作者：鄭娜
推開26樓的窗，一股強勁的風吹進設計精良的樣板間，帶來陣陣舒爽的空氣，近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺，遠處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。
能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價格僅為86萬元。眾多購房者為此心動，在9月上旬的一個工作日，擠滿了該項目售樓處和樣板間。
“我今天到現(xiàn)在接待了11組客戶?！币晃荒贻p的銷售數了一遍客戶名單，口氣略帶無奈，卻也難掩喜悅，“銷售都不夠用了”。
這番難得一見的火熱景象，并非福州樓市當下縮影，相反，它只是個案，因開發(fā)商大幅降價所取得的效果。
多位福州當地的房地產業(yè)內人士向第一財經表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企選擇以價換量，試圖改變冷清許久的樓市。畢竟，福州作為眾多閩系房企發(fā)家的大本營，因接連有企業(yè)爆雷，購房者信心已遭受重挫。
“陽光城、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購房者都了解，有不少項目出現(xiàn)了停工，業(yè)主對交付產生擔憂?！庇懈Ｖ莓數胤康禺a業(yè)內人士表示，這使得導致很多人寧可持幣觀望。
福州樓市的未來，似乎仍然有賴于房企的債務危機有待化解，和市場信心的重建。
公開降價日漸普遍
上述火熱的項目來自華潤置地，是位于福州核心城區(qū)的SOHO類產品。9月8日，該項目開展促銷，總價超百萬的房源折后價格降至“8字頭”，同時還有送車位的活動。
這樣的優(yōu)惠為該項目帶來了大量到訪，截至8日晚間，中介發(fā)來的數據顯示，該項目一天到訪192組客戶，成交63套。
在冷清的福州樓市，這樣的單日成交并不多見。一位在房地產行業(yè)從業(yè)十余年、近年來深耕福州市場的胡煥(化名)大概統(tǒng)計了一下2022年至今福州的市場表現(xiàn)，單盤月均成交套數約在20套左右。
“現(xiàn)在是‘金九銀十’，可以說開發(fā)商已經進入到跑步的階段了，各自動作都比較多。”胡煥認為，華潤置地上述SOHO項目現(xiàn)在降價，又是現(xiàn)房，總價不算高，再加上周邊大型商業(yè)綜合體，具備較好的租金支撐，成功吸引一部分投資客戶。
事實上，今年以來，特價房、降價近來已成為福州樓市的常態(tài)。
記者近日走訪了位于福州市倉山區(qū)兩個閩系房企的住宅項目，其通過分銷渠道給出的特價房源，總價降幅均超10萬。中海地產旗下一個項目的特價房源售價約1.3萬元/平方米，較此的最高均價下降超4成。另有房企則通過首付分期、補貼等多種方式降低首付門檻，給客戶提供更輕松的上車機會。
“短期來看，福建本地市場‘破局’的辦法就是降價。”在地產行業(yè)工作近十年的林清(化名)表示。他曾在一家福建本土房企工作數年，后加入一家總部位于華南的全國性房企，負責福建當地市場的營銷等工作。面對接下來的銷售窗口期，林清所在的房企也選擇加入這場降價潮。
盡管當前的事實證明，降價有效拉動了一波去化，但在胡煥看來，這些舉措帶來的熱鬧并不意味著市場的改善。他向記者表示，過去的“金九銀十”，房企搞些活動，推一部分特價房，售樓部的人氣就不錯，而今年的中秋還沒到，房企的優(yōu)惠就提前一周釋放，降價、提高分銷點數，搶客源，說明市場還有待修復。
胡煥預計9月的市場會好于7、8月份，但效果能有多少尚無法判斷?！案骷曳科蠖荚诮祪r，還沒辦法評估到底能給成交帶來多少提升?！?/p>
閩系房企大本營
據克而瑞提供的數據，福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網簽套數1665套，亦是近兩年時間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。
某全國性房企在閩的房企內部人士直言，福州近來出臺了包括降首付、放松限購、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯，而相較于其他城市，福州市場的形勢可能更為嚴峻。因為不少總部位于福州的閩系房企都已爆雷，而這些房企在當地的市場份額較高，購房者普遍對這類房企的項目心存疑慮。
福州作為閩系房企邁向全國市場的起點，亦曾經是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉和大本營，各家在此的項目儲備都很豐富。
1996年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽光集團進入房地產業(yè)；同年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產也在福州落地了其商業(yè)項目。
2004年，在福州成立一年的融信開發(fā)了首個房地產項目；2007年，莆田起家的正榮地產也進入福州；憑借“飛虎隊”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜……
另外，對于福州當地人來說，沒上市的融僑也是信仰般的存在。這家由印尼華僑林文鏡于1989年創(chuàng)辦的公司，業(yè)務布局涉及港口運營、商業(yè)、地產、教育等多項產業(yè)，早年間曾低價獲取不少閩江畔的地塊，帶動周邊區(qū)域煥新，而其打造的江景房，如今二手房已在6萬以上。
多位福州當地房地產業(yè)內人士都將融僑形容為當地“最認的房企”、“基本上福州人都會買融僑的房子”。2021年全年，融僑以約178億元的銷售額成為福州五區(qū)全口徑銷售榜的冠軍。
扎堆的閩系房企在福州市場的競爭，塑造了當地人的購房認知。林清告訴記者，當年很多從事實業(yè)的老板轉型進入房地產，激烈的市場競爭下，“沒點實力還真做不出來，大部分閩系開發(fā)商的產品都不錯”，泰禾的產品力也頗受好評。2012年時，閩系開發(fā)商的產品就已有了園林的概念。這些都構建了福州購房者頗為挑剔的產品標準。
不過，為了規(guī)模擴張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬?！案Ｖ菔袌鋈萘肯鄬τ邢?，當年若想沖出100億的規(guī)模，要把莆田、福清、寧德等幾個縣市的項目全部加起來才做得到?！焙鸁ㄕf，雖然福州市場有所局限，但大部分閩系依然會選擇守住家門口的市場，“快沒項目的時候，再新拿一兩個，以保住市場份額?！?/p>
這樣的策略使得閩系房企總能在福州當地的銷售榜上占據一席之地?？硕鸾y(tǒng)計福州銷售數據顯示，在2011-2020年的十年里，福州房企累計銷售額TOP10中，除了萬科和保利之外，余下皆為閩系民營房企：陽光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團在大本營也憑超195億的銷售額位居第五位。
隨著房地產2014年新一輪周期的開啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。
于是，有實力的外來房企加上強勢本土房企的雙重競爭，在當時棚改拆遷的催動下，福州的“地王”在2016-2017年間層出不窮。2016年，陽光城曾以15.5億的總價拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊，實際樓面價高達4.5萬元/平方米。
房價因此水漲船高。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年8月房價數據顯示，福州房價當月環(huán)比漲幅為4.3%，首次超過廈門，漲幅位居全國第五；截至該月，福州房價連漲了15個月。另據克而瑞數據，2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，同比增速超20%。
2016年9月，福州發(fā)布“限價令”，要求同一項目備案價漲幅不超過10%；11月，規(guī)定升級，要求“備案價格零增長”。此后，2017年福州的限購政策重啟，五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。房價增長放緩，但仍在2020年達到2.7萬元/平方米的歷史高點。
以“保交付”為重點的市場重塑
福州市場在進入現(xiàn)階段的低迷前，還曾有過一段短暫的上揚。2021年初，福州的“零門檻”落戶政策落地，推動外地客群需求集中釋放?！叭ツ暌徽甑某山涣慷嗔?00萬方，就是落戶政策放開的紅利。”胡煥表示。
也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經陷入債務危機的恒大，依然在福州市場收割了最后一波。彼時，首次開盤入市的恒大濱江左岸將價格直接殺至1.9萬元/平方米，遠低于約2.5萬/平方米的備案價，成為福州市場上最早降價的樓盤之一。
后來的統(tǒng)計數據顯示，該項目開盤當天去化超500套。遺憾的是，2022年6月，該項目因拖欠員工工資、相關方面不支付開發(fā)建設費用等而停工。
如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因為高周轉、高杠桿策略，相繼陷入經營困境，樓盤停工問題在福州也開始變得突出。
2021年下半年至今，包括陽光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信、三盛等在內閩系房企接連曝出或違約、或展期的消息。近來，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務違約，或多或少影響了旗下樓盤的施工進度。
據克而瑞不完全統(tǒng)計顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問題項目總建筑面積為89萬平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問題項目總套數約8077套，占當年成交總套數的19%。在全國24個重點城市中，福州的未交付問題項目面積、未交付問題項目套數占比，均居于前列。
目前，監(jiān)管層對保交樓問題極為重視，近來多個部門數次發(fā)聲，提及保交樓、穩(wěn)民生，各地政府也予以了積極響應，探索問題解決的辦法。
據福州當地媒體報道，對于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關負責人在8月下旬時對外披露，項目監(jiān)管賬戶資金充足，可覆蓋項目建設，有關部門正在積極引進其他有實力的企業(yè)來出資購買這一項目中屬于恒大的股份，以推動項目全面復工，并解決恒大其他項目的資金缺口問題。
閩系房企為了守住大本營市場份額，也在努力守住口碑，積極推動保交付。
8月中旬，陽光城福建大區(qū)召開了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會，并對外披露數據稱，2022上半年，陽光城福建大區(qū)交付項目高達17個，共計9995套住宅，按時交付率達100%。
深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個樓盤超6000戶的交付。近期，融僑全國多地項目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶數預計達萬套。