4月17日，樓市新政“國十條”出臺(tái)。4月18日至30日，上海二手房成交均價(jià)較政策出臺(tái)前回落了7%。
眼下，正是新政后的觀望期，樓市成交進(jìn)入低點(diǎn)。正當(dāng)一些新盤的打折促銷屢屢被爆“假摔”之嫌、人們普遍感到新房房價(jià)尚未明顯下跌之際，來自市房地產(chǎn)交易中心的這個(gè)監(jiān)測結(jié)果告訴我們：上海二手房價(jià)均價(jià)已經(jīng)開始向下走。從7%這個(gè)數(shù)字中，似乎還可以讀出更多的意味。
首先，這說明嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策開始顯效。自去年3月中房上海住宅指數(shù)、上海二手房指數(shù)開始止跌回升以來，上海房價(jià)逐月上漲一路走牛。但從今年4月數(shù)據(jù)來看，盡管新房和二手房均價(jià)環(huán)比仍在上漲，但仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，4月份的樓市其實(shí)走出了分段行情。4月1日至17日二手房日均成交面積為8.9萬平方米，而18日至30日下降至5.8萬平方米，成交均價(jià)更是較政策出臺(tái)前回落7%。顯然，二手房價(jià)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，與“國十條”的出臺(tái)有直接關(guān)系。
從一路高歌猛進(jìn)到回落7%，發(fā)生在二手房均價(jià)上的這個(gè)變化，使我們有理由相信，政策的效應(yīng)還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，并傳導(dǎo)至新房市場。通常，在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，由于開發(fā)商有個(gè)政策消化和觀望過程，即便進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，也有冗長的內(nèi)部決策和報(bào)批程序，不可能在房價(jià)變化上作出快速反應(yīng)，因而新房市場的價(jià)格變化有滯后效應(yīng)。相反，二手房市場的交易主體是個(gè)人，一旦樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，買賣雙方可在第一時(shí)間調(diào)整報(bào)價(jià)，成交價(jià)格和成交量的變化，比新房市場來得更為敏銳、真實(shí)。
本次樓市新政出臺(tái)后，二手房市場大致上演了以下變化路徑：先是買賣雙方靜觀其變，二手房中介門店帶看量明顯下降；隨后，市場掛牌量上升，原先頻頻跳價(jià)的房東停止跳價(jià)；接著，一些投資客集中的小區(qū)，房東開始“放低身段”，愿意接受一定幅度的議價(jià)，房價(jià)率先松動(dòng)；最后，星星之火開始燎原，議價(jià)降價(jià)成為普遍行為。仔細(xì)觀察也可發(fā)現(xiàn)，新房市場也是大抵相似的路徑。從開始眾口一詞的“價(jià)格不降”到“五一”房展會(huì)時(shí)的試探性報(bào)價(jià)，直至5月份以來一些開發(fā)商率先宣布打折，開發(fā)商的價(jià)格陣營已然出現(xiàn)分化。
只是，購房者與開發(fā)商的博弈，相比與二手房房東的博弈更為艱難。按理，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，一旦樓市出現(xiàn)觀望成交下降，迫于資金鏈壓力，開發(fā)商唯有降價(jià)以求成交。但本輪房地產(chǎn)調(diào)控至今，仍有不少開發(fā)商咬住價(jià)格不放松，主要原因是這些開發(fā)商覺得 “不差錢”——新地支出不大，去年房價(jià)高企又賺個(gè)盆滿缽滿，短期內(nèi)還能維持“零成交”下的開銷。因此當(dāng)新政出臺(tái)后，不少開發(fā)商選擇推遲開盤，想撐一段時(shí)間后繼續(xù)實(shí)行高價(jià)策略。
在此，筆者想提醒一句：本輪樓市調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束，如果開發(fā)商還繼續(xù)追漲的話，恐怕會(huì)招致更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。目前，上海的調(diào)控細(xì)則還在制訂中，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人明確表示，上海將堅(jiān)決落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的一系列措施，在調(diào)控中“從嚴(yán)掌握”。二手房市場率先下跌7％，說明市場已經(jīng)看到了遏制房價(jià)過快上漲的決心，并出現(xiàn)了房價(jià)下降的預(yù)期。而一旦這種預(yù)期成為市場共識(shí)，最終結(jié)果將會(huì)如何？明智的開發(fā)商恐怕已是不言自明。（作者：張奕）