大城市房價明年或見頂后下降“鬼城”可能擴(kuò)大

　　昨天，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華通訊社經(jīng)濟(jì)參考報社、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發(fā)布會暨城鄉(xiāng)一體化趨勢下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2013-2014)》。綠皮書預(yù)測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂，到2014年第四季度前，房價將穩(wěn)中有降。

　　□特別關(guān)注

　　房價不會出現(xiàn)集體崩盤現(xiàn)象

　　綠皮書預(yù)測，2013至2014年住房市場，前期上漲過快的一、二線城市房價可能短線見頂。

　　綠皮書還指出，以中西部地級市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對空心化。住房市場將延續(xù)2012-2013年滯銷態(tài)勢，部分城市房價可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運動產(chǎn)生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現(xiàn)象可能擴(kuò)大。

　　此外，報告認(rèn)為，從歷史和國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫破滅與經(jīng)濟(jì)衰退有密切聯(lián)系，現(xiàn)階段中國房價下跌主要出現(xiàn)在少數(shù)經(jīng)濟(jì)衰退的城市，中國大多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)增長前景看好，因而中國城市房價不會出現(xiàn)整體崩盤現(xiàn)象。

　　住房綠皮書主編、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，2014年住房市場的重要短期政策目標(biāo)是穩(wěn)定市場預(yù)期，避免房價大起大落。長期政策目標(biāo)是建立自住為主、適度投資、市場調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場架構(gòu)。

　　>>判斷依據(jù)

　　第一，房價大幅上漲使住房支付能力下降。

　　第二，2013年住房銷售的爆發(fā)性增長，自住型住房需求被大量消耗。

　　第三，2012年底和2013年開發(fā)商爭搶地王預(yù)示著后期住房供給將顯著增加。

　　第四，房價過快上漲的城市政府將面臨較大的政治壓力，調(diào)控政策面臨升級。

　　>>建議

　　應(yīng)設(shè)住房價格增速上限

　　綠皮書建議，2013年-2014年住房市場調(diào)控應(yīng)該實現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變：從以往的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)向市場調(diào)控為主，從需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向供求雙向調(diào)控，從“一刀切”的調(diào)控為主轉(zhuǎn)向差別化的調(diào)控為主；并提出了未來具體調(diào)控目標(biāo)：住房投資增速同比控制在15%-25%；住房價格增速上限為居民收入增速，下限為-30%；住房存銷比的上限為18個月，下限為6個月。

　　■專家解讀

　　信息聯(lián)網(wǎng)或促房價下降

　　中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張卓元表示，三中全會《決定》中提出要建立全社會房產(chǎn)信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺。這對推進(jìn)部門信息共享非常重要。

　　張卓元透露，本來住建部提出要建立全社會房產(chǎn)的統(tǒng)一信息平臺，但受到各個地方抵制，最后不能聯(lián)網(wǎng)?！熬褪抢鎲栴}?？赡軙尫績r掉下去?！睆堊吭f，有的人擁有很多房子，信息一共享，會被發(fā)現(xiàn)。

　　張卓元指出，這次下決心一定要建立全社會的房產(chǎn)信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一平臺，了解現(xiàn)在房子的投資、投機(jī)究竟有多少，也為開征房產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件。

　　□其他發(fā)布

　　5至10年內(nèi)房租較快增長

　　綠皮書預(yù)測，房屋租金水平在未來5至10年內(nèi)仍將維持持續(xù)較快的增長，2014年在第三季度上漲較快。

　　綠皮書編委會副主編，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華介紹，由于我國在未來10年仍有望維持相對較高的經(jīng)濟(jì)增速，同時城市化仍是短期不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，城市人口呈凈增長趨勢。而隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，土地開發(fā)成本也越來越高。此外，隨著勞動力成本的提升，房屋的維護(hù)成本將不斷增加。

　　>>建議

　　上漲快城市設(shè)置漲幅上限

　　綠皮書編委會專家指出，由于租房家庭無法享受房產(chǎn)所有家庭同等權(quán)利，使得現(xiàn)有城市化在一定程度上淪為半城市化或偽城市化。大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市并成為常住人口，但他們只能回農(nóng)村蓋房并大量閑置，極大浪費了社會資源。建議順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，實現(xiàn)租房與自有住房同權(quán)。同時建議制定《住房租賃法》，通過立法保護(hù)租賃者權(quán)益，扭轉(zhuǎn)其在市場中的弱勢地位。此外，建議規(guī)范租賃合約，租金上漲過快城市可設(shè)置租金漲幅上限。

　　□對話

　　房產(chǎn)“泡沫”或被逐步吸收

　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任 蔡繼明

　　記者：當(dāng)前如何看待中國房地產(chǎn)市場泡沫問題？

　　倪鵬飛：房地產(chǎn)市場我們認(rèn)為是存在著泡沫的，尤其是在一些大城市，一、二線城市，是比較明顯的。全世界都在關(guān)注“泡沫什么時候破滅”。但是我們認(rèn)為，這個泡沫還是局部的，不是整體性的，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是有可能逐漸被吸收的。

　　記者：對于調(diào)控越調(diào)房價越高的現(xiàn)象，您覺得根本的癥結(jié)是什么？

　　蔡繼明：我總的感覺是“十年九調(diào)，越調(diào)越高”要總結(jié)它的教訓(xùn)，實際上這些年之所以會出現(xiàn)上述局面，就是因為只注重需求，忽略了供給。一個很重要的原因，就是地方政府壟斷了土地市場，造成總量供給不足和結(jié)構(gòu)問題。之所以造成地方政府的壟斷行為，再深挖它的根源就是現(xiàn)行的土地制度?，F(xiàn)行的土地制度，排除了集體土地進(jìn)入市場。現(xiàn)在這種土地制度如果要是不改，房地產(chǎn)不可能回歸到健康發(fā)展的軌道。

　　京華時報記者張然京華時報制圖何將