本報(bào)記者 陳瀟
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗涉宅用地，公告顯示，該宗地塊位于寶安區(qū)航城街道、福永街道，地塊起拍價(jià)66.65億元，擬于2024年10月8日15時(shí)出讓。
該地塊為二類居住用地+公園綠地+交通用地，住宅部分為普通商品住房，土地使用年限為70年，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。
值得一提的是，該公告顯示，出讓宗地內(nèi)的普通商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，這一新出讓條件也頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
公開資料顯示，去年7月份，深圳首度推出一宗現(xiàn)房銷售地塊（寶安區(qū)新安地塊），根據(jù)要求，彼時(shí)新安地塊采取“三限雙競(jìng)”的規(guī)則掛牌出讓，現(xiàn)房銷售建面競(jìng)價(jià)上限是3.5萬(wàn)平方米，占住宅總建面接近一半。
由于地塊優(yōu)質(zhì)，最終競(jìng)拍當(dāng)天，超過20家房企經(jīng)過22輪競(jìng)拍，地塊競(jìng)現(xiàn)房面積達(dá)到3.5萬(wàn)平方米上限。此后，深圳亦陸續(xù)推出一些“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”項(xiàng)目，但并未有地塊明確全部商品房需實(shí)行現(xiàn)房銷售，此次推出的地塊為首次試水。
除了深圳之外，近年來(lái)，也有不少地區(qū)在推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，以北京市為例，今年在不少土地出讓條款中，均提到“競(jìng)現(xiàn)房銷售”，但現(xiàn)房銷售面積上限占總建筑面積的比例一般不超過30%。
據(jù)華泰證券研究報(bào)告，過去三年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年，現(xiàn)房銷售面積達(dá)1.1億平方米，同比增加23%，現(xiàn)房銷售面積占比進(jìn)一步提升至26.7%，為該數(shù)值2010年以來(lái)的最高值。
今年7月份，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提到，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。
“現(xiàn)房銷售對(duì)消費(fèi)者更有保障，當(dāng)前也越發(fā)受到市場(chǎng)青睞，從土地層面推出該制度，也是深圳走在前面的表現(xiàn)，未來(lái)或是大勢(shì)所趨。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，針對(duì)現(xiàn)房銷售的地塊也可以增加一定的政策支持，比如容積率優(yōu)化或者金融政策支持等。
“一線城市正在從市區(qū)或核心區(qū)域開始推進(jìn)預(yù)售制度的改革，這也對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保障具有積極作用，也是減少樓盤交付問題的重要舉措。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但這也意味著后續(xù)在現(xiàn)房項(xiàng)目的融資政策、按揭貸款政策、銷售政策方面等都需要有新的制度創(chuàng)新。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在保障購(gòu)房人合法權(quán)益的目標(biāo)下，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或?qū)⒎�(wěn)步推進(jìn)，但全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。
“商品房預(yù)售制度下，房企開發(fā)建設(shè)所需資金一部分來(lái)自于銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來(lái)自于預(yù)售款。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時(shí)間延長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來(lái)政策的研究方向。”陳文靜表示。