北京公積金再迎新政，4月17日，為減輕繳存職工購(gòu)房壓力、激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，北京住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱“公積金中心”)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)借款人購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)住房在公積金貸款期限上予以政策支持，政策優(yōu)化后，購(gòu)買同一套老舊小區(qū)住房，公積金貸款從“貸不了”變?yōu)椤百J得了”；貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減三年計(jì)算，相當(dāng)于增加10年或20年貸款時(shí)間。
貸款期限最高增加20年
《通知》規(guī)定的老舊小區(qū)住房改造項(xiàng)目具體包括“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項(xiàng)改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”。
對(duì)于完成老舊小區(qū)改造的住房，公積金中心根據(jù)評(píng)估公司確定的房屋剩余土地使用年限再減三年計(jì)算借款人貸款期限。政策優(yōu)化前，房屋可貸期限須低于房屋剩余使用年限減3年，其中磚混結(jié)構(gòu)房屋按照50年-房屋使用年限-3年計(jì)算，鋼混結(jié)構(gòu)房屋按照60年-房屋使用年限-3年計(jì)算。政策優(yōu)化后，對(duì)于改造后的老舊小區(qū)住房，房屋可貸期限優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。
公積金中心貸款管理處處長(zhǎng)王憲表示，通俗來(lái)說(shuō)，就是借款人購(gòu)買老舊小區(qū)改造項(xiàng)目名單內(nèi)的住房，在辦理公積金貸款時(shí)，貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減3年計(jì)算。與原核定標(biāo)準(zhǔn)相比，相當(dāng)于增加10年或20年貸款時(shí)間。
北京商報(bào)記者了解到，隨著城市更新條例的實(shí)施和推進(jìn)，北京市從2021年到目前基本上每年有近200個(gè)老舊小區(qū)完成改造。王憲進(jìn)一步指出，以去年為例，2023年完成改造的老舊小區(qū)數(shù)量超過(guò)180個(gè)，涉及十多萬(wàn)套住房�！锻ㄖ钒l(fā)布后有效解決了老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長(zhǎng)導(dǎo)致貸款年限較短的問(wèn)題，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力。
例如：借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購(gòu)買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房。按原政策，無(wú)法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請(qǐng)公積金貸款，貸款期限最長(zhǎng)20年(20年=70年-(2024-1977)-3年)，首套住房的貸款金額93萬(wàn)元。
政策優(yōu)化后，借款人購(gòu)買老舊小區(qū)住房不僅實(shí)現(xiàn)貸得了，也實(shí)現(xiàn)了貸得長(zhǎng)、貸得多。
例如，借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購(gòu)買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，借款人最長(zhǎng)可申請(qǐng)的貸款期限為10年(10年=50年-(2024-1987)-3年)，首套住房的貸款金額最多為53萬(wàn)元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的貸款期限可延長(zhǎng)至30年(30年=70年-(2024-1987)-3年)，貸款金額放大為120萬(wàn)元，與原政策相比，相當(dāng)于增加20年貸款時(shí)間。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，首先，從北京公積金本次新政的定位來(lái)看，依舊是從支持需求端出發(fā)的寬松政策，圍繞公積金貸款政策探索出新角度的松綁。另外，此次新政將對(duì)提振市場(chǎng)交易活躍度以及優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)等多方面具有積極意義。其中，對(duì)于購(gòu)房者而言是一大利好消息，新政實(shí)施后，部分群體能從“貸不了”進(jìn)入到“貸得了”階段，也有部分群體延長(zhǎng)貸款期限或增加可貸額度，在一定程度上降低了購(gòu)房門檻，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力，有利于刺激購(gòu)房需求釋放，提升樓市交易活躍度。此外，此次政策也或?qū)⑼苿?dòng)老舊小區(qū)的改造節(jié)奏，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)，或?qū)⒂行p輕城市老舊小區(qū)去化難、存量大的問(wèn)題。
還款壓力減輕
政策優(yōu)化后，申請(qǐng)同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。
例如，購(gòu)買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，借款人最長(zhǎng)可申請(qǐng)的貸款期限為10年，如貸款120萬(wàn)元，每月的最低還款額為6085元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的最長(zhǎng)貸款期限可延長(zhǎng)至30年，同樣貸款120萬(wàn)元，月最低還款額為4601元，每月可節(jié)省月供1484元，有效降低借款人還款負(fù)擔(dān)。
北京商報(bào)記者了解到，購(gòu)買老舊小區(qū)改造后住房無(wú)需提供證明材料，承辦公積金二手房評(píng)估工作的評(píng)估公司及合作的商業(yè)銀行依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目名單對(duì)借款人所購(gòu)住房進(jìn)行房屋年限評(píng)估�！锻ㄖ芬餐瑯舆m用于組合貸，無(wú)需借款申請(qǐng)人額外提供材料。本次政策優(yōu)化自2024年4月17日施行。
合作銀行方面，據(jù)北京銀行行長(zhǎng)楊書劍介紹，銀行將全力配合做好各項(xiàng)工作，同步跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)貸款期限。在公積金組合貸款、純商業(yè)性住房貸款期限核定時(shí)，同步執(zhí)行新要求。充分滿足居民住房的資金需求，減輕借款人購(gòu)房壓力，打通房產(chǎn)交易鏈條。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策其實(shí)是為了解決一個(gè)新問(wèn)題。過(guò)去老舊小區(qū)改造工作如火如荼，但是老舊小區(qū)改造后的流通問(wèn)題或再交易問(wèn)題關(guān)注得少，尤其是配套政策比較少，導(dǎo)致這些房屋流通性變差。此次北京政策使得很多房子可以貸款20年，這是金融支持二手房盤活的重要體現(xiàn)。
北京商報(bào)記者 宋亦桐
延伸閱讀
打通老舊小區(qū)改造和置換鏈條
不少買過(guò)或者考慮老房子的購(gòu)房者都有這樣一個(gè)顧慮，如果申請(qǐng)公積金貸款，能貸款的年限太短，貸款的額度太低，無(wú)法完全享受到低利率公積金貸款的優(yōu)惠。
4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。從最新的核定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，房屋可貸年限將從“低于房屋剩余使用年限減3年”優(yōu)化為“低于剩余土地使用年限減3年”，這意味著部分房屋的貸款年限最高可延長(zhǎng)20年。
而且，此次新政同樣適用于組合貸，無(wú)需借款人額外提供材料。組合貸中的商貸部分貸款年限，也將與公積金貸貸款年限一致執(zhí)行。這對(duì)于購(gòu)買老房子的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)利好，能夠更多地使用利率更低的公積金貸款，減輕房貸乃至整體購(gòu)房壓力。
此外，根據(jù)《通知》，“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項(xiàng)改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”都屬于老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，改造項(xiàng)目名單將以市住建委提供為準(zhǔn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自老舊小區(qū)改造工作開(kāi)展以來(lái)，全市已改造的小區(qū)有800多個(gè)，涉及住房40多萬(wàn)套。而且從2021年起北京老舊小區(qū)改造力度加大，近幾年每年都有約200個(gè)小區(qū)開(kāi)工改造。
《北京市城市更新條例》第五十四條規(guī)定“按照國(guó)家規(guī)定探索利用住房公積金支持城市更新項(xiàng)目”。為深入實(shí)施《北京市城市更新條例》，在首都城市更新中更好發(fā)揮住房公積金制度作用，此次中心優(yōu)化調(diào)整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)老舊小區(qū)住房的支持力度。
此外，新政還能激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。有分析指出，政策的核心背景是為了解決北京‘老舊小’住房的去化難題。“老舊小”住房是所有購(gòu)房總鏈條當(dāng)中最底層的一環(huán)，只有剛需接盤的“老舊小”住房賣掉，才能夠置換品質(zhì)稍好的剛改住房，但從整體市場(chǎng)來(lái)看，“老舊小”住房一是價(jià)格出現(xiàn)了較大面積的下行，二是剛需接盤“老舊小”住房的訴求也在不斷減弱，所以新政通過(guò)提高“老舊小”住房貸款年限的方式，打通整個(gè)房地產(chǎn)鏈條，使之形成更好的交易環(huán)境和更流通的市場(chǎng)。促進(jìn)了老房子的交易，才能打通置換的鏈條，活躍其他二手房以及新房的交易。
老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)重要的民生工程，近年來(lái)，一批又一批老舊小區(qū)“煥新”。據(jù)北京市住建委日前公布的2024年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況，截至目前，2024年北京市老舊小區(qū)改造工程已新開(kāi)工129個(gè)小區(qū)，新完工136個(gè)小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了一季度“開(kāi)門紅”。
同時(shí)，依據(jù)2024年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單，今年北京將落實(shí)好城市更新年度任務(wù)，推進(jìn)地上地面地下空間一體化改造提升，老舊小區(qū)綜合整治新開(kāi)工300個(gè)、完工200個(gè)，老樓加裝電梯開(kāi)工1000部、完工600部，推進(jìn)核心區(qū)平房整院退租、完成申請(qǐng)式退租2000戶。
北京商報(bào)綜合報(bào)道