房地產(chǎn)新政策一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈“共振”，地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。２３日，證監(jiān)會(huì)又稱將聯(lián)合國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。
業(yè)內(nèi)人士指出，證監(jiān)會(huì)這一表態(tài)意味著今后房地產(chǎn)企業(yè)想融資首先得經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部審核，企業(yè)再融資難度加大。自２０１０年以來(lái)，地產(chǎn)股走勢(shì)不佳，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策的擔(dān)憂由來(lái)已久，此次靴子落地最終引爆積聚已久的市場(chǎng)擔(dān)憂情緒。
新政策重拳出擊 地產(chǎn)股“集體跳水”
?。丛拢保慈眨瑖?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議定調(diào)采取更有力政策措施遏制高房?jī)r(jià)，隨后又連續(xù)出臺(tái)提高第二套房貸首付、利率１．１倍、限制異地購(gòu)房、限制第三套房等政策，并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制，調(diào)控力度史無(wú)前例，地產(chǎn)股應(yīng)聲急跌。
業(yè)內(nèi)專家指出，本次集體大跌是近段時(shí)間以來(lái)地產(chǎn)股持續(xù)低迷的一次集中反映。事實(shí)上，自２０１０年開(kāi)局至今，地產(chǎn)股已經(jīng)持續(xù)跑輸大市，累計(jì)下跌幅度接近２０％。
數(shù)據(jù)顯示，自２０１０年４月６日以來(lái)，房地產(chǎn)板塊資金凈流出已超２００億元，機(jī)構(gòu)撤離跡象明顯。以萬(wàn)科Ａ（０００００２）為例，目前其股價(jià)與２００９年的高點(diǎn)相比跌幅超過(guò)４０％。
招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)非理性上漲加劇了資本市場(chǎng)對(duì)宏觀政策收緊的擔(dān)憂，近段時(shí)間以來(lái)地產(chǎn)股持續(xù)走低，恰好說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展并不被資本市場(chǎng)所看好。
“自２００９年開(kāi)始，資本市場(chǎng)就開(kāi)始對(duì)持續(xù)飆升的地產(chǎn)價(jià)格有所警惕，這次政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施嚴(yán)厲程度更是出乎市場(chǎng)預(yù)料，從而誘發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)大跌。”賈祖國(guó)說(shuō)。
民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，這次地產(chǎn)調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)高于往年任何一次，說(shuō)明政府這次調(diào)控的目的就是要還原房地產(chǎn)的“居住屬性”，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
“包括即將出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，系列房產(chǎn)新政不難看出政府的決心，而資本市場(chǎng)早就嗅到了風(fēng)聲，地產(chǎn)股前期的低迷走勢(shì)正是對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的回應(yīng)。”王新亮說(shuō)。
資金閘門(mén)收緊 地產(chǎn)業(yè)遭遇“倒春寒”
繼國(guó)務(wù)院下發(fā)通知要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管后，２３日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會(huì)將采取措施，聯(lián)合國(guó)土資源部共同加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。
目前，滬深兩市共有４１家房地產(chǎn)上市企業(yè)在排隊(duì)等候證監(jiān)會(huì)再融資審核，擬募集資金超過(guò)千億元，國(guó)土部已完成首批試點(diǎn)運(yùn)行的２５家企業(yè)的初審工作。其中，萬(wàn)科Ａ（０００００２）啟動(dòng)１１２億元的股權(quán)融資計(jì)劃，保利地產(chǎn)（６０００４８）擬定向增發(fā)１２５．４４億元，金地集團(tuán)（６００３８３）擬定向非公開(kāi)增發(fā)約４８億元，招商地產(chǎn)（００００２４）股東大會(huì)通過(guò)５６．２４億元的定向增發(fā)議案。
民生證券房地產(chǎn)分析師王新亮認(rèn)為，再融資是上市房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果再融資受阻，會(huì)使得整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流緊繃，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資進(jìn)度將受到影響。
與此同時(shí)，海外上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)債融資。４月１４日，恒大地產(chǎn)（０３３３３．ＨＫ）宣布發(fā)行年利率為１３％、總計(jì)６億美元的額外優(yōu)先票據(jù)。事實(shí)上，這已經(jīng)是恒大地產(chǎn)在４個(gè)月內(nèi)第二次發(fā)債，２０１０年１月，恒大集團(tuán)曾經(jīng)發(fā)行金額７．５億美元，年利率也為１３％的高息債。