《中國經(jīng)濟周刊》 記者 李永華 | 北京報道
最近，全國多個城市爛尾樓盤的“停貸”風波，讓房地產(chǎn)風險再次成為各方關(guān)注的焦點，種種似是而非的傳言也給市場帶來負能量。
其實，數(shù)據(jù)顯示，各銀行涉及停貸事件的個人住房按揭貸款占比，多數(shù)在0.01%左右。從各大銀行公告來看，工行停工項目涉及不良貸款余額6.37億元，占該行按揭貸款余額比為0.01%；農(nóng)行初步認定“保交樓”風險按揭貸款余額6.6億元，占該行按揭貸款余額比0.012%。
規(guī)模小、占比低，這是事實，但風險仍不可忽視。
停貸風波雖然對銀行基本面影響小，但更要重視“情緒性沖擊”。一名地產(chǎn)人士分析，若停貸風波繼續(xù)蔓延，可能沖擊正緩慢復蘇的房地產(chǎn)市場，也會使現(xiàn)有存量樓房保交樓的壓力更大。
保交樓、保民生、保穩(wěn)定，三者環(huán)環(huán)相扣，保交樓就是保民生，保交樓也是保穩(wěn)定。將“保交樓”擺在第一位，是化解市場風險、恢復市場信心的關(guān)鍵。
保交樓，各方都在發(fā)力。
比如在長沙，一處曾于2021年停工的樓盤今年4月起又開始復工。其實，長沙涉及逾期交房的樓盤數(shù)量在全國居前，恒大、陽光城、融創(chuàng)等幾大開發(fā)商都有停工樓盤，保交付壓力較大。2021年底，為保障恒大在長沙樓盤復工復產(chǎn)，當?shù)爻闪⒘朔婪痘夥康禺a(chǎn)項目工作專班，督促企業(yè)按照自營、合營加轉(zhuǎn)讓方式解困。
這種模式也被用于其他房企。7月13日，陽光城在長沙高新區(qū)的某項目復工，高新區(qū)官網(wǎng)信息顯示，工作專班多次組織開發(fā)商、總包分包、金融機構(gòu)、業(yè)主等召開專項會議，協(xié)調(diào)解決項目問題，督促企業(yè)保質(zhì)保量保交付。
有住建部門人士認為，政府需要發(fā)揮統(tǒng)籌、引導作用，一樓一策，摸清底數(shù)，封閉管理資產(chǎn)資金，用于掃尾工程，同時倒排工作任務，全力確保交樓。
一樓一策、組織專班，是非房企總部所在城市保交樓的應對通策。至于房企總部所在城市，除保障具體樓盤交付外，還需盤活整個企業(yè)，以帶動企業(yè)在全國各地的樓盤順利交付。
某廣東地產(chǎn)高管說，資金鏈斷裂是房企爆雷的主因，若能及時注入充足資金，爛尾樓是能“救活”的。比如廣東一直在努力推動財務穩(wěn)健的龍頭地產(chǎn)企業(yè)對接爆雷房企，但因涉及資金體量太大、債權(quán)債務關(guān)系復雜、牽涉全國各地，“接盤俠”并不太好做。
注入流動性，銀行被寄予厚望。
7月17日，銀保監(jiān)會負責人表示，在地方黨委政府領(lǐng)導下，銀行保險機構(gòu)應積極參與相關(guān)工作機制，配合壓實企業(yè)、股東等相關(guān)各方責任，銀行要積極履行職責，千方百計推動保交樓。銀保監(jiān)會還要求各銀行主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。
處置問題資產(chǎn)還少不了AMC(資產(chǎn)管理公司)。
今年4月，監(jiān)管部門開始鼓勵銀行和 AMC 參與房企紓困。比如中國長城聯(lián)合招商蛇口馳援佳兆業(yè)，中國華融與中南建設(shè)合作，東方資產(chǎn)發(fā)行100億元金融債，重點用于化解地產(chǎn)項目風險等。
地方AMC也開始進場。7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司發(fā)布消息，稱鄭州市地產(chǎn)集團將聯(lián)手河南資產(chǎn)管理有限公司，成立地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
多位銀行人士稱，監(jiān)管層和銀行正在加強房企開發(fā)貸及預售資金監(jiān)管，以堵住制度漏洞。比如鄭州、西安等多地強化了預售資金監(jiān)管，確保資金封閉運行、用于保交樓，力爭使預售資金?？顚魧Ｓ?。
不過，加強預售資金管理的目的還是得保交樓，如果一刀切搞“只進不出”，恐會帶來開發(fā)商資金鏈斷裂風險。比如有媒體報道，有的開發(fā)商財報上躺著數(shù)百億元預售資金，卻還不了到期的數(shù)億元債務，也無法拿出錢來支付工程進度款，最終會影響保交樓。
有的地方開始嘗試推行現(xiàn)房銷售。5月7日，海南宣布自當日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售，海南也成為全國首個全面實行現(xiàn)房銷售的省份。另據(jù)報道，福州將于8月5日拍賣一宗住宅用地，政府已明確提出“該宗地按現(xiàn)房銷售實施”。
中國此前的房地產(chǎn)模式之所以不可持續(xù)，根源還是地產(chǎn)行業(yè)層層“加杠桿”，把房子炒成了金融產(chǎn)品。無論是“空手套白狼”還是“左手倒右手”，如果還搞高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放發(fā)展，個別房企資金鏈斷裂、爆雷是遲早的事。
“保交樓”是短期任務，中國的房地產(chǎn)市場要持續(xù)健康發(fā)展，必須痛定思痛，開辟新徑。說到底，還是要像中央要求的那樣，堅持“房住不炒”。
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