這個“五一”假期，樓市表現(xiàn)備受關(guān)注�！拔逡弧毙￠L假前一天晚上，北京對執(zhí)行了13年的限購政策首次優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)新政，已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，可在五環(huán)外新購一套住房。此次限購政策調(diào)整適逢“五一”假期，據(jù)多位市場人士反饋，五環(huán)外多個新房售樓處到訪量明顯增多。
就在北京發(fā)布新政的同一日，還有天津、惠州也發(fā)布樓市優(yōu)化的通知。業(yè)內(nèi)人士認為，從政策優(yōu)化節(jié)點來看，恰逢節(jié)日促銷時期，政策的調(diào)整尤其是核心城市的政策調(diào)整能短時間刺激成交量達到一個小高峰，提振市場的信心，但隨著市場需求逐漸回歸常態(tài)，政策的帶動效應(yīng)值得持續(xù)關(guān)注。
新政后五環(huán)外新房看房量增加
根據(jù)4月30日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》(以下簡稱《通知》)，北京市在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許相應(yīng)的居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女，下同)或成年單身人士，在五環(huán)外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。
按照《通知》，如果是已擁有2套住房的京籍家庭，可在五環(huán)外增購1套住房，成為“三房家庭”。而在“限購”優(yōu)化前，北京市戶籍居民家庭最多可擁有兩套住房。
“這意味著執(zhí)行了13年的限購政策得到優(yōu)化，意義重大。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，對五環(huán)外增加1套購房指標有望帶動新房市場活躍度提升。
某一線經(jīng)紀人對本刊表示，有部分客戶工作地址變更到五環(huán)外，而之前已有五環(huán)內(nèi)房產(chǎn)，如果按照以前的政策，這部分群體為了減少通勤時間會選擇在工作地點周邊租房住，新政為這部分群體提供了再次購房的機會；此外，還有一些客戶想為家里老人找一處五環(huán)外的房子用于養(yǎng)老，但是五環(huán)內(nèi)的房子基于自身居住需求又不想賣，這個政策的出臺就解決了燃眉之急。
據(jù)本刊了解，五環(huán)外大戶型改善型新房市場，受新政影響更為顯著。“在限購解除新政出臺后，項目當(dāng)晚就接到了超過30個買房咨詢電話，‘五一’假期期間每日到訪接近百組�！饼埡üぁぞ爬镂蹂讽椖肯嚓P(guān)負責(zé)人對本刊表示。
位于海淀的香山樾項目“五一”假期銷售20余套，銷售金額達5.28億元。此外，香山樾園林示范區(qū)即將于本月中旬開放，預(yù)期對銷售的拉動作用會更加顯著。
位于昌平新城東區(qū)板塊的建發(fā)·觀堂府于4月底開放實景展示區(qū)，據(jù)項目相關(guān)負責(zé)人介紹，“五一”假期期間，項目客流明顯增加，有五六百組上千人看房，累計成交38套。
建發(fā)集團的另一項目——位于順義后沙峪板塊的建發(fā)·觀云，在新政后同樣出現(xiàn)改善型客戶量增加的情況�！啊逡弧倨谄陂g到訪三百多組六百多人，累計成交十余套�！表椖肯嚓P(guān)負責(zé)人對本刊表示，建發(fā)·觀云主打新中式改善產(chǎn)品，主力戶型建筑面積約130-210平方米。
中指研究院分析師表示，從市場反饋來看，五環(huán)外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。不過，從區(qū)域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。
北京鏈家研究院院長高原認為，此次政策給改善性購房群體帶來更多利好。近年來居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基于工作、生活實際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。同時，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與空間布局調(diào)整，北京市部分家庭也出現(xiàn)了職住分離的現(xiàn)象，很多居民均有在工作地周邊購置住房、減少通勤壓力的需求。
