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          打好優(yōu)化住房金融政策組合拳(政策解讀·促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展)

            設立3000億元保障性住房再貸款,降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例,取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限……近期,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項支持房地產的金融舉措,全國絕大多數(shù)城市快速跟進落實,多個一線城市調整優(yōu)化限購政策和住房信貸政策,共同打好優(yōu)化住房金融政策組合拳。相關金融政策將給市場帶來怎樣的影響?怎樣適應我國房地產市場供求關系的新變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新期待,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?記者采訪了相關部門和專家。

            有效減輕購房者負擔,提振房地產市場需求

            5月17日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行同日宣布,取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,并下調個人住房公積金貸款利率。

            “最低首付比例優(yōu)化后,可降低居民購房門檻,有助于提振住房消費。”中國人民銀行副行長陶玲表示,此次將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%、二套房貸最低首付比例從30%降至25%后,城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上,商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。

            相關金融舉措發(fā)布后,湖北、廣西、云南、山西、河北等省份快速響應,宣布將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限,同時取消房貸利率政策下限。近期,政策落地城市進一步擴圍,上海、廣州、深圳等一線城市發(fā)布了最新的房地產金融政策。有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,除北京、上海、深圳外,全國其他城市均已明確執(zhí)行15%首套房首付比例,并明確取消房貸利率下限,新一輪房地產金融政策基本落地。

            銀行是落地執(zhí)行的重要一環(huán)。5月28日深圳宣布調整住房信貸政策,中國農業(yè)銀行深圳市分行第一時間推動政策落地,首批執(zhí)行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實際執(zhí)行利率分別為3.5%、3.9%,均較此前下降35個基點。“此次調整有利于降低居民家庭購房門檻,減輕還款負擔,更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國農業(yè)銀行深圳市分行相關負責人表示。

            據(jù)測算,上海的二套房商貸利率從4.25%(非差異化地區(qū))降低到3.9%后,按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算,利息總支出可減少約7.3萬元。

            記者了解到,隨著相關金融政策落地實施,近期,多地樓市熱度有所回升,房產銷售和中介機構的看房量、咨詢量、下單成交量均有明顯增長。杭州貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,相關政策推出后的5月18日至27日,杭州二手房咨詢量較4月份日均增長20.3%,帶看量日均增長29.7%,下定量日均增長41.3%。

            “從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整,有利于降低購房門檻,減輕居民住房消費負擔?!闭憬I(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

            創(chuàng)設結構性貨幣政策工具,推動已建成商品房去庫存

            為落實4月30日中共中央政治局會議精神,消化存量房產和優(yōu)化增量住房,中國人民銀行近日宣布,擬設立3000億元保障性住房再貸款,按照“政府主導、市場化運作”的思路,由中國人民銀行提供低成本再貸款資金,激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則,向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款,支持以合理價格收購已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

            據(jù)悉,保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。

            城市政府根據(jù)當?shù)乇U闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素,自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業(yè)與收購主體平等協(xié)商,自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則,自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

            “所收購的商品房嚴格限定為房地產企業(yè)已建成未出售的商品房,對不同所有制房地產企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則,嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準?!碧樟岜硎?,這項政策是中國人民銀行為支持構建房地產發(fā)展新模式出臺的重要舉措,有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下,市場化參與收購已建成未出售商品房,可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項目續(xù)建,改善房企的資金狀況。

            招聯(lián)首席研究員董希淼表示,設立3000億元保障性住房再貸款后,中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款。金融機構根據(jù)地方國企申請,自主決策發(fā)放貸款,發(fā)放貸款后向中國人民銀行申請再貸款。

            中國人民銀行明確要求,城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體,以市場化的方式運作。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務,不得是地方政府融資平臺,同時應具備銀行授信要求和授信空間,收購后迅速配售或租賃。

            《 人民日報 》( 2024年06月11日 02 版)

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