“增速放緩”無疑是2012年中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。在“穩(wěn)增長”的背景下，樓市有驚無險地走過了這一年。這一年，房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。
糾結(jié)于買還是不買的購房者，利潤率不斷下滑的開發(fā)商，倚重土地財政的地方政府，難以獨善其身的銀行……在這場樓市深度調(diào)控中，每個角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產(chǎn)市場的眾生相。
購房者：觀望、忐忑與焦灼
“8月15日，正式成為房奴。”在簽訂了購房協(xié)議后，小張寫下了這樣的個性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但那時樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數(shù)人一樣覺得還沒到抄底時期，便決定再等等。
到了5月份的時候，小張發(fā)現(xiàn)了樓市回暖的跡象，多個樓盤需要排隊購買。“但降價的樓盤大家都想買，一有猶豫就沒有自己喜歡的戶型了，所以那會還沒有買。”小張告訴記者。隨著后來樓盤給的優(yōu)惠力度越來越少，他才覺得必須趕快下手了。最后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。
回顧這段購房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套：“不是有一種說法么，今年沒買房，拿多少年終獎也沒用。”
這樣的段子雖是調(diào)侃，卻意味深長。今年年初，位于大興區(qū)天宮院的項目保利春天里以11900元/平米起的價格入市，成為剛需首選。但如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平以上。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》來看，多個城市房價歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比有所回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內(nèi)的十大城市房價漲勢尤為明顯，11月其平均房價水平甚至出現(xiàn)了同比上漲。
知名財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場上漲的內(nèi)生動力。也就是說，“剛需”扮演了撬動樓市的關(guān)鍵角色。另外，2012年并未出現(xiàn)類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來講保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。
開發(fā)商：圖存、轉(zhuǎn)型與發(fā)展
市場的回暖亦使得房企的銷售數(shù)據(jù)見好。截止11月，萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)。而萬科、保利的年度銷售額更是已破千億大關(guān)。不過在很多開發(fā)商看來，這一切“如人飲水，冷暖自知”。
自去年下半年開始，樓市持續(xù)低迷，房企庫存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續(xù)到期。無力招架的開發(fā)商被迫降價或促銷以渡難關(guān)。“以價換量”抬升了銷售業(yè)績，成交量在猜測與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實際利潤率。據(jù)統(tǒng)計，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。
而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個項目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。
當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國等通過并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機(jī)，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。
通過降價或促銷，開發(fā)商才在與購房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，另隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價”。但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”