“當(dāng)前，前述的改善性購房者已成為北京住宅市場的主力購房群體，此次政策調(diào)整對于這類群體具有直接和顯著的意義�！备咴Q。
項目推出“花式”優(yōu)惠
贈送物業(yè)費、特定房源折上購、到訪有禮……在新政釋放較強市場放松信號的同時，部分房企把握政策優(yōu)化窗口期推出新盤，并加大促銷力度。
另一方面，在產(chǎn)品力內(nèi)卷的市場下，多個房企在假期開放示范區(qū)、實景園林等，以提升項目的吸引力，邀約客戶到訪參與，促進房源去化。
北京龍湖方面表示，龍湖順義·御湖境目前處于實景兌現(xiàn)階段，這次“五一”期間，龍湖結(jié)合實景園林、會所等所見即所得的生活場景，配合項目舉辦的游園、露營、休閑娛樂活動及限量房源優(yōu)惠，實現(xiàn)了約2成客戶首次到訪即成交的熱銷場景。
在限購政策松動與優(yōu)惠刺激下，北京購房需求逐步釋放。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月1日-5日，北京新建商品住宅成交1.65萬平方米，日均成交0.33萬平方米，日均成交面積較去年“五一”假期(2023.4.29-2023.5.3)增長19%。
政策釋放寬松信號，“五一”期間，北京市二手住宅市場活躍度也有所提升。從北京鏈家三方協(xié)議成交情況來看，2024年“五一”假期相較2023年“五一”假期成交增長近四成，帶看數(shù)據(jù)也有近似幅度增長。
其中，經(jīng)北京鏈家成交的五環(huán)外二手住房占到全市的40.3%，相較去年同期33.9%與今年四月平均35.8%的水平，五環(huán)外成交比重顯著提高。
與新房相似，五環(huán)外二手房成交也顯現(xiàn)出改善性需求釋放顯著加快的趨勢�！皬摹逡弧陂g鏈家三方協(xié)議成交來看，144平方米以上住房銷售增長55.6%，高于同期144平方米以下住房38.4%的銷售增幅，也體現(xiàn)出長期需求變化疊加政策利好背景下，改善性需求釋放顯著加快的趨勢�！备咴硎尽�
此次限購政策優(yōu)化后，有業(yè)界觀點認為或可對二手房價格維穩(wěn)起到一定作用。“對于很多置換客戶來說，賣二手房壓力較大，需要快速降價出售，新政后，對這部分群體來說，二手房的出售急迫性或許會有所減弱。”某房產(chǎn)經(jīng)紀人分析。
未來政策仍具備優(yōu)化空間
就在北京發(fā)布新政的同一日，還有天津、惠州也發(fā)布樓市優(yōu)化政策的通知。天津放寬京冀人群購房門檻，刺激潛在需求釋放；惠州則出臺取消住房限售、鼓勵支持住房“以舊換新”活動、加大公積金貸款優(yōu)惠力度等措施。
在小長假第一天，又有南京、無錫、中山三地發(fā)布樓市新政，其中南京公積金新政可實現(xiàn)常州、揚州等9個南京都市圈城市公積金互認互貸。近期重點城市密集釋放新一輪政策寬松信號，樓市政策“松綁”力度加碼。
受政策激勵，今年“五一”假期二手房市場交易量同比大幅增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年“五一”假期，重點50城二手房日均交易量較2023年同期增長29%。
在政策優(yōu)化及項目促銷帶動下，新房項目到訪量總體也較之前有所增加。中指研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年“五一”假期，22個代表城市新房日均銷售面積恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右�！拔逡弧奔倨谌站山�(2024.5.1-2024.5.5)與去年“五一”假期后三天日均成交(2023.5.1-2023.5.3)對比，日均銷售面積小幅下降6%。
業(yè)內(nèi)人士指出，近期多個城市優(yōu)化樓市政策，進一步釋放利好，但樓市調(diào)整壓力仍在，且城市之間還將延續(xù)分化行情�！氨本⒊啥嫉鹊匾騼�(yōu)化政策刺激，短期內(nèi)來訪、認購上升，市場熱度有望延續(xù)，而大多數(shù)城市行情仍相對平淡。”克而瑞集團董事長丁祖昱表示，雖“五一”市場整體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，不過政策端仍有待進一步發(fā)力。
在陳文靜看來，當(dāng)前北京限購政策仍較為嚴格，從支持剛需和多樣化改善性住房需求角度，以及從城市未來發(fā)展空間格局的角度看，未來北京針對不同人群、不同面積段、不同區(qū)域的限購政策存在優(yōu)化預(yù)期。“北京房地產(chǎn)政策依然具備優(yōu)化空間，漸進式優(yōu)化或成主要方式�！� 文/陳天奕
來源：北京晚報