本報(bào)記者 陳瀟
7月25日，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重點(diǎn)50城住房租售比為1：590，平均租金回報(bào)率達(dá)2.03%，較2023年年末監(jiān)測(cè)的1.96%上升7個(gè)百分點(diǎn)，平均租金回報(bào)率創(chuàng)下自2019年以來(lái)新高。
具體來(lái)看，2024上半年重點(diǎn)50城平均住房租金為33.29元/平方米/月，較2023年年末下降1.18%；平均住宅售價(jià)為19640元/平方米，較2023年年末下降4.65%，租金與住宅價(jià)格的偏離度逐步縮小。
2024年7月25日，包括工商銀行在內(nèi)的六家國(guó)有大行的兩年期、三年期、五年期定期存款（整存整?。├示{(diào)降20個(gè)基點(diǎn)，分別降至1.45%、1.75%、1.80%。五年期定期存款（整存整?。├室迅鎰e“2字頭”。
從收益角度來(lái)看，這或意味著，當(dāng)前住房租金回報(bào)率已“跑贏”中短期存款利率。
“租金回報(bào)率的上升主要受到資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的影響，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，租售比超過(guò)存款利率或意味著長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)出現(xiàn)。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
分城市來(lái)看，受益于相對(duì)較低的房?jī)r(jià)及較強(qiáng)的住房需求，高平均租金回報(bào)率城市以弱二線及三四線城市居多，其中，銀川、烏魯木齊、貴陽(yáng)位居前三，平均租金回報(bào)率分別達(dá)4.58%、3.63%、3.44%。
對(duì)比來(lái)看，由于房?jī)r(jià)水平較高，部分重點(diǎn)一二線城市平均租金回報(bào)率反而偏低，如廈門(mén)平均租金回報(bào)率僅有1.32%，深圳平均租金回報(bào)率為1.61%、蘇州則為1.66%。
“部分高能級(jí)城市居民收入較高，同時(shí)高人口密度也導(dǎo)致高購(gòu)房需求，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)水平，對(duì)租金回報(bào)率產(chǎn)生壓制。而部分弱二線城市房?jī)r(jià)回調(diào)，進(jìn)而凸顯出高租金回報(bào)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
從城市租金回報(bào)率變化來(lái)看，2024上半年50城中有42城租金回報(bào)率上升，這也意味著，超8成城市平均租金回報(bào)率上升。
此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024上半年重點(diǎn)50城租金收入比（租金支出在居民收入中所占權(quán)重）為12.75%，較2023年回落0.62個(gè)百分點(diǎn)，意味著居民租房的壓力有所減輕。
值得一提的是，近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓作為房企業(yè)務(wù)方向之一，增長(zhǎng)速度較快。例如，今年上半年，萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)就顯示，公司公寓業(yè)務(wù)新項(xiàng)目拓展1.5萬(wàn)間，比去年同期增長(zhǎng)85.3%?，F(xiàn)管理租賃住房24.5萬(wàn)間，繼續(xù)保持集中式長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模全國(guó)第一。其中，上半年拓展一線城市房間數(shù)11874間，占比80.6%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于具有穩(wěn)定良好的收益，長(zhǎng)租公寓可以平抑房企業(yè)績(jī)的波動(dòng)性。同時(shí)，盡管部分二、三線城市租金回報(bào)率相對(duì)較高，但從人口流動(dòng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，一線城市的市場(chǎng)有更高的抗風(fēng)險(xiǎn)性，也是部分房企的重點(diǎn)布局方向。