深度解讀“去庫存”：有助市場企穩(wěn) 加快二手房流通速度是關(guān)鍵
供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化 或有撿漏機會
新房與二手房市場去庫存同樣重要。近期，房地產(chǎn)市場迎來一系列政策利好，“去庫存”無疑是其中關(guān)注度最高的。圍繞著這一話題，業(yè)內(nèi)有諸多爭議，例如將以何種方式開啟“去庫存”？其對于置業(yè)者最為關(guān)心的房價，又將產(chǎn)生怎樣的影響？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市已在市場作用下開啟實質(zhì)性的“去庫存”。在政府、房企、中介等多方主體的推動之下，“去庫存”將優(yōu)化整個市場供需結(jié)構(gòu)，從中長期視角來看有利于房價進(jìn)一步復(fù)蘇。從短期來看，這一進(jìn)程則可能帶來“撿漏”的機會，置業(yè)者可以密切關(guān)注。
文、圖/廣州日報全媒體記者：龍樂樂
【背景】
何謂去庫存？
針對房地產(chǎn)，4月30日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。值得注意的是，本次政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這兩個新表述受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，被視作新一輪“去庫存”系統(tǒng)措施將逐步落地。
掃描
去庫存主要表現(xiàn)為以價換量
在剛剛過去的這個“五一”，市場的普遍感受是，作為重要的營銷節(jié)點之一，這個假期房企的動作相比往年變小了。從推新來看，廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期廣州有開盤或推新動作的樓盤22個，總計一手住宅實際開盤、加推約2106套，較去年同期下降13%。
實際上，供應(yīng)的縮量本身便是市場去庫存的表現(xiàn)�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，截至4月底，廣州的新建商品房存量面積約為1219萬平方米，去化周期約為20.9個月�！皬慕^對的庫存總量來看，廣州當(dāng)前的量不算太大，但由于當(dāng)前商品房去化速度較慢，導(dǎo)致去化周期處于歷史較高水平。”對于目前廣州一手市場的庫存情況，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如此解讀道。肖文曉指出，若以年為單位觀察，廣州的新房已經(jīng)連續(xù)三年供應(yīng)減少，到2023年一手房的供需比已經(jīng)低于1�！笆袌鲇衅渥陨淼恼{(diào)節(jié)機制，廣州其實已經(jīng)主動開啟了實質(zhì)性的去庫存�！�
而在二手房市場，去庫存方式則主要表現(xiàn)為以價換量。據(jù)了解，當(dāng)前廣州在貝殼外網(wǎng)上的二手掛牌量持續(xù)位于約15萬套的歷史較高位。
根據(jù)4月份的貝殼指數(shù)，當(dāng)月的廣州二手房均價約為26891元/平方米，同比下降約14.7%。但交易量的復(fù)蘇反彈明顯，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，在今年春節(jié)之后的兩個月，廣州二手房成交持續(xù)處于9000宗以上的相對活躍區(qū)間，尤其是小戶型低總價產(chǎn)品成交占比提升。
建議
需重視盤活成規(guī)模的二手房
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在對樓市“去庫存”進(jìn)行解讀時指出，要認(rèn)識到當(dāng)前二手房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場主導(dǎo)的情況�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，到2024年2月份，已有11個省市二手房交易量超過了新房。今年一季度，廣州、深圳二手房交易量達(dá)到了新房的2.3倍。
“但是，在這一情況下，二手房掛牌量仍然在不斷增加，這是當(dāng)前樓市去庫存較為迫切的任務(wù)。”李宇嘉指出，在一二手樓存在競爭的情況下，一方面要加速在售二手房源消化，同時需減緩掛牌增量。兩個任務(wù)相輔相成，加速庫存去化，活躍交易量，縮短二手房的成交周期，才能實現(xiàn)商品房價格穩(wěn)定。對于未來二手存量的去化，李宇嘉表示，從2023年及今年1-4月的數(shù)據(jù)看，剛需基本轉(zhuǎn)向二手住房了。熱點城市90平方米以下二手房占整體銷量的60%-70%。在“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”背景下，考慮到3億-4億的新市民、年輕人，剛需潛力很大，具有低總價、低單價、學(xué)位等綜合優(yōu)勢的二手房，應(yīng)該有需求。
