□ 本報記者 張國強(qiáng) 韓宇
□ 本報通訊員 黃繪如
委托人安某在享受A房產(chǎn)中介公司(以下簡稱A公司)提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務(wù)，看中一處房屋后，卻“跳單”選擇了B房產(chǎn)中介公司(以下簡稱B公司)購買了該房屋。A房產(chǎn)中介公司將安某告上法庭，要求支付為委托人提供購房服務(wù)的報酬。
近日，在遼寧省鞍山市中級人民法院組織召開的此案二審?fù)デ皶h上，合議庭關(guān)于“A公司提供的交易機(jī)會對房屋買賣合同的訂立起到了實質(zhì)性作用，該公司的報酬請求就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧钡慕忉專屛腥诵欧�，表示服從一審判決，撤回上訴，并當(dāng)庭支付了一審判決的給A公司的報酬。
為起到“辦理一案，治理一片”的效果，近日，經(jīng)鞍山中院審判委員會表決通過，分別向市內(nèi)兩家房產(chǎn)中介公司、市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)商會和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出司法建議，旨在加強(qiáng)企業(yè)管理、行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管。同時，鞍山中院審判委員會還研究通過《關(guān)于委托人利用其它中介機(jī)構(gòu)“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
委托人“跳單”被訴
2022年6月，安某通過A公司員工白某選購二手房。根據(jù)安某的需求，白某先后推薦了幾處房屋并帶其看房，幫助其與房主議價溝通，在安某詢問中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，還提出了對折收費(fèi)的優(yōu)惠。
當(dāng)年6月15日，在幫助安某與一處意向房屋的房主將價格協(xié)商至41.8萬元后，白某本以為可以順利簽約，沒想到安某再也聯(lián)系不上了。直到6月19日，安某回信表示已于16日通過B公司購買了該房屋。
A公司認(rèn)為安某此舉屬于“跳單”行為，將其告上法庭，要求支付報酬。一審法院支持了A公司所主張的部分報酬，安某不服判決，上訴至鞍山中院。
在安某看來，她并非直接與房主完成房屋交易，而是通過B公司訂立的房屋買賣合同，并且已經(jīng)支付了B公司的中介費(fèi)用；同時，她自始至終未與A公司簽訂書面合同，不應(yīng)向A公司支付報酬。
撤回上訴當(dāng)庭履行
今年4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質(zhì)化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案。
安某與A公司是否成立中介服務(wù)合同關(guān)系？安某與房主簽訂房屋買賣合同，與A公司提供的交易機(jī)會和服務(wù)是否具有因果關(guān)系？安某是否應(yīng)當(dāng)向A公司支付報酬？
“為優(yōu)化庭審，提高庭審質(zhì)量和效率，先召開一個簡短的庭前會議�！蓖デ�，合議庭通過雙方當(dāng)事人提交的上訴狀和答辯狀對案件爭議點進(jìn)行了整理和固定，讓庭審聚焦到3個爭議問題上。
為查清事實，合議庭追加B公司作為輔助型無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，并對安某發(fā)出當(dāng)事人本人到庭令。庭前會議上，合議庭與三方圍坐在圓桌法庭，圍繞爭議點組織證據(jù)交換，在溝通間適時進(jìn)行法律釋明和心證公開。
“雖然未簽訂書面中介合同，但被上訴人提交的雙方聊天記錄可以證明，上訴人接受了A公司員工白某提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務(wù)，根據(jù)民法典第四百九十條第一款的規(guī)定，在合同書簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，合同成立�！焙献h庭解釋道，如果A公司提供的交易機(jī)會對房屋買賣合同的訂立起到了實質(zhì)性作用，依據(jù)民法典第九百六十五條的規(guī)定，A公司的報酬請求就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?/p>
在合議庭的釋法說理下，安某表示服從一審判決，撤回上訴，并當(dāng)庭支付了一審判決酬勞。庭前會議僅歷時40分鐘，糾紛得到了實質(zhì)性化解。
發(fā)出多份司法建議
“跳單”引發(fā)的糾紛并非個案。根據(jù)審判大數(shù)據(jù)分析研判，近3年鞍山市兩級法院審結(jié)涉中介服務(wù)糾紛案件133件，其中委托人“跳單”引發(fā)的糾紛數(shù)量居高不下。為了從源頭上預(yù)防和減少類案多發(fā)高發(fā)，維護(hù)市場秩序與消費(fèi)者權(quán)益，鞍山中院主動延伸審判職能作用，以本案審理為契機(jī)，針對從一起案件辦理中發(fā)現(xiàn)的共性問題，向房產(chǎn)中介公司、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管部門分別發(fā)出司法建議。
與此同時，鞍山中院審判委員會還研究通過了《關(guān)于委托人利用其它中介機(jī)構(gòu)“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
案件合議庭成員、民二庭公司保險類審判團(tuán)隊審判長霍健告訴《法治日報》記者：“民法典第九百六十五條僅對委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的情況作出明確規(guī)定，而對選擇其他中介人與第三方訂立本合同的情況留有空白。在本案中，前中介人的中介行為對促成本合同訂立具有實質(zhì)性作用，應(yīng)對該條規(guī)定進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋，補(bǔ)充構(gòu)成要件為‘委托人選擇后中介人而與第三方訂立本合同’，基于此，應(yīng)支付前中介人的報酬請求。如果存在多家中介人報告情形的，應(yīng)按中介人的參與內(nèi)容和原因力確定報酬比例�！�
“踐約守諾，既是市場交易秩序得以維護(hù)的重要支撐，更是社會主義核心價值觀倡導(dǎo)的價值準(zhǔn)則。這也應(yīng)該是我們法院在審理類似案件時，向社會傳遞的鮮明價值導(dǎo)向�！卑吧街性涸洪L陳林在該案中擔(dān)任審判長，他向參與庭審觀摩的法官們說道：“要敏于善于從審理的每一個鮮活案例中發(fā)現(xiàn)、總結(jié)和提煉有價值的裁判規(guī)則、理念和方法。要在庭審優(yōu)質(zhì)化改革的推進(jìn)過程中，將‘如我在訴’‘能動履職’‘一次性解決糾紛’的司法理念貫穿到每個個案處理上，真正增進(jìn)當(dāng)事人的訴訟體驗感和獲得感�！