底交付。中國信達相關(guān)負責(zé)人對《證券日報》記者表示,在上述兩個項目中,中國信達通過紓困項目聯(lián)動、新項目引入、多項目資源共享的協(xié)同紓困方式,實現(xiàn)多項目共同“破局、修復(fù)、造血”。期間,中國信達總部及各分子公司高效聯(lián)動、綜合施策,對項目進行股權(quán)、資金、管理、技術(shù)等多維度實質(zhì)性重組,采用了資產(chǎn)端做加法、負債端做減法、權(quán)益端做調(diào)整、成本端做優(yōu)化、品牌端做注入等“五步修復(fù)法”,推動問題項目活化。

          中國中信金融資產(chǎn)則積極打造了“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產(chǎn)、實業(yè)公司代管代建運營提升+存量金融機構(gòu)風(fēng)險化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式,兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求,為項目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。

          記者從中國中信金融資產(chǎn)獲悉,近期,中國中信金融資產(chǎn)實施的融創(chuàng)董家渡紓困項目(外灘壹號院二期)二批次正式開盤,110套房源開盤當(dāng)日售罄,實現(xiàn)成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開清盤后,該項目二開二罄,總成交金額達到156億元,標(biāo)志著該項目紓困取得重大成效。

          總體來看,各家AMC對房企的紓困模式主要有三種:一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式,即重組后再開發(fā);二是AMC通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱,直接或聯(lián)合其他銀團提供增量資金,繼續(xù)由房企操盤;三是AMC與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺等。

          中國東方此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2024》顯示,綜合外部專家學(xué)者、商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、中介機構(gòu)四類受訪者的問卷調(diào)查結(jié)果來看,2024年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出積極因素增多,動能持續(xù)增強,社會預(yù)期改善,增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)效向好的基本特征。要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

          在中國東方相關(guān)負責(zé)人看來,接下來,進一步發(fā)揮AMC更大的紓困救助作用,還需要相關(guān)專項政策,特別是資金成本等方面的專項政策支持。因為部分項目在銷售去化困難的同時,存量債務(wù)風(fēng)險仍在不斷累積,環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭,救助難度不斷加大,需要以時間換空間,分步分批解決。

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