值得一提的是無論是新型城鎮(zhèn)化(降低熱點城市入戶門檻)，還是公共服務(wù)均等化，收入、就業(yè)和預(yù)期等基本面因素，都是慢變量。“要穩(wěn)住價格預(yù)期，還是要提高流通率，對于成規(guī)模的空置二手房，要加大政府性基金的收購力度。”李宇嘉說道。
至于消化存量在售新房，李宇嘉認(rèn)為對于消化周期過長的新盤項目，可以根據(jù)實際情況考慮通過創(chuàng)新貨幣政策工具，收購在售項目用作配租、配售型保障房，修復(fù)開發(fā)商資金鏈，穩(wěn)定開工和供地。
影響
加大房企間競爭 對置業(yè)者是利好
“本輪地產(chǎn)去庫存與2015年通過棚改開啟的‘去庫存’有著本質(zhì)的不同�！毙の臅栽诮邮苡浾卟稍L時表示，上一輪去庫存以需求端的政策為主，包括棚改、房貸政策等，其背景是需求端仍有較大潛力。而過去一段時間的地產(chǎn)優(yōu)化政策已經(jīng)顯示短期內(nèi)需求難以激發(fā)，因此本輪的去庫存將以供應(yīng)端的調(diào)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化質(zhì)量為主。
對于房企而言，將對其投資戰(zhàn)略產(chǎn)生較為明顯的影響。肖文曉表示，未來地方政府的土地出讓將受到新建商品房去化周期的影響，這將進(jìn)一步提升優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺性。過往房企往往通過招拍掛獲取土儲，在供應(yīng)相對收縮的情況下，則更有可能推動房企通過收并購獲取優(yōu)質(zhì)土地。
而對于城市而言，隨著整體土地供應(yīng)的減少，將在一定時間內(nèi)集中在基本面較好、庫存壓力較小的城市，這也就意味著房企在優(yōu)質(zhì)地塊上的競爭將更為激烈，城市間分化將更為明顯。
在購房者這一層面上，肖文曉則指出“去庫存”的核心在于直面市場問題，通過調(diào)整供需關(guān)系來穩(wěn)定市場預(yù)期�！盁o論是從保交付、調(diào)結(jié)構(gòu)還是優(yōu)質(zhì)量的角度，這一政策對于置業(yè)者而言都是利好�！毙の臅员硎荆m然在去庫存的過程中有可能產(chǎn)生一定幅度的市場波動，但從中長期角度而言，將有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
相關(guān)鏈接
4月廣州二手房成交微調(diào)
日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布4月份成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，受清明假期以及強對流天氣影響，2024年4月(統(tǒng)計周期為3月26日至4月25日)，廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為9128宗和89.93萬平方米，環(huán)比小幅下降2.61%和3.78%。
其中，多個行政區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，其中因?qū)W位房需求回落，越秀區(qū)降幅居前，達(dá)到17.13%；花都區(qū)和南沙區(qū)分別下降16.17%和12.57%；天河區(qū)、白云區(qū)、從化區(qū)和黃埔區(qū)下降幅度均在5%以內(nèi)。荔灣區(qū)、番禺區(qū)和增城區(qū)環(huán)比有所增長。
面積區(qū)間構(gòu)成方面，60㎡-90㎡所占比例環(huán)比繼續(xù)增長1.69個百分點至34.67%；120㎡-144㎡所占比例環(huán)比同樣有小幅增長，而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月減少。
十大活躍板塊方面，多個板塊活躍程度環(huán)比有所提升，其中表現(xiàn)最為突出的是天河北板塊，網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比增長20%，此外還有東曉南、西關(guān)、東山口和同和等板塊表現(xiàn)持續(xù)活躍。
十大活躍樓盤方面，各樓盤網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比漲多跌少，其中中海譽城、實地常春藤、萬科尚城、科城山莊和萬科幸福譽等位于黃埔區(qū)的次新房源占據(jù)一半的席位，富力桃園、富力城花園和金碧花園環(huán)比表現(xiàn)亮眼。(廣州日報)