國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，１至４月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源２１６０３億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款４５５２億元，增長(zhǎng)３９．９％；個(gè)人按揭貸款２９５５億元，增長(zhǎng)１０２．１％。
面對(duì)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如此龐大的貸款數(shù)量不免讓人擔(dān)心。未雨綢繆，防范房?jī)r(jià)波動(dòng)所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)成為當(dāng)前銀行工作的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比較大
央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，４月份住戶中長(zhǎng)期貸款增加２３０３億元。之前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長(zhǎng)５３．４％，比上年末上升１０．３個(gè)百分點(diǎn)。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，此次調(diào)控主要針對(duì)投機(jī)房地產(chǎn)，政策出臺(tái)后，將會(huì)有效擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)，趨于理性。
據(jù)１４家上市銀行已公布的２００９年年報(bào)顯示，１４家銀行累計(jì)貸款總額約２３萬(wàn)億元，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款超過５萬(wàn)億元，占比超過２０％。
截至２００９年末，工行個(gè)人住房貸款達(dá)到８７４２．４４億元，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到４２１８．０４億元，綜合兩種貸款涉房貸款達(dá)到１２９６０．４８億元。建行個(gè)人住房貸款達(dá)到８５２５．３１億元，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到３５８６．５１億元，涉房貸款達(dá)到１２１１１．８２億元。
涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房?jī)r(jià)波動(dòng)勢(shì)必對(duì)銀行產(chǎn)生一定影響。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)如果下跌１０％－２０％，對(duì)大中型銀行將不會(huì)有太大影響。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，在銀行抵御開發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，監(jiān)管層從今年年初就出臺(tái)一系列的監(jiān)管措施要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款風(fēng)險(xiǎn)，各家銀行應(yīng)該都已經(jīng)提前做好了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩的準(zhǔn)備。
目前風(fēng)險(xiǎn)整體可控
據(jù)了解，目前，商業(yè)銀行個(gè)人按揭房貸業(yè)務(wù)由于有住房作抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。個(gè)人按揭房貸資產(chǎn)不良率不到１％，其中一些銀行在０．３％到０．４％之間。
也就是說，只要房?jī)r(jià)不陡然下降，由于銀行在設(shè)定抵押率時(shí)預(yù)留了緩沖空間，還有相應(yīng)的資產(chǎn)保全安排，風(fēng)險(xiǎn)總體是可控的。
郭田勇認(rèn)為，“隨著政策執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將會(huì)降低。由于利率上升，銀行‘以價(jià)補(bǔ)量’能夠彌補(bǔ)一部分貸款量的回落。”
在各家銀行執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)已要求各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。
日前，交通銀行在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公布了房貸壓力測(cè)試結(jié)果，若房?jī)r(jià)下跌３０％，其開發(fā)商貸款不良率將增加１．２個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款不良率將提高０．９個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)部門負(fù)責(zé)人表示，若房?jī)r(jià)下跌３０％，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率將上升０．９９個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款不良率上升將不超過０．３個(gè)百分點(diǎn)。
連平告訴記者，就各家銀行壓力測(cè)試一般結(jié)果看，一旦房?jī)r(jià)下跌３０％，銀行業(yè)個(gè)人按揭部分的不良率可能上升１個(gè)百分點(diǎn)左右，而開發(fā)商貸款的不良率有可能上升６個(gè)百分點(diǎn)左右。由于按揭貸款和開發(fā)商貸款占銀行業(yè)總的貸款比重２０％左右，因此綜合兩種貸款，按照下跌３０％計(jì)算，整個(gè)銀行業(yè)資產(chǎn)不良率上升０．５個(gè)百分點(diǎn)左右。而用于抵押的房地產(chǎn)，往往在估價(jià)時(shí)是按照最低標(biāo)準(zhǔn)，更是打過５折到６折進(jìn)行資產(chǎn)抵押。因此即便房?jī)r(jià)下降３０％，也不會(huì)使得銀行出現(xiàn)大面積的不良資產(chǎn)。
郭田勇指出，只要不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，合理控制流動(dòng)性，就單筆業(yè)務(wù)來講，風(fēng)險(xiǎn)可以得到緩釋。如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，一些客戶斷供違約，只會(huì)造成不良率上升，影響銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)；如果發(fā)生群體性斷供違約，可能會(huì)對(duì)銀行現(xiàn)金流造成影響。但此時(shí)銀行可能會(huì)采取外部手段進(jìn)行解決，如拍賣抵押品。假設(shè)出現(xiàn)極端情況，抵押品難以變賣，商業(yè)銀行還可以向央行申請(qǐng)融資。目前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，各家商業(yè)銀行的現(xiàn)金流也并沒有顯現(xiàn)出問題